Chociaż w Polsce taka perspektywa jest jeszcze odległa, bo rynek kredytów mieszkaniowych jest jeszcze stosunkowo młody, to w niektórych zachodnich krajach staje się to coraz większym problemem społecznym. Z najnowszych danych wynika, że już jeden na sześciu, czyli około miliona brytyjskich emerytów, wciąż spłaca zaciągnięty kilkanaście lat temu kredyt mieszkaniowy! Ich łączne zadłużenie wynosi aż 80 miliardów funtów. Co więcej okazuje się, że zaczyna być to problem międzypokoleniowy. Okazuje się bowiem, że ponad połowa Brytyjczyków w wieku 55 – 65 lat wciąż spłaca kredyt mieszkaniowy. Część z nich będzie musiała go dalej spłacać po osiągnięciu wieku emerytalnego kiedy, o czym warto pamiętać, drastycznie spadają ich dochody. Taki trend nie dotyczy tylko Wielkiej Brytanii. W USA już ponad 30 proc. emerytów wciąż spłaca zaciągnięty kredyt lub pożyczkę hipoteczną. W Australii wskaźnik ten wynosi już blisko 50 procent.
W tym momencie taka sytuacja nie budzi jeszcze obaw, bo wartość spłacanych mieszkań i domów cały czas rośnie, a tym samym nawet w przypadku śmierci kredytobiorcy bank otrzymuje z powrotem całą pożyczoną kwotę. Problemy mogą się zacząć w momencie pęknięcia bańki mieszkaniowej. Wysokie i szybko rosnące ceny nieruchomości to bowiem nie tylko polska specjalność. Taki stan trwa na zachodzie już od kilku lat – jednak z jedną, bardzo ważną różnicą. O ile w naszym kraju wzrosty mogą potrwać jeszcze wiele lat, to w przypadku takich rynków jak USA czy Wielka Brytania, coraz bardziej spodziewana jest duża korekta cen, która nieuchronnie pociągnie za sobą problemy banków i kredytobiorców. Już tegoroczne prognozy wzrostu cen nieruchomości na Wyspach Brytyjskich mogą budzić obawy. Halifax, bank o największym udziale w tamtejszym rynku kredytów hipotecznych szacował, że w 2006 roku ceny nieruchomości wzrosną o 3 proc., czyli mniej więcej o wskaźnik inflacji. Jednak w tym samym czasie firma Capital Economics stwierdziła, że brytyjski rynek nieruchomości jest znacząco przewartościowany i w ciągu najbliższych trzech lat ceny mogą spaść nawet o 20 procent. Podobne prognozy dotyczą też innych zachodnich krajów.
Nie można się dziwić, że budzi to duże zaniepokojenie u wszystkich zainteresowanych stron. Już teraz jak wynika z badań przeprowadzonych przez firmę konsultingową Thomas Charles około milion dorosłych osób w Wielkiej Brytanii znajduje się na skraju bankructwa. W ostatnich kilku latach wielu klientów banków korzystając ze wzrostu cen swoich domów podwyższało limity przyznanych kredytów, przeznaczając pieniądze na konsumpcję. Nagły spadek cen może spowodować, że będą winni bankowi więcej pieniędzy niż będzie wynosić wartość ich nieruchomość. Taka sytuacja może pokryć się z powolnym, ale cały czas zauważalnym wzrostem oprocentowania kredytów. Większe miesięczne obciążenia mogą zahamować konsumpcję, a w przypadku emerytów znacząco obniżyć standard ich życia. Co gorsze, przy spadających cenach nieruchomości sytuacji nie poprawi na przykład sprzedaż i zamiana domu lub mieszkania na mniejsze.
