Lekki wzrost cen mieszkań w większości miast

Utrzymuje się lekki wzrost cen mieszkań, w większości miast notujemy kilkuprocentowe podwyżki, choć w niektórych miastach stawki ulegają obniżkom. Wygląda na to, że aktualna sytuacja powinna się utrzymać jeszcze przez kilka kwartałów.

O prawie 10 proc. wzrosły w ostatnim roku ceny mieszkań w Bydgoszczy – to efekt m.in. niskiej bazy, ale także działania programu Mieszkanie dla Młodych, który dawał deweloperom szanse na podnoszenie cen, z czego ci skrzętnie korzystali pociągając za sobą stawki na rynku wtórnym. W skali kraju ceny są jednak nadal stabilne z tendencją do lekkich wzrostów. Z 11 największych rynków badanych przez Home Brokera i Open Finance, przez ostatnich 12 miesięcy ceny zwiększyły się w ośmiu, a w trzech spadły.

Najnowsze notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych to 824,31 pkt, co jest wartością o 0,54 proc. wyższą niż przed rokiem i o 2,45 proc. Od kilku miesięcy indeks przebywa ponad poziomem 820 pkt, poniżej którego spędził poprzednie prawie dwa lata. Obserwujemy okres stabilizacji cen mieszkań z tendencją do lekkich wzrostów. Indeks wyliczany jest na podstawie transakcji na rynku mieszkaniowym dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance, pokazuje on realną zmianę cen na rynku mieszkaniowym w największych miastach.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance
Źródło: Home Broker i Open Finance na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Najdroższym dużym miastem Polski niezmiennie jest Warszawa, wg aktualnego odczytu metr kwadratowy mieszkania w stolicy to przeciętnie wydatek ponad 7,4 tys. zł. To o 90 proc. więcej niż w Katowicach i Łodzi oraz 130-140 proc. więcej niż w Bielsko-Białej i Zielonej Górze. Drugim najdroższym dużym miastem w Polsce jest Kraków, ale średni poziom cen nie przekracza tam 6 tys. zł za mkw., przeciętne stawki powyżej 5 tys. zł za mkw. są jeszcze w Gdańsku i Gdyni (5,2-5,3 tys. zł) oraz Poznaniu i Wrocławiu (5,5 tys. zł).

Warto