Boom na rynku kredytów hipotecznych, jaki obserwujemy od kilku lat, przybrał rozmiary niespotykane od początku przemian gospodarczych w Polsce. Spadające stopy procentowe oraz coraz większa konkurencja banków sprawiły, że kredyty hipoteczne stały się łatwiej dostępne i co ważne tańsze niż kiedykolwiek. Rosnące wynagrodzenia sprawiły, że Polacy zatęsknili za własnym M i po raz pierwszy mogli sobie na nie pozwolić. Dynamika wzrostu zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych przekracza w ostatnich latach 50% rocznie. W samym tylko 2007 r. Polacy pożyczyli na ten cel 54 mld zł.
Nic nie trwa jednak wiecznie i po latach boomu przychodzi czas uspokojenia. Rozpoczęty w ubiegłym roku cykl podwyżek stóp procentowych podniósł główną stopę z 4% na początku 2007 r. do 5,75% w chwili obecnej. Wraz z podwyżkami stóp wzrosło oprocentowanie kredytów złotowych, co bezpośrednio wiąże się ze sporym wzrostem comiesięcznych rat. Szacunki instytucji finansowych mówią o wzroście rat rzędu 20% wobec stanu sprzed roku. Banki widząc tą sytuację postanowiły powalczyć nie tylko o klientów, którzy starają się o kredyt po raz pierwszy, ale również o tych, którzy kredyt już mają.
Kredyt refinansowy – to kredyt, który ma być lekarstwem na kredyt zaciągnięty wcześniej i zwykle na gorszych warunkach.
Głównym celem kredytu refinansowego jest zmniejszenie obciążeń z tytułu obecnie płaconych rat. Mówiąc najprościej, zamiana droższego kredytu na tańszy. Banki pomagające w zaciągnięciu takiego kredytu proponują zwykle niższe oprocentowanie niż to, które klient otrzymał przy zaciąganiu pierwszego kredytu. Czasem oprocentowanie może być nawet o 4% niższe, co przy kwocie kredytu rzędu 200-300 tys. zł może dać wymierne oszczędności. Wszystko za sprawą tego, że jeszcze 4-5 lat temu banki udzielały kredytów w złotówkach na 8-10% rocznie. Obecnie zaciągając kredyt refinansowy we frankach szwajcarskich otrzymamy go na 3,5-4%. Zabiegając o klienta banki coraz częściej obniżają swoje marże i prowizję. Kredyt refinansowy jest dla nich dobrym zarobkiem, a klient staje się cenny, ponieważ został odebrany konkurencji. Dobrą ofertą i fachową obsługą można utrzymać go u siebie oferując w przyszłości kolejne produkty.
Co warto policzyć nim zdecydujemy się na kredyt refinansowy?
– Policzmy ile zaoszczędzimy przenosząc nasz kredyt do nowego banku?
Sprawdźmy zatem o ile zmaleje nasza miesięczna rata i czy aby nie będzie to przejściowe, bo bank oferuje super atrakcyjne oprocentowanie, ale tylko w pierwszym roku kredytowania.
Jeśli zamieniamy kredyt złotówkowy na walutowy pamiętajmy o dwóch sprawach: ryzyku walutowym oraz spreadzie, czyli różnicy między kursem kupna a sprzedaży waluty
Dzięki wyjątkowo mocnemu kursowi złotego wobec innych walut, banki mogą kusić klientów rekordowo niskimi ratami. Tyle tylko, że są to wyliczenia na chwilę obecną, a nikt nam nie zagwarantuje stałego kursu PLN/CHF na poziomie 2,15 zł czy PLN/EUR na poziomie 3,45 zł.
Przykładowo, jeśli w wyniku refinansowania oszczędzamy na racie w CHF 200 zł miesięcznie, wystarczy wzrost kursu franka szwajcarskiego o 10%, aby nasza rata z 1,5 tys. zł miesięcznie urosła do 1,65 tys. zł. Wówczas nasza oszczędność wyniesie tylko 50 zł
Mocny złoty nie jest wieczny i za kilka miesięcy umacnianie kursu złotego wobec innych walut może się skończyć. Kiedy Rada Polityki Pieniężnej zakończy cykl podwyżek stóp procentowych, wygaśnie główny czynnik umacniający naszą walutę w ostatnich miesiącach. Jeśli do osłabienia kursu złotego dodamy wspomniany spread, czyli to, że kredyt spłacamy według kursu sprzedaży waluty (czyli mniej dla nas korzystnego) okaże się, że oszczędności na ratach mogą być znacznie mniejsze niż zapowiadał bank.