Czy taki scenariusz grozi za 15-20 lat Polakom tak chętnie biorącym obecnie kredyty mieszkaniowe? Jest to bardzo prawdopodobne, zwłaszcza przy szybko rosnących cenach nieruchomości. Korzystając z koniunktury banki zliberalizowały swoje podejście do kredytów mieszkaniowych. Zwiększanie zdolności kredytowej, akceptacja nietypowych źródeł dochodów, kredytowanie przy zerowym wkładzie własnym, to już rynkowy standard. Niektóre banki, żeby jeszcze bardziej ułatwić zaciągnięcie kredytów wydłużają maksymalny okres spłaty kredytu nawet do 35-45 lat. Co więcej wiele osób korzysta z takiej możliwości licząc zapewne, że za kilka lat będzie je stać na refinansowanie zadłużenia i szybszą spłatę kredytu. I rzeczywiście średni okres funkcjonowania 30 letniego, najbardziej popularnego w USA i UK kredytu, wynosi około 7 lat. Konsumenci korzystają często z okazji i spłacają jeden kredyt kolejnym. W praktyce nie skraca im to jednak okresu spłaty. W miarę lat rosną bowiem potrzeby związane z edukacją dzieci, kupnem większego mieszkania, czy po prostu konsumpcją. W Polsce taka strategia może jednak napotkać na dużą barierę związaną z małymi dochodami. Już teraz dla wielu kredytobiorców spłata raty kredytu jest dużym obciążeniem miesięcznego budżetu. Większość z nich nie ma też z tego powodu możliwości odkładania dodatkowych pieniędzy na emeryturę, czy edukację dzieci. Za kilkadziesiąt lat może to być dla nich duży problem – nawet jeśli nie zostaną z niespłaconym kredytem. Emerytura z dwóch zreformowanych filarów będzie bowiem niższa, niż świadczenia wypłacane do tej pory przez ZUS. W najlepszym wypadku wynosić będzie ok. 60 proc. tego, co udawało się zarobić aktywnie pracując.
| Bank | Maksymalny okres spłaty kredytu mieszkaniowego | Średnia zapadalność kredytów hipotecznych |
| DOM Bank | 30 lat | b.d. |
| PKO BP | 30 lat | 14 lat |
| GE Money Bank | 30 lat | b.d. |
| Millennium | 40 lat w PLN
35 lat w walutach |
w przypadku kredytów w PLN średni okres zapadalności portfela wynosi 15 lat, a dla kredytów w CHF prawie 22 lata. |
| Kredyt Bank | 30 lat dla osób, które nie ukończyły 35 roku życia. Dla pozostałych kredytobiorców 25 lat | Wśród kredytów udzielonych w 2005 roku największą grupę (30%) stanowiły
kredyty udzielone na okres od 20 do 25 lat |
| mBank | 45 lat | b.d. |
| Fortis Bank | 35 lat | b.d. |
| Bank BPH | 30 lat | b.d. |
| BOŚ Bank | 35 lat | b.d. |
| Lukas Bank | 30 lat | b.d. |
| BZ WBK | 30 lat | b.d. |
| ING BSK | 30 lat | b.d. |
| Pekao SA | 30 lat | b.d. |
| MultiBank | 45 lat | b.d. |
Źródło: Bankier.pl
Niestety wydaje się, że grupa osób zagrożona spłacaniem na emeryturze kredytu mieszkaniowego zaciągniętego 30 lat wcześniej może być całkiem duża. Średnia wieku osób biorących obecnie kredyt na nowe mieszkanie przekracza trzydzieści lat. Systematycznie rośnie również udział bezdzietnych nabywców. W momencie założenia rodziny zakupione mieszkanie może nie spełniać nowych potrzeb, a od kilku lat w związku z rosnącymi cenami mieszkań, systematycznie spada zdolność nabywcza konsumentów. Wycofanie się banków z oferowania kredytów walutowych może jeszcze bardziej pogorszyć sytuację takich klientów i zwiększyć prawdopodobieństwo spłacania rat kredytu z niskiej emerytury.
Porównanie kredytów w CHF i PLN (symulacja – 200 tysięcy złotych, raty równe, przy oprocentowaniu 5,22% w PLN i 2,87% w CHF)
| Okres spłaty kredytu | Wysokość raty w PLN | Suma odsetek do spłaty w PLN | Wysokość raty w CHF | Suma odsetek do spłaty w CHF |
| 10 lat | 2 142,88 | 57 145,88 | 1 919,24 | 30 308,37 |
| 20 lat | 1 344,34 | 122 641,29 | 1 096,22 | 63 093,97 |
| 30 lat | 1 100,69 | 196 249,86 | 829,25 | 98 530,19 |
| 40 lat | 993,71 | 276 983,08 | 701,07 | 136 511,75 |
Źródło: Bankier.pl, Open Finance
Wybór przez Polaków kredytów we frankach jest naturalny. Nawet mimo rosnących stóp procentowych i ryzyka kursowego jest to wciąż atrakcyjniejsza oferta niż zaciąganie kredytów w naszej rodzimej walucie. Różnicę widać zwłaszcza wyraźnie przy kredytach zaciąganych na 20 – 30 lat. Popyt na nieruchomości będzie cały czas rósł i jeszcze przez wiele lat może znacznie przewyższać podaż. W Polsce wciąż brakuje ok. 1,5 miliona mieszkań. Na kredyt decyduje się też wiele osób, które ze względu na niskie dochody zmuszone są znacznie wydłużyć okres jego spłaty. Patrząc na przykład innych krajów można podejrzewać, że wiele z nich będzie miało problemy z wcześniejszą spłatą, a tym samym zaciągnięty dzisiaj kredyt może im towarzyszyć nie tylko przez całe życie zawodowe, ale również na emeryturze, a problem z jego spłatą zostanie przerzucony na najbliższych.
