Dom na kredyt

– Daw­no nie by­ło tak du­żej nie­pew­no­ści zwią­za­nej z ryn­kiem nie­ru­cho­mo­ści i za­cho­wa­niem cen – mó­wi Emil Szwe­da, ana­li­tyk Open Fi­nan­ce. – Z jed­nej stro­ny wciąż ro­sną­ce wy­na­gro­dze­nia i spa­da­ją­ce bez­ro­bo­cie po­sze­rza­ją krąg po­ten­cjal­nych ku­pu­ją­cych. Z dru­giej ogra­ni­cza­ją go ro­sną­ce sto­py pro­cen­to­we. Stro­na po­da­żo­wa tak­że nie jest sta­bil­na – w kło­po­cie mo­gą się zna­leźć przede wszyst­kim mniej­si de­we­lo­pe­rzy, któ­rzy czu­jąc oka­zję na szyb­ki za­ro­bek nie za­dba­li o wy­star­cza­ją­co du­żą płyn­ność fi­nan­so­wą. Re­ali­zo­wa­nych bu­dów jest o po­ło­wę wię­cej niż przed ro­kiem, po­daż gwał­tow­nie wzro­sła, a po­pyt jest sta­bil­ny.

Śladem Hiszpanii

Ry­nek prze­stał być ryn­kiem de­we­lo­pe­rów – wró­cił do ku­pu­ją­cych. Ro­sną­ce ce­ny miesz­kań ucie­szy­ły tyl­ko tych, któ­rzy zdą­ży­li z za­ku­pem nie­ru­cho­mo­ści kil­ka­na­ście mie­się­cy te­mu. We­dług dzi­siej­szych wskaź­ni­ków ce­ny tych miesz­kań wzro­sły dwu­- al­bo i trzy­krot­nie. Wie­le osób za­sta­na­wia się, czy nie za­dłu­żyć się bar­dziej i za­in­we­sto­wać, na przy­kład w dział­kę bu­dow­la­ną. W ostat­nich kil­ku la­tach Po­la­cy prze­ko­na­li się prze­cież, że kre­dy­ty hi­po­tecz­ne są na wy­cią­gnię­cie rę­ki, a ra­ty kre­dy­tu są czę­sto niż­sze niż koszt wy­naj­mu. Jed­nak 2008 rok mo­że nie dać szan­sy na „zro­bie­nie szyb­kich pie­nię­dzy” na nie­ru­cho­mo­ściach. Ma to zwią­zek nie tyl­ko z lek­kim przy­de­chem na ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści, ale tak­że z sys­te­ma­tycz­nie pod­no­szo­nym opro­cen­to­wa­niem i dro­że­ją­cym ży­ciem (pod­wyż­ki na każ­dym kro­ku). Ale ban­kow­cy trzy­ma­ją rę­kę na pul­sie.

– Po­nie­waż ce­ny nie­ru­cho­mo­ści ku­po­wa­nych kil­ka lat te­mu moc­no wzro­sły, ban­ki da­ją moż­li­wość, by pod za­dłu­żo­ne nie­ru­cho­mo­ści „do­brać” po­trzeb­ną kwo­tę – mó­wi Grze­gorz Ko­złow­ski, do­rad­ca fi­nan­so­wy DK NO­TUS. – Wskaź­nik LTV nie­ru­cho­mo­ści w cią­gu kil­ku ostat­nich mie­się­cy znacz­nie zma­lał, co jest ar­gu­men­tem, że­by za­py­tać w ban­ku o bez­piecz­ne pod­wyż­sze­nie kwo­ty kre­dy­tu. Pro­po­zy­cje ban­ków to sze­ro­ka pa­le­ta ofert, po­czy­na­jąc od stan­dar­do­wych kre­dy­tów hi­po­tecz­nych na za­kup nie­ru­cho­mo­ści, kre­dy­ty na bu­do­wę, do­koń­cze­nie czy re­mont nie­ru­cho­mo­ści. Część z nich nie żą­da na­wet fak­tur za wy­ko­na­ne pra­ce, a je­dy­nie do­ku­men­ta­cję fo­to­gra­ficz­ną po­stę­pu prac. Kre­dy­ty kon­so­li­da­cyj­ne czy zy­sku­ją­ce co­raz więk­szą po­pu­lar­ność ze wzglę­du na ni­skie opro­cen­to­wa­nie po­życz­ki hi­po­tecz­nej ma­ją wy­dłu­żo­ny okres kre­dy­to­wa­nia, a ban­ki zli­be­ra­li­zo­wa­ły swo­je pro­ce­du­ry.

