Mieszkańcy Warszawy marzący o nowym mieszkaniu/domu muszą zmierzyć się z ogromnym wyborem i najwyższymi cenami. Czym charakteryzują się nabywcy nowych nieruchomości w stolicy i czy różnią się od analogicznych osób w innych miastach regionalnych?
Znajomi i gazety głównymi źródłami informacji dla poszukujących mieszkań w Warszawie
Zacznijmy od tego, gdzie mieszkańcy stolicy zasięgają informacji o nieruchomościach. Respondenci z Warszawy zdecydowanie częściej niż badani w pozostałych największych polskich miastach doceniają oferty zamieszczane w gazetach (37% wobec 17% dla ogółu), rzadziej natomiast wspominają o stronach internetowych deweloperów (25% wobec 45%) oraz wizytach w biurach deweloperów (23% w stosunku do 37%). Najchętniej zasięgają jednak opinii znajomych i rodziny (39% wobec 30% dla ogółu). Targi nieruchomości pozostają źródłem nieruchomości wykorzystywanym przez zaledwie 21% poszukujących (24% dla ogółu badanych).
Najczęściej wykorzystywane źródła informacji podczas poszukiwania mieszkania/domu
Źródło: Badanie dotyczące preferencji i satysfakcji z zakupu mieszkania –badanie TNS Polska dla serwisu otoDom.pl. Badanie przeprowadzono w marcu 2015 roku. W badaniu wzięło udział 510 pełnoletnich mieszkańców nowych osiedli bądź inwestycji, które powstały w ciągu ostatnich dwóch lat w pięciu miastach w Polsce: w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu. Na każde miasto przypadło 20% ankietowanych.
Na co konkretnie zwracają uwagę warszawscy respondenci szukający wymarzonej nieruchomości? Co odróżnia ich pod tym względem od mieszkańców innych miast? Wyniki wskazują, iż przywiązują oni większe znaczenie do rozkładu pomieszczeń (25% wobec 22% dla ogółu badanych), do tego czy nieruchomość dysponuje balkonem/tarasem (35% wobec 15%) oraz infrastruktury dla dzieci rozumianej jako place zabaw, przedszkola, szkoły (10% wobec 6%). Lokalizacja jest relatywnie mniej istotna dla respondentów z Warszawy (43% wobec 55% dla ogółu). Niemniej jednak jest to wciąż drugie kryterium (po cenie) wpływające na wybór konkretnej nieruchomości. Sprawdźmy zatem jakie elementy dotyczące lokalizacji były uznane za najważniejsze przez ankietowanych zamieszkujących stolicę.
Najważniejsze kryteria wyboru mieszkania/domu w kategorii „lokalizacja”
Źródło: Badanie dotyczące preferencji i satysfakcji z zakupu mieszkania –badanie TNS Polska dla serwisu otoDom.pl.
Warto zwrócić uwagę, iż tutejsi respondenci przywiązywali zdecydowanie największą wagę do obecności/bliskości terenów zielonych sprzyjających rekreacji (41% wobec 32% dla ogółu badanych). Dla mieszkańców stolicy ważniejsza niż dla obywateli innych miast była także bliskość sklepów, urzędów itp. (30% wobec 22%). Znacznie większą wagę przywiązywali oni także do tego, by lokalizacja była atrakcyjna pod kątem wynajęcia lub późniejszej sprzedaży mieszkania (30% wobec 19%). Z drugiej strony dla jedynie 11% poszukujących nowego mieszkania/domu w Warszawie (przy 19% ogółu) istotne było, by ich lokalizacja znajdowała się w centrum miasta.
Duża konkurencja ze strony rynku wtórnego
W Warszawie respondenci zdecydowanie rzadziej interesowali się mieszkaniami/domami tylko z rynku pierwotnego, za to wyraźnie częściej niż w pozostałych miastach preferowali mieszkanie
z rynku wtórnego (47% wobec 12% dla ogółu). W stolicy brak zainteresowania rynkiem wtórnym zadeklarowało tylko 21% badanych, podczas gdy wśród ogółu kupujących była to ponad połowa respondentów (55%).
Rynek wtórny czy pierwotny? Preferencje i rozważania właścicieli
Źródło: Badanie dotyczące preferencji i satysfakcji z zakupu mieszkania –badanie TNS Polska dla serwisu otoDom.pl.
Jak prezentuje się skłonność do polecenia dewelopera? Respondenci z Warszawy najbardziej krytycznie oceniają firmy, od których zakupili swoje mieszkania. Wskaźnik Net Promoter Score (lojalności i zadowolenia klienta) wynosi -15%, podczas gdy w pozostałych miastach osiąga on dodatnie wartości oscylując w granicach 24 – 45%. Świadczy to o tym, iż warszawscy deweloperzy nie powinni specjalnie liczyć na nowych kupujących zachęconych przez byłych klientów. Agata Polińska z serwisu Otodom.pl zauważa, iż otrzymane wyniki mogą być niepokojące dla działających w stolicy deweloperów. Szczególnie jeśli dodamy do tego dużo większy niż w innych miastach odsetek osób preferujący mieszkania z rynku wtórnego oraz takich, które w pierwszej kolejności z prośbą o rekomendacje zwracają się do znajomych/rodziny. Jeśli byli klienci w dalszym ciągu będą tak negatywnie oceniać wykonane przez deweloperów usługi i dzielić się tymi odczuciami z potencjalnymi klientami, to może to skłonić część z nich do rezygnacji z zakupu nowego mieszkania i sfinalizowania swoich poszukiwań na rynku wtórnym.
Rynek pierwotny wygrywa ostatecznie m.in. niższymi kosztami transakcyjnymi i większą konkurencyjnością cenową
Mieszkańcy Warszawy pytani o podstawowe zalety mieszkania/domu pochodzącego z rynku pierwotnego częściej niż mieszkańcy innych badanych miast wskazywali na niższe koszty transakcyjne (22% wobec 13% dla ogółu badanych). Większa uwagę przywiązywali także do braku prowizji dla agenta nieruchomości (13% wobec 7%). Bardziej doceniali również możliwość uzyskania rabatu od dewelopera (15% wobec 10%) oraz bogatszą ofertę mieszkań/domów niż na rynku wtórnym (18% wobec 14%). Ważna jest dla nich także łatwość sprzedaży mieszkania (18% wobec 11%). Według analityków Działu Badań i Analiz z Grupy Emmerson wyższy odsetek wskazań wymienionych wcześniej kryteriów ma związek z występującymi w Warszawie najwyższymi cenami (a więc i najwyższymi kosztami transakcyjnymi) oraz najbogatszą ofertą umożliwiającą znalezienie odpowiedniej nieruchomości na obszarze całego miasta. Ze względu na wysoki koszt zakupu (często wymuszający zakup tzw. mieszkania przejściowego) oraz rozwój rynku mieszkaniowego wielu kupujących od razu bierze pod uwagę możliwość późniejszej sprzedaży. Jako największą zaletę rynku pierwotnego, podobnie jak w innych miastach, wskazywano, iż w mieszkaniu/domu wszystko jest nowe. W tym przypadku waga tego kryterium była jednak zauważalnie niższa (28% wobec 38%).
Aleksandra Kubicka, serwis Otodom.pl
Jarosław Mikołaj Skoczeń, Grupa Emmerson S.A.