– Upewnijmy się czy obecny bank nie ukaże nas za przeniesienie kredytu.
Często banki zabezpieczają się przed ucieczką klientów zastrzegając sobie, że jeśli klient przeniesie kredyt przed upływem 2-3 lat, zapłaci np. 2% prowizji od pozostałej kwoty. Przy 200 tys. zł kredytu będzie to więc ekstra wydatek rzędu 4 tys. zł.
– Sprawdźmy czy bank, który oferuje refinansowanie, domaga się dodatkowych formalności związanych z kredytem, np. ubezpieczenie kredytu do czasu uzyskania wpisu do hipoteki, ponownej wyceny nieruchomości itp. Zaciągając nowy kredyt musimy ponieść opłatę za wpis do hipoteki – ok. 400 zł, a w skrajnych przypadkach przyjdzie nam poczekać na taki wpis nawet 3-6 miesięcy. Tzw. koszty okołokredytowe mogą nas sporo kosztować.
Wybierz dogodny moment na refinansowanie
Jak pokazują statystyki większość kredytów hipotecznych spłacana jest znacznie wcześniej niż zakłada umowa. Zamiast 20-30 lat spłata trwa ok. 10 lat. Dzieje się tak zazwyczaj dlatego, że część Polaków nie lubi czuć na sobie ciężaru kredytu i dąży do skrócenia okresu spłaty. Często korzystają z pomocy rodziny, sprzedają inne posiadane mieszkanie lub zwyczajnie wraz z upływem czasu poprawiają swoją sytuację materialną, przez co stać ich na nadpłatę w celu skrócenia okresu kredytowania. Wcześniejsza spłata to wymierna oszczędność, gdyż jak wiadomo, im dłuższy okres kredytu, tym większa kwota pozostaje do spłaty. Dlatego dzisiejsze oferty kredytów na 45 lat można traktować jako trick reklamowy. Najdłuższy na rynku okres kredytowania zwraca uwagę klienta, ale nie mówi o tym, o ile więcej zapłaci on bankowi. Dlatego też nie warto dać się namówić na wydłużenie okresu spłaty przedstawianego jako sposób na zmniejszenie rat. To tani chwyt, na którym zarabia bank, a klient otrzymuje jedynie iluzję. Wiadomym jest, że przy rozłożeniu dowolnej kwoty na dwa lata zamiast na rok, uzyskuje się mniejsze raty. Tyle tylko, że w drugim roku również zapłacimy odsetki.
Piszę o tym dlatego, że warto zastanowić się nad momentem refinansowania kredytu. Jeśli spłacamy kredyt dostatecznie długo i planujemy jego wcześniejszą spłatę w najbliższych 3-4 latach, taka operacja może nie mieć ekonomicznego sensu. Nowy bank z pewnością nie będzie zachwycony tym, że chcemy spłacić kredyt wcześniej i może zafundować nam niemiłą niespodziankę. Banki mają prawo wprowadzić już w trakcie umowy zapis o zmianie warunków wcześniejszej spłaty.
Reasumując, nie ulegajmy magii reklam obiecujących znaczne oszczędności
Samo wyliczenie różnic w ratach to za mało, aby decydować się na refinansowanie.
Policzmy wszystkie koszty okołokredytowe, jak prowizje, karę za wcześniejszą spłatę, ubezpieczenie, wycenę lokalu, ryzyko kursowe itp. Oszczędności muszą być wymierne i możliwie długotrwałe, tak aby co miesiąc w naszej kieszeni pozostawało kilkaset złotych więcej, niż przed refinansowaniem. Takie oszczędności są do osiągnięcia w przypadku zamiany wyjątkowo niekorzystnego kredytu w PLN na znacznie tańszy w CHF.
Podsumowując, nie dopuszczajmy do sytuacji, w której nasze refinansowanie będzie niczym więcej jak zamianą kredytu na kredyt i przy okazji zarobkiem dla wszystkich oprócz nas samych. Nie o to chyba chodzi.