– Dawno nie było tak dużej niepewności związanej z rynkiem nieruchomości i zachowaniem cen – mówi Emil Szweda, analityk Open Finance. – Z jednej strony wciąż rosnące wynagrodzenia i spadające bezrobocie poszerzają krąg potencjalnych kupujących. Z drugiej ograniczają go rosnące stopy procentowe. Strona podażowa także nie jest stabilna – w kłopocie mogą się znaleźć przede wszystkim mniejsi deweloperzy, którzy czując okazję na szybki zarobek nie zadbali o wystarczająco dużą płynność finansową. Realizowanych budów jest o połowę więcej niż przed rokiem, podaż gwałtownie wzrosła, a popyt jest stabilny.
Śladem Hiszpanii
Rynek przestał być rynkiem deweloperów – wrócił do kupujących. Rosnące ceny mieszkań ucieszyły tylko tych, którzy zdążyli z zakupem nieruchomości kilkanaście miesięcy temu. Według dzisiejszych wskaźników ceny tych mieszkań wzrosły dwu- albo i trzykrotnie. Wiele osób zastanawia się, czy nie zadłużyć się bardziej i zainwestować, na przykład w działkę budowlaną. W ostatnich kilku latach Polacy przekonali się przecież, że kredyty hipoteczne są na wyciągnięcie ręki, a raty kredytu są często niższe niż koszt wynajmu. Jednak 2008 rok może nie dać szansy na „zrobienie szybkich pieniędzy” na nieruchomościach. Ma to związek nie tylko z lekkim przydechem na rynku nieruchomości, ale także z systematycznie podnoszonym oprocentowaniem i drożejącym życiem (podwyżki na każdym kroku). Ale bankowcy trzymają rękę na pulsie.
– Ponieważ ceny nieruchomości kupowanych kilka lat temu mocno wzrosły, banki dają możliwość, by pod zadłużone nieruchomości „dobrać” potrzebną kwotę – mówi Grzegorz Kozłowski, doradca finansowy DK NOTUS. – Wskaźnik LTV nieruchomości w ciągu kilku ostatnich miesięcy znacznie zmalał, co jest argumentem, żeby zapytać w banku o bezpieczne podwyższenie kwoty kredytu. Propozycje banków to szeroka paleta ofert, poczynając od standardowych kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości, kredyty na budowę, dokończenie czy remont nieruchomości. Część z nich nie żąda nawet faktur za wykonane prace, a jedynie dokumentację fotograficzną postępu prac. Kredyty konsolidacyjne czy zyskujące coraz większą popularność ze względu na niskie oprocentowanie pożyczki hipotecznej mają wydłużony okres kredytowania, a banki zliberalizowały swoje procedury.
Brunon Bartkiewicz, prezez ING Banku Śląskiego jest optymistycznie nastawiony do rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości, a tym samym na rynku kredytów mieszkaniowych. Uważa bowiem, że wciąż niewielka liczba mieszkań oddawanych do użytku i wzrastający popyt na nieruchomości pozwalają przypuszczać, że Polska podąży śladem np. Hiszpanii. Bartkiewicz oczekuje dalszego wzrostu sprzedaży kredytów mieszkaniowych, choć może nie tak dużych jak w poprzednim roku, ale otwarcie mówi także o marżach, które mogą wzrosnąć.
Podniesienie marż kredytowych zapowiadał także PKO BP, który zaostrzy politykę kredytową, zwłaszcza że depozyty rosną znacznie wolniej niż przed rokiem. Spowolnienie tempa wzrostu depozytów to jednak nie wyłącznie problem PKO BP. Będą się z nim borykać wszystkie banki, ponieważ konsekwencją tego będzie droższy pieniądz na rynku międzybankowym, a tym samym wyższe marże. Banki należące do międzynarodowych grup finansowych mają jeszcze możliwość finansowania akcji kredytowych przez pożyczki wewnątrz grupy, czyli tańsze. PKO BP takiej możliwości nie ma.
– Żaden z banków nie potwierdził chęci podążenia śladem PKO BP – twierdzi Bartosz Michałek z portalu eHipoteka.com. – Spodziewamy się, że taki scenariusz jest mało prawdopodobny. Rosnące rynkowe stopy procentowe w połączeniu ze wzrostem marż bankowych mocno utrudniłyby dostęp do kredytów hipotecznych. A na to banki nie pozwolą. Dlatego uważamy, że wzrost oprocentowania kredytów w przyszłym roku będzie wynikał jedynie z czynników rynkowych, a nie z podwyżek bankowych marż.
