Jeszcze do niedawna tylko umowa o pracę na czas nieokreślony stanowiła dla większości banków dostateczną gwarancję wiarygodności finansowej klienta. Ostatnie lata na rynku nieruchomości określa się mianem „boomu mieszkaniowego” – mówi Piotr Krawczyński, główny analityk DK NOTUS – Trudno się z tą definicją nie zgodzić, gdy ceny mieszkań i domów w największych miastach rosły w tempie kilkudziesięciu procent rocznie. Ostatnio, coraz części słyszy się głosy o możliwym ich spadku z uwagi na bardzo wysoki poziom cen, a co za tym idzie, problemy ze zdolnością kredytową osób finansujących własne „m” ze środków bankowych. Dlatego też, banki zabiegając o nowych klientów zmieniają swoje podejście w stosunku do potencjalnych kredytobiorców – akceptując różne źródła dochodów czy wydłużając okres kredytowania. Niemal standardem stał się fakt, iż osoby wykonujące tzw. „wolny zawód” mogą liczyć na bardziej liberalne podejście przy badaniu zdolności kredytowej. Problemu nie stanowi także dochód uzyskiwany za granicą. Niektóre z instytucji bankowych poszły dalej i udzielają (pod pewnymi warunkami) kredytów na 130 % i więcej wartości nieruchomości.
Obecnie banki akceptują różne formy zatrudnienia i uzyskiwania dochodów. Umowy o pracę na czas określony i nieokreślony, kontrakty managerskie, wynagrodzenia z tytułu pełnienia funkcji w organach spółek kapitałowych ( zarządach, radach nadzorczych) umowy cywilnoprawne np. umowy zlecenia lub umowy o dzieło, kontrakty marynarskie, stałe renty, emerytury, dochody z wynajmu lub dzierżawy nieruchomości, z działalności gospodarczej osób fizycznych, prowadzenia gospodarstwa rolnego, pracy na podstawie mianowania, powołania lub wyboru na funkcje publiczne. Akceptowane są także wynagrodzenia osób duchownych oraz wszelkie dodatkowe wpływy uzyskiwane przez nietypowych klientów np. premie, prowizje, czy stałe dodatki. W przypadku żołnierzy np. dodatek za długoletnią służbę. Wiele banków stosuje też metodę łączenia dochodów z tytułu różnych form zatrudnienia.
Jak bardzo zmiana procedur związanych z przyznaniem kredytu hipotecznego wpłynęła na rynek niech świadczy fakt, że choć od końca 2004 roku – kiedy to na rynku nieruchomości rozpoczął się zawrotny wzrost ich cen – średnia miesięczna płaca w Polsce wzrosła z poziomu 2 439,60 zł brutto do 2 885,97 zł na koniec sierpnia 2007 – komentuje Piotr Krawczyński, główny analityk DK NOTUS – Jest to wzrost o niespełna 18,3 % a mimo to, w tym samym okresie łączna kwota kredytów hipotecznych udzielonych przez banki wzrosła trzykrotnie.
Umowa na czas określony tak, ale…
Nadal najłatwiej ubiegać się o kredyt hipoteczny dzierżąc w ręce umowę o pracę na czas nieokreślony. W tym przypadku banki przystępują do rozmów nawet po 3 miesiącach obowiązywania umowy (MultiBank, Milllennium)
Nietypowe źródła dochodów nie ograniczają możliwości ubiegania się o kredyt hipoteczny w MultiBanku. Mają natomiast wpływ na sposób, w jaki klient dokumentuje wysokość swoich zarobków, a bank wylicza zdolność kredytową. W zależności od źródła dochodów, jakimi dysponuje klient zmieniają się m.in. okres, przez jaki ubiegający się o kredyt powinien czerpać dochody z danego źródła przed złożeniem wniosku o kredyt oraz okres, jaki bank weźmie pod uwagę przy wyliczaniu średnich miesięcznych dochodów klienta – tłumaczy Małgorzata Matyjas, specjalistka ds. kredytów hipotecznych w MultiBanku.
