Banki, które chcą skutecznie sprzedawać kredyty mieszkaniowe w złotówkach w ostatnim roku znacznie obniżyły swoje marże. Marża to zysk banku ponad rynkową stopę procentową, którą w przypadku rynku hipotecznego jest WIBOR (3- lub 6-miesięczny). W tej chwili bardzo wiele banków zatrzymało się na „progu bólu” jakim jest dla nich marża w wysokości 1 pkt proc.
Jeszcze dwa lata temu taką marże mógł dostać tylko ktoś kto miał wysoki wkład własny. Dzisiaj jest to praktycznie standard dla przeciętnego kredytu w banku, który chce się liczyć na złotówkowym rynku. Oczywiście banki twierdzą, że to tylko promocje. Ale co to za promocja która trwa ponad rok tak jak np. w ING Banku Śląskim czy BZ WBK? To po prostu standard, do którego doprowadziła silna konkurencja oraz chęć banków, by różnica między kredytem we frankach a kredytem w złotówkach była jak najmniejsza.
Mamy więc ligę banków z marżą 1 pkt proc., które jednak różnią się między sobą oprocentowaniem. Są to jednak różnice czysto techniczne, które nie powinny wpływać na nasze decyzje o wyborze tego czy innego produktu. Jeśli marża jest identyczna wówczas prędzej czy później oprocentowanie będzie bardzo zbliżone. Szczególnie wówczas, gdy w Polsce stopy procentowe przestaną się często i znacznie zmieniać.
Spójrzmy na BZ WBK. Bank przez dwa lata życzy sobie odsetki na poziomie 4,99 proc. Potem wchodzimy w system WIBOR 6-miesięczny plus marża (1 punkt). Bank bierze pod uwagę WIBOR z dwóch dni przed podpisaniem umowy. To upoważnia go, by na swojej stronie internetowej doliczać marżę do aktualnej stawki tego indesku. WIBOR 6M wynosi teraz 4,35 proc., a więc cena kredytu po doliczeniu marży to tylko 5,35 proc.
A teraz skrjany przypadek. Na szczeście już niekatualny. Do końca września w Lukas Banku obowiązywał „WIBOR 3-miesięczny” w wysokości 5,36 proc. W tym samym czasie rynkowy WIBOR 3M wynosił 4,45 proc. Lukas Bank padł ofiarą własnego systemu ustalania oprocentowania. Otóż w banku tym w danym kwartale obowiązuje stopa bazowa (WIBOR 3M) wyliczona jako średnia z kilkunastu dni kwartału poprzedniego. Nietrudno się domyślić, że w sytuacji, gdy stopy spadają bank musi się trzymać zawyżonej stawki oprocentowania.
Na szczeście dla Lukasa wrzesień się skończył i już na kilka dni przed zakończeniem miesiąca bank mógł pochwalić się nową stawką WIBOR 3M obowiązują od 1 października. Wynosi ona 4,61 proc., a więc jest już zbliżona do rynkowych realiów. Nie trzeba dodawać, że Lukas Bank również promuje marżę 1 pkt proc. (dokładnie 0,99 pkt proc.) co do końca września pozwalało mu się „chwalić” oprocentowaniem 6,35 proc. (wobec 5,35 proc. w BZ WBK).
Zostańmy jeszcze przy Lukasie, którego problemy mogą jeszcze trochę potrwać. Bank wymyślił mianowicie coś takiego jak wskaźnik zmienności. Jeżeli z kwartału na kwartał wyliczana przez bank stawka WIBOR 3M zmieni się o mniej niż 0,25 pkt proc. wówczas… nie zmieni się wcale. Dla klientów oznacza to tyle, że jeśli Rada Polityki Pieniężnej obniży stopy o 25 pb. a wyliczana przez Lukas Bank średnia WIBOR 3M nie spadnie przynajmniej o tyle samo wówczas ich kredyty nie stanieją.
Dla porządku trzeba dodać, że podobny wskaźnik zmienności (również 0,25 pkt proc.) ma Bank Pekao SA – najbardziej aktywnie promujący swoje kredyty mieszkaniowe w złotówkach. Bank Millennium niedawno zrezygnował z tego dodatkowego narzędzia sterowania oprocentowaniem.
Do banków zapewniających marżę 1 pkt proc. (wszystkim lub większości klientów) należą także Millennium, BGŻ i BOŚ (kredyty powyżej 400 tys. zł). Liderzy rynku PKO BP i BPH pozostali przy rozbudowanej siatce marże. W efekcie na przykład w tym pierwszym banku, ktoś kto nie ma wkładu własnego i pożycza 100 tys. zł zostanie „potraktowany” marżą aż 1,9 pkt proc.
Rzetelne porównanie oprocentowania utrudniają także promocje. Wspomniałem o stałej stopie 4,99 proc. przez dwa lata w BZ WBK. Jest jeszcze m.in. promocja Pekao SA i BGŻ (marża 0,5 pkt proc. w początkowym okresie spłaty) i np. Nykredit Realkredit (marża niższa o połowę do końca września 2006 roku). Warto więc powtórzyć raz jeszcze: kredyt spłacamy dłużej niż rok czy dwa i taka promocja nie powinna wpływać na naszą decyzją o wyborze oferty. Aczkolwiek miło jest płacić przez dwa lata nieco mniej.
I wreszcie mamy grupę banków, które nie potrzebują marż i WIBOR-ów – decydowanie o oprocentowaniu powierzają swoim zarządom. Są to przede wszystkim: mBank i MultiBank, PTF Bank i Raiffeisen Bank Polska. Wszystkie (może z wyjątkiem mBanku) zostały nieco w tyle jeśli chodzi o obniżanie oprocentowania w ślad za spadającymi stopami procentowymi.
Wybrany przez te banki system jest (oczywiście tylko potencjalnie) mało korzystny dla klientów, którzy nie mają gwarancji spadku oprocentowania wraz ze spadkiem stóp. Istnieje również ryzyko, że bank np. podniesie oprocentowanie z jakiegoś powodu. Jest to jednak mało realne przy dzisiejszym poziomie konkurencji między bankami i względnej łatwości z jaką można zrefinansować kredyt.
Widzimy więc, że porównywanie oprocentowania kredytów mieszkaniowych nie jest proste. Nawet jeśli wybierzemy bardzo konkretny przypadek (wkład własny, okres spłaty, kwota) może się okazać, że dwa kredyty kosztujące praktycznie tyle samo mogą się dość znacznie różnić się oprocentowaniem.