Bartosz Michałek uważa także, że w tym roku banki będą nadal uelastyczniały oferty kredytowe, czyli poszerzą gamę akceptowanych źródeł uzyskania dochodu (dotyczy to głównie osób pracujących za granicą), a także typów nieruchomości mogących stanowić zabezpieczenie spłaty kredytu (np. ziemia).
– To samo dotyczy kredytów refinansowych, a więc tych przeznaczonych na spłatę zobowiązań udzielonych przez inne banki – mówi Michałek. – Zapytania o kredyty tego rodzaju na eHipoteka.com stanowią wciąż niewielki odsetek – 5 proc. Należy się spodziewać wzrostu tego wskaźnika.
Z uwagi na rosnące stopy procentowe w kraju, Michałek spodziewa się w przyszłym roku droższych kredytów w złotych, a także stabilizacji kosztów kredytów walutowych z powodu utrzymania stóp procentowych (głównie w Szwajcarii) na niezmienionym poziomie, a nawet ich obniżek w połączeniu z umacniającym się złotym.
W 2008 raczej dom
Ceny mieszkań sięgnęły górnych widełek poziomu akceptacji społecznej, dlatego Polacy coraz częściej zastanawiają się nad budową własnego domu. Zdarza się, że ceny działek są wciąż atrakcyjne, zwłaszcza jeśli można sobie pozwolić na przebieranie w ofertach. Ale to nie będzie trwać wiecznie. Już w tym roku odczujemy zmianę cen gruntów, zwłaszcza tych położonych na peryferiach dużych miast.
– Wielu inwestorów może odłożyć swoje plany o kupnie ziemi i własnej budowie domu, ponieważ zapowiadana budowa obwodnic największych miast może za kilka lat zaowocować zwiększeniem podaży ziemi pod budowę w atrakcyjnych – biorąc pod uwagę czas dojazdu do miejsca pracy – lokalizacjach – komentuje Emil Szweda. – Wtedy też ceny gruntów mogą być niższe niż obecnie. Spodziewam się więc dalszego wzrostu cen działek na coraz węższym rynku stref podmiejskich, ale także zmniejszenia liczby transakcji. Jednakże, z tym zastrzeżeniem, że ceny działek budowlanych pod budownictwo jednorodzinne stały się zbyt wysokie, by ich dalszy wzrost był uzasadniony, co dotyczy przede wszystkim ścisłych peryferii. Grunty dalej od miast – w szczególności dobrze położone wobec przyszłych obwodnic, nadal można uznać za atrakcyjną inwestycję.
Wobec problemu z cenami żywności, który ma globalny charakter, zachodzi coraz większe prawdopodobieństwo tego, że w przyszłym roku to ziemia rolna będzie najszybciej drożejącym segmentem nieruchomości.
Dla tych, którzy mają gdzie mieszkać, a w dodatku płacą niewielką ratę kredytu, to nie problem. Wymarzoną działkę, na której kiedyś zbudują dom, chcą także skredytować. W tym celu nie będą jednak zaciągać drugiego kredytu, ponieważ banki będą w tym roku chętniej proponowały podwyższenie kwoty spłacanego kredytu hipotecznego. To korzystne dla obu stron. Po pierwsze bank zna już swojego klienta, a podwyższenie kwoty kredytu na korzystnych warunkach może, a nawet na pewno spowoduje zacieśnienie relacji z nim. Z kolei klient nie musi już przechodzić całej procedury od początku, czyli gromadzić dokumentów, wyceniać nieruchomość, czekać na wpis do hipoteki itp. Może uzyskać także nowy kredyt hipoteczny – na zakup działki budowlanej pod zabezpieczenie tą samą nieruchomością.
– W tym konkretnym przypadku wysokość finansowania może wynieść nawet do 100 proc. wartości działki – wyjaśnia Agnieszka Zgadło z Deutsche Bank PBC. – Wymagane są dokumenty takie same jak w przypadku kredytu na zakup nieruchomości, poszerzone o dokumentację dotyczącą działki.