Aby ubiegać się o kredyt hipoteczny w tym banku z umową o pracę na czas określony wniosek należy złożyć przynajmniej na 6 miesięcy przed wygaśnięciem umowy. Bank przy szacowaniu zdolności kredytowej klienta uwzględni natomiast uzyskane przez niego wszelkie podwyżki zarobków, nawet, jeśli otrzymał je na krótko przed złożeniem wniosku. Przynajmniej półrocznymi wpływami legitymować muszą się też w MultiBanku managerowie na kontraktach i osoby uzyskujące dochody z tytułu najmu lub dzierżawy nieruchomości. Bank akceptuje także umowy na czas określony zawierane cyklicznie np.nauczycieli.
W banku Millennium wniosek o kredyt hipoteczny złożyć można po przepracowaniu przynamniej 6 miesięcy z umową na czas określony. Dodatkowym wymogiem jest to by umowa z aktualnym pracodawcą trwała od przynajmniej 3 miesięcy i nie wygasła przed upływem pół roku od dnia złożenia wniosku kredytowego. Podobnie bank traktuje osoby z kontraktami managerskimi.
Co najmniej 3 miesięcznym stażem pracy muszą wylegitymować się w DomBanku, ci, których obecne zatrudnienie jest pierwszym w życiu. Jeśli jest to praca na okres próbny bank nie będzie z nimi rozmawiał. Na kredyt w DomBanku liczyć mogą natomiast ci, których połowę miesięcznych dochodów stanowi prowizja. W tym wypadku bank obliczy ich zdolność kredytową na podstawie aktualnego wynagrodzenia podstawowego powiększonego o średni miesięczny dochód uzyskany w ciągu 12 miesięcy z tytułu prowizji. Jako część dochodów, które mogą zostać przeznaczone na spłatę kredytu w Millennium uznany zostanie natomiast każdy składnik wynagrodzenia otrzymywany regularnie. Będą to więc: prowizje, premie, wynagrodzenie za pracę w godzinach nadliczbowych oraz wszelkie dodatki służbowe gwarantowane podpisaną z pracodawcą umową lub innym dokumentem. Te ostatnie dochody honorowane są również w DomBanku
Nie zawsze łatwo jest natomiast uzyskać kredyt hipoteczny osobom prowadzącym własną działalność gospodarczą. Nawet, jeśli firma dobrze prosperuje, ale działa krócej niż rok to dla banków nie jest to przekonywujące. W MultiBanku osobom prowadzącym własną działalność gospodarczą bank wyliczy średnie dochody netto dopiero na podstawie wpływów z ostatnich 12 miesięcy. Wyjątkiem są jedynie dochody z tzw. samozatrudnienia w firmie, w której ubiegający się o kredyt dotychczas pracował na podstawie umowy o pracę. W tym przypadku do wyliczenia zdolności kredytowej wystarczą 3 miesiące działalności. GE Money Bank honoruje dochody z działalności gospodarczej rozlicznej także na podstawie ryczałtu i karty podatkowej.
Wojsko nie zaszkodzi
Banki, coraz liberalniej traktują klientów z nieuregulowanym stosunkiem do służby wojskowej. Ta kwestia nie ma wpływu na możliwości ubiegania się o kredyt hipoteczny np. w MultiBanku i GE Money Banku. Podobnie jest również w Dombanku, który niedoszłym poborowym oferuje standardową ofertę -kredyt nie jest z tego powodu droższy i nie wymaga się dodatkowych zabezpieczeń np. blokady środków.
Dodatkowego zabezpieczenia od klientów z nieuregulowanym stosunkiem do służby wojskowej oczekuje natomiast bank Millennium. Trzeba dokonać na rachunku bankowym blokady środków i udzielić bankowi pełnomocnictwa do spłacania rat kredytu w okresie odbywania służby wojskowej ( standardowo blokowane są środki w wysokości 3 rat kredytu) Alternatywnym w tym przypadku dla blokady warunkiem udzielenia kredytu w Millennium jest poręczenie osoby trzeciej do czasu uregulowania przez klienta stosunku do służby wojskowej.
