Najważniejszą spośród zmian, jakie już niedługo mają objąć program Rodzina na swoim, jest obniżenie wskaźnika służącego do obliczania limitów cenowych z obecnych 1,4 do 1,0 i 0,8 odpowiednio dla rynku pierwotnego i wtórnego.
W opinii większości komentatorów przełoży się to na spadek oferty mieszkań, które będą mogły być kupione posiłkując się rządowymi dopłatami, a to spowoduje znaczne zmniejszenie liczby zawieranych transakcji. Czy na pewno?
Obecnie limit cenowy dla Warszawy wynosi 9,8 tys. zł/mkw., po obniżeniu wskaźników jego poziom spadłby do około 7 tys. zł/mkw. dla nowych mieszkań oraz 5,6 tys. zł/mkw. dla lokali z drugiej ręki. Jeszcze gorzej sytuacja wygląda w grodzie Kraka gdzie, aby skorzystać z rządowych dopłat trzeba by kupić mieszkanie deweloperskie o maksymalnej cenie niewiele powyżej 4,7 tys. zł/mkw. O ile w tym wypadku obecnie można spotkać pojedyncze inwestycje, które oferują takie jednostki mieszkalne, o tyle na rynku wtórnym znalezienie lokali odpowiadających nowym wymogom (niecałe 3,8 tys. zł/mkw.), byłoby praktycznie niemożliwe. Podobnie jest w innych miastach.
Wyjściem z tej patowej sytuacji jest jak zwykle pomysłowość Polaków. Można się spodziewać, że właściciele mieszkań, aby pójść na rękę drugiej stronie transakcji, będą sprzedawali swoje lokale po cenach spełniających nowe wymogi Rodziny na swoim. Taka transakcja dojdzie do skutku jeśli nabywca zgodzi się uiścić opłatę za np. umeblowanie lokalu równą różnicy między ceną wyjściową a transakcyjną.
Dzięki temu sprzedawca uzyska cenę, którą sobie założył, a nabywca skorzysta z preferencyjnego kredytu. Na podobną strategie zdecydują się zapewne deweloperzy. W tym wypadku również można przypuszczać, że aby zmieścić się w nowych limitach cenowych, lokale mieszkalne będą sprzedawane po niższych stawkach. Z kolei koszty zostaną przerzucone na sprzedawane oddzielnie garaże, lub miejsca parkingowe, których cena wzrośnie, a które już obecnie w części inwestycji są obowiązkowe.
W takiej sytuacji wydaje się, że po wejściu w życie zapowiadanych zmian znacznej obniżce ulegną ceny ofertowe mieszkań, jednak rzeczywiste koszty zakupu nie będą dużo niższe. Można zaryzykować tezę, że nowe zasady w Rodzinie na swoim nie będą tak straszne, jak mogłoby się na pierwszy rzut oka wydawać. Wyzwaniem dla rynku mieszkaniowego będzie za to ostateczna likwidacja programu z końcem 2012 r.
Źródło: Emmerson S.A.