Bru­non Bart­kie­wicz, pre­zez ING Ban­ku Ślą­skie­go jest opty­mi­stycz­nie na­sta­wio­ny do roz­wo­ju sy­tu­acji na ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści, a tym sa­mym na ryn­ku kre­dy­tów miesz­ka­nio­wych. Uwa­ża bo­wiem, że wciąż nie­wiel­ka licz­ba miesz­kań od­da­wa­nych do użyt­ku i wzra­sta­ją­cy po­pyt na nie­ru­cho­mo­ści po­zwa­la­ją przy­pusz­czać, że Pol­ska po­dą­ży śla­dem np. Hisz­pa­nii. Bart­kie­wicz ocze­ku­je dal­sze­go wzro­stu sprze­da­ży kre­dy­tów miesz­ka­nio­wych, choć mo­że nie tak du­żych jak w po­przed­nim ro­ku, ale otwar­cie mó­wi tak­że o mar­żach, któ­re mo­gą wzro­snąć.

Pod­nie­sie­nie marż kre­dy­to­wych za­po­wia­dał tak­że PKO BP, któ­ry za­ostrzy po­li­ty­kę kre­dy­to­wą, zwłasz­cza że de­po­zy­ty ro­sną znacz­nie wol­niej niż przed ro­kiem. Spo­wol­nie­nie tem­pa wzro­stu de­po­zy­tów to jed­nak nie wy­łącz­nie pro­blem PKO BP. Bę­dą się z nim bo­ry­kać wszyst­kie ban­ki, po­nie­waż kon­se­kwen­cją te­go bę­dzie droż­szy pie­niądz na ryn­ku mię­dzy­ban­ko­wym, a tym sa­mym wyż­sze mar­że. Ban­ki na­le­żą­ce do mię­dzy­na­ro­do­wych grup fi­nan­so­wych ma­ją jesz­cze moż­li­wość fi­nan­so­wa­nia ak­cji kre­dy­to­wych przez po­życz­ki we­wnątrz gru­py, czy­li tań­sze. PKO BP ta­kiej moż­li­wo­ści nie ma.

– Ża­den z ban­ków nie po­twier­dził chę­ci po­dą­że­nia śla­dem PKO BP – twier­dzi Bar­tosz Mi­cha­łek z por­ta­lu eHi­po­te­ka.com. – Spo­dzie­wa­my się, że ta­ki sce­na­riusz jest ma­ło praw­do­po­dob­ny. Ro­sną­ce ryn­ko­we sto­py pro­cen­to­we w po­łą­cze­niu ze wzro­stem marż ban­ko­wych moc­no utrud­ni­ły­by do­stęp do kre­dy­tów hi­po­tecz­nych. A na to ban­ki nie po­zwo­lą. Dla­te­go uwa­ża­my, że wzrost opro­cen­to­wa­nia kre­dy­tów w przy­szłym ro­ku bę­dzie wy­ni­kał je­dy­nie z czyn­ni­ków ryn­ko­wych, a nie z pod­wy­żek ban­ko­wych marż.

Bar­tosz Mi­cha­łek uwa­ża tak­że, że w tym ro­ku ban­ki bę­dą na­dal uela­stycz­nia­ły ofer­ty kre­dy­to­we, czy­li po­sze­rzą ga­mę ak­cep­to­wa­nych źró­deł uzy­ska­nia do­cho­du (do­ty­czy to głów­nie osób pra­cu­ją­cych za gra­ni­cą), a tak­że ty­pów nie­ru­cho­mo­ści mo­gą­cych sta­no­wić za­bez­pie­cze­nie spła­ty kre­dy­tu (np. zie­mia).

– To sa­mo do­ty­czy kre­dy­tów re­fi­nan­so­wych, a więc tych prze­zna­czo­nych na spła­tę zo­bo­wią­zań udzie­lo­nych przez in­ne ban­ki – mó­wi Mi­cha­łek. – Za­py­ta­nia o kre­dy­ty te­go ro­dza­ju na eHi­po­te­ka.com sta­no­wią wciąż nie­wiel­ki od­se­tek – 5 proc. Na­le­ży się spo­dzie­wać wzro­stu te­go wskaź­ni­ka.

Z uwa­gi na ro­sną­ce sto­py pro­cen­to­we w kra­ju, Mi­cha­łek spo­dzie­wa się w przy­szłym ro­ku droż­szych kre­dy­tów w zło­tych, a tak­że sta­bi­li­za­cji kosz­tów kre­dy­tów wa­lu­to­wych z po­wo­du utrzy­ma­nia stóp pro­cen­to­wych (głów­nie w Szwaj­ca­rii) na nie­zmie­nio­nym po­zio­mie, a na­wet ich ob­ni­żek w po­łą­cze­niu z umac­nia­ją­cym się zło­tym.