Coś dla marynarza i radnego
Nie wszystkie banki przygotowane są do obsługi klientów z nietypowymi czy stosunkowo rzadko występującymi formami zatrudnienia. Do tej grupy osób należą niewątpliwie marynarze, dla których standardowe oferty okazują się nie do pokonania. Coraz więcej banków jednak nie boi się nietypowych sytuacji swoich kredytobiorców.
Zasady udzielania kredytów hipotecznych w banku Millennium przewidują wiele niestandardowych okoliczności dotyczących rodzaju, źródła i formy uzyskiwania dochodu. Niezależnie od udokumentowanego przez klienta sposobu zarobkowania, generalną zasadą banku, także w przypadku takich form zatrudnienia i wynagrodzenia jak: marynarz, duchowny, poseł czy radny, jest działanie w oparciu o przesłanki, które pozwolą uznać dochód klienta za regularny i stabilny lub wcześniej przewidzieć i zabezpieczyć się na wypadek przerwy w dochodach klienta- mówi Agnieszka Nachyła dyrektor Departamentu Marketingu i Rozwoju Bankowości Hipotecznej Banku Millennium.
Z zaświadczeniem o zarobkach wypełnionym przez kurię mogą zgłaszać się po kredyt do DomBanku duchowni. Zdolności kredytowe posłów i radnych obliczone zostaną tu natomiast w oparciu o dochód z pracy z mianowania. Takim klientom proponowana jest zazwyczaj oferta standardowa, czyli taka jak dla osób z umową o pracę powyżej 6 miesięcy, czy działalności gospodarczej na zasadach ogólnych powyżej 24 miesięcy.
Specjalną ofertę dla osób piastujących funkcje zaufania społecznego ma natomiast GE Money Bank. Stosuje się w tym przypadku uproszczoną metodę badania zdolności kredytowej, a klienci podpisują oświadczenie o wysokości swoich przychodów. O kredyt hipoteczny w DomBanku mogą starać się też dziennikarze pracujący na umowy zlecenia i umowy o dzieło. Jeżeli dochód z umów uzyskiwany jest przez 12 miesięcy ( minimalny wymóg do rozpatrzenia wniosku to pół roku) bank proponuje standardową ofertę jak przy umowie o pracę powyżej 6 miesięcy.
Kontrakt morski jest akceptowanym źródłem dochodu przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny także w DomBanku czy MultiBanku. Deutsche Bank PBC ma nawet specjalne warunki kredytowania dla marynarzy. Szczególne rodzaje dochodów uzyskiwane przez marynarzy nie są problemem w zaciągnięciu kredytu hipotecznego – mówi Sabina Salamon, rzecznik prasowy Deutsche Banku PBC – Analizując dochody takiego kredytobiorcy opieramy się na średniej wysokości dochodów z miesięcy bieżącego roku oraz całego roku poprzedniego. Wraz z wnioskiem o kredyt wymagamy kopii książeczki żeglarskiej, kontraktów zawartych z armatorem – z obecnego i poprzedniego roku oraz
miesięcznych rozliczeń wynagrodzenia wystawionych przez armatora za okres minimum sześciu miesięcy. W niektórych przypadkach Detusche Bank PBC dopuszcza także możliwość udzielenia kredytu mieszkaniowego osobom pobierającym dywidendy z tytułu posiadania udziałów w spółkach z o.o. lub spółkach akcyjnych. Jednak dochody w tej formie muszą być uzyskiwane nie rzadziej niż raz do roku, a do analizy zdolności kredytowej przyjmowana jest wartość powtarzalna. Sprawozdania finansowe spółek, roczne deklaracje podatkowe CIT za ostatnie 2 lata obrotowe, deklaracje podatkowe za ostanie 2 lata podatkowe potwierdzające fakt otrzymywania dochodów kapitałowych oraz uchwała zgromadzenia wspólników w sprawie podziału zysku za dany rok obrotowy – to podstawowe wymagane przez Deutsche Bank w takim przypadku dokumenty. Najważniejsze jest jednak to, że warunki dla kredytu mieszkaniowego są określane na zasadach indywidualnych i każdy, nawet najbardziej niestandardowy przypadek, rozpatrywany jest z uwzględnieniem wszystkich możliwych rozwiązań.