Komentarz dra Bogusława Półtoraka, analityka Bankier.pl
Problem emerytów obciążonych spłatą kredytu mieszkaniowego może w tym momencie wydawać się dość abstrakcyjny, jednak niewątpliwie za kilka, kilkanaście lat będzie istotnie się nasilał. W wielu zachodnich krajach już teraz wiele osób musi wydłużyć okres swojej aktywności zawodowej własne ze względu na zaciągnięte wcześniej kredyty. Dlatego warto uczulać potencjalnych kredytobiorców na to zagrożenie. Warto na przykład przypomnieć, że na Zachodzie w największych miastach znacznie mniej osób posiada na własność nieruchomość. Popularniejsze jest natomiast wynajmowanie mieszkania. I tak na przykład w Londynie robi tak aż 44 proc. mieszkańców. W ten sposób nie są aż tak narażeni na wpadnięcie w spiralę długów. W przypadku pogorszenia warunków materialnych łatwiej jest zmienić wynajmowany lokal na mniejszy. W Polsce kupno mieszkania wciąż jest najważniejszą inwestycją życia. Kredytobiorcy wychodzą z założenia, że lepiej spłacać własne mieszkanie, niż obcej osobie. Nie biorą jednak pod uwagę, że w takim przypadku dochodzi szereg dodatkowych opłat, np. za czynsz, media, remont, ubezpieczenie, etc. W ten sposób trudniej im zaoszczędzić na emeryturę, a także tracą mobilność, tak ważną na współczesnym rynku pracy. Warto sobie zatem odpowiedzieć na pytanie, jaki cel przyświeca nam przy zakupie mieszkania lub budowie domu. Zasadą powinno być, że za pierwszym razem nie kupujemy tzw. mieszkania docelowego. Po jakimś czasie zmieniają się potrzeby i tak będziemy szukać nowej lokalizacji. W tym celu na pierwsze mieszkanie lepiej wybrać jest czasami mniejszy, ale atrakcyjny lokal, który szybko spłacimy, a następnie na jego bazie zgromadzimy kapitał własny lub np. poprzez wynajem poprawimy swoją zdolność kredytową dla kolejnego zakupu. Patrząc na docelowy poziom cen, polski rynek nieruchomości jest pod tym względem bardzo perspektywiczny i scenariusz rosnących cen nieruchomości jest praktycznie niezmienny we wszystkich krajach bogatych. Wynika to ze wzrostu dochodów do dyspozycji, które trafiają w postaci inwestycji m.in. na rynek nieruchomości. W ten sposób w postaci mieszkania gromadzimy kapitał ekonomiczny na przyszłą emeryturę. Ważne jest jednak tutaj utrzymanie wartości przez nieruchomość w perspektywie długiego okresu, czyli wybieramy nieruchomości nowe o tzw. dobrej lokalizacji. Dzięki temu w przyszłości mieszkanie może być dodatkowym źródłem przychodów na emeryturze – na przykład dzięki wykorzystaniu tzw. reverse mortgage, czyli odwróconej pożyczki hipotecznej. Jest to produkt, który umożliwia wycofanie oszczędności z nieruchomości przy zachowaniu jej użytkowania do końca życia. Bank płaci nam co miesiąc określoną kwotę, a po śmierci przejmuje mieszkanie. Taka usługa finansowa wymaga jednak sprawnego rynku wtórnego. W tym momencie żaden polski bank nie oferuje jeszcze takiego produktu, ale można spodziewać się, że jest to tylko kwestią czasu, kiedy pojawi się on na naszym rynku.