Utrzymuje się lekki wzrost cen mieszkań, w większości miast notujemy kilkuprocentowe podwyżki, choć w niektórych miastach stawki ulegają obniżkom. Wygląda na to, że aktualna sytuacja powinna się utrzymać jeszcze przez kilka kwartałów.
O prawie 10 proc. wzrosły w ostatnim roku ceny mieszkań w Bydgoszczy – to efekt m.in. niskiej bazy, ale także działania programu Mieszkanie dla Młodych, który dawał deweloperom szanse na podnoszenie cen, z czego ci skrzętnie korzystali pociągając za sobą stawki na rynku wtórnym. W skali kraju ceny są jednak nadal stabilne z tendencją do lekkich wzrostów. Z 11 największych rynków badanych przez Home Brokera i Open Finance, przez ostatnich 12 miesięcy ceny zwiększyły się w ośmiu, a w trzech spadły.
Najnowsze notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych to 824,31 pkt, co jest wartością o 0,54 proc. wyższą niż przed rokiem i o 2,45 proc. Od kilku miesięcy indeks przebywa ponad poziomem 820 pkt, poniżej którego spędził poprzednie prawie dwa lata. Obserwujemy okres stabilizacji cen mieszkań z tendencją do lekkich wzrostów. Indeks wyliczany jest na podstawie transakcji na rynku mieszkaniowym dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance, pokazuje on realną zmianę cen na rynku mieszkaniowym w największych miastach.
Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance
Najdroższym dużym miastem Polski niezmiennie jest Warszawa, wg aktualnego odczytu metr kwadratowy mieszkania w stolicy to przeciętnie wydatek ponad 7,4 tys. zł. To o 90 proc. więcej niż w Katowicach i Łodzi oraz 130-140 proc. więcej niż w Bielsko-Białej i Zielonej Górze. Drugim najdroższym dużym miastem w Polsce jest Kraków, ale średni poziom cen nie przekracza tam 6 tys. zł za mkw., przeciętne stawki powyżej 5 tys. zł za mkw. są jeszcze w Gdańsku i Gdyni (5,2-5,3 tys. zł) oraz Poznaniu i Wrocławiu (5,5 tys. zł).
Warto też zwrócić uwagę na zróżnicowanie cen w poszczególnych lokalizacjach. Na przykład w Krakowie bez większego problemu można znaleźć mieszkania w cenie niższej niż 4 tys. zł za mkw., a jednocześnie w najbardziej prestiżowych apartamentowcach musimy liczyć się z wydatkiem na poziomie kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy. Podobnie jest w też w Trójmieście czy Warszawie. Aktualnie większość inwestycji deweloperskich realizowanych jest na obrzeżach miast, gdzie ziemia jest po prostu tańsza i łatwiej o pozwolenie na budowę. Projekty w atrakcyjnych punktach miast wymagają większych nakładów czasu i kapitału, ale mogą przynosić wyższe zyski.
Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie
| Miasto | Mediana ceny mkw. |
Zmiana ceny r/r |
Zmiana ceny m/m |
| Białystok | 4 118 zł | 1,5% | -3,7% |
| Bydgoszcz | 4 352 zł | 9,3% | 1,0% |
| Gdańsk | 5 280 zł | 1,5% | 0,7% |
| Kraków | 6 440 zł | 7,6% | 2,6% |
| Lublin | 4 545 zł | -6,3% | -3,4% |
| Łódź | 3 936 zł | 3,3% | -4,8% |
| Olsztyn | 4 411 zł | 1,1% | 1,4% |
| Poznań | 5 002 zł | -8,9% | -2,1% |
| Szczecin | 4 387 zł | -2,2% | -2,3% |
| Warszawa | 7 416 zł | 4,7% | -0,4% |
| Wrocław | 5 567 zł | 1,7% | -2,7% |
Źródło: Home Broker i Open Finance na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
– Obserwowany wzrost cen mieszkań w prawie całym kraju idący w parze z rekordową sprzedażą deweloperów potwierdza dobrą kondycję zarówno samych deweloperów jak i ich klientów – zauważa Robert Latuszek, Analityk Projektów Inwestycyjnych, Home Broker Business. – Deweloperzy rozpoczynają nowe projekty, a inwestorzy kupują już nie tylko na kredyt. Obserwujemy wyraźny wzrost liczby transakcji gotówkowych na rynku nieruchomości. Za sprawą silnego popytu i dużej rzeszy chętnych na zakup nowych mieszkań, deweloperzy z kolei nie mają potrzeby do obniżek cen ofertowych i wyszukanych promocji, jakie miały miejsce jeszcze dwa-trzy lata temu. – dodaje Latuszek. Z danych zebranych przez Polską Agencję Prasową wynika, że w pierwszym półroczu 2015 r. notowane na giełdzie firmy deweloperskie sprzedały o jedną trzecią więcej mieszkań niż przed rokiem. Trzy największe spółki (Robyg, Budimex Nieruchomości i Dom Development) przekroczyły poziom tysiąca sprzedanych mieszkań, a trzy kolejne (Polnord, J.W. Construction i Atal) mogą pochwalić się 700-850 zbytymi lokalami.
Komentarz i prognoza
Aktualnie na rynku mieszkaniowym obserwujemy lekkie wzrosty cen, za którymi stoją przede wszystkim niskie stopy procentowe i związany z tym wzrost popytu na mieszkania. Nie bez znaczenia jest także program Mieszkanie dla Młodych – przez półtora roku działania Bank Gospodarstwa Krajowego zaakceptował 25,2 tys. wniosków na łączną kwotę dopłat 580 mln zł. Deweloperzy wykorzystują dobry czas i rozwijają biznes, w ostatnim roku rozpoczęli budowę ponad 78 tys. nowych lokali mieszkalnych, a na kolejne 84 tys. dostali pozwolenia. To wartości rekordowe od wielu lat.
Oczekujemy utrzymania obecnej sytuacji na rynku. Relatywnie wysoki popyt i brak problemów z podażą powinny utrzymać lekkie wzrosty cen mieszkań w Polsce. Należy oczywiście pamiętać, że w jednych lokalizacjach stawki mogą spadać, a innych rosnąć, w skali kraju powinno być jednak w miarę stabilnie. Zagrożeniem dla obecnej sytuacji jest wzrost stóp procentowych (oczekiwany w przyszłym roku), który doprowadzi do wzrostu ceny kredytów a także częściowego odpływu klientów z gotówką z rynku mieszkaniowego. Rynek spodziewa się jednak podwyżek dopiero w przyszłym roku, póki co więc aktualna sytuacja powinna się utrzymać.
Marcin Krasoń