W 2008 ra­czej dom

Ce­ny miesz­kań się­gnę­ły gór­nych wi­de­łek po­zio­mu ak­cep­ta­cji spo­łecz­nej, dla­te­go Po­la­cy co­raz czę­ściej za­sta­na­wia­ją się nad bu­do­wą wła­sne­go do­mu. Zda­rza się, że ce­ny dzia­łek są wciąż atrak­cyj­ne, zwłasz­cza je­śli moż­na so­bie po­zwo­lić na prze­bie­ra­nie w ofer­tach. Ale to nie bę­dzie trwać wiecz­nie. Już w tym ro­ku od­czu­je­my zmia­nę cen grun­tów, zwłasz­cza tych po­ło­żo­nych na pe­ry­fe­riach du­żych miast.

– Wie­lu in­we­sto­rów mo­że odło­żyć swo­je pla­ny o kup­nie zie­mi i wła­snej bu­do­wie do­mu, po­nie­waż za­po­wia­da­na bu­do­wa ob­wod­nic naj­więk­szych miast mo­że za kil­ka lat za­owo­co­wać zwięk­sze­niem po­da­ży zie­mi pod bu­do­wę w atrak­cyj­nych – bio­rąc pod uwa­gę czas do­jaz­du do miej­sca pra­cy – lo­ka­li­za­cjach – ko­men­tu­je Emil Szwe­da. – Wte­dy też ce­ny grun­tów mo­gą być niż­sze niż obec­nie. Spo­dzie­wam się więc dal­sze­go wzro­stu cen dzia­łek na co­raz węż­szym ryn­ku stref pod­miej­skich, ale tak­że zmniej­sze­nia licz­by trans­ak­cji. Jed­nak­że, z tym za­strze­że­niem, że ce­ny dzia­łek bu­dow­la­nych pod bu­dow­nic­two jed­no­ro­dzin­ne sta­ły się zbyt wy­so­kie, by ich dal­szy wzrost był uza­sad­nio­ny, co do­ty­czy przede wszyst­kim ści­słych pe­ry­fe­rii. Grun­ty da­lej od miast – w szcze­gól­no­ści do­brze po­ło­żo­ne wo­bec przy­szłych ob­wod­nic, na­dal moż­na uznać za atrak­cyj­ną in­we­sty­cję.

Wo­bec pro­ble­mu z ce­na­mi żyw­no­ści, któ­ry ma glo­bal­ny cha­rak­ter, za­cho­dzi co­raz więk­sze praw­do­po­do­bień­stwo te­go, że w przy­szłym ro­ku to zie­mia rol­na bę­dzie naj­szyb­ciej dro­że­ją­cym seg­men­tem nie­ru­cho­mo­ści.

Dla tych, któ­rzy ma­ją gdzie miesz­kać, a w do­dat­ku pła­cą nie­wiel­ką ra­tę kre­dy­tu, to nie pro­blem. Wy­ma­rzo­ną dział­kę, na któ­rej kie­dyś zbu­du­ją dom, chcą tak­że skre­dy­to­wać. W tym ce­lu nie bę­dą jed­nak za­cią­gać dru­gie­go kre­dy­tu, po­nie­waż ban­ki bę­dą w tym ro­ku chęt­niej pro­po­no­wa­ły pod­wyż­sze­nie kwo­ty spła­ca­ne­go kre­dy­tu hi­po­tecz­ne­go. To ko­rzyst­ne dla obu stron. Po pierw­sze bank zna już swo­je­go klien­ta, a pod­wyż­sze­nie kwo­ty kre­dy­tu na ko­rzyst­nych wa­run­kach mo­że, a na­wet na pew­no spo­wo­du­je za­cie­śnie­nie re­la­cji z nim. Z ko­lei klient nie mu­si już prze­cho­dzić ca­łej pro­ce­du­ry od po­cząt­ku, czy­li gro­ma­dzić do­ku­men­tów, wy­ce­niać nie­ru­cho­mość, cze­kać na wpis do hi­po­te­ki itp. Mo­że uzy­skać tak­że no­wy kre­dyt hi­po­tecz­ny – na za­kup dział­ki bu­dow­la­nej pod za­bez­pie­cze­nie tą sa­mą nie­ru­cho­mo­ścią.

– W tym kon­kret­nym przy­pad­ku wy­so­kość fi­nan­so­wa­nia mo­że wy­nieść na­wet do 100 proc. war­to­ści dział­ki – wy­ja­śnia Agniesz­ka Zga­dło z Deut­sche Bank PBC. – Wy­ma­ga­ne są do­ku­men­ty ta­kie sa­me jak w przy­pad­ku kre­dy­tu na za­kup nie­ru­cho­mo­ści, po­sze­rzo­ne o do­ku­men­ta­cję do­ty­czą­cą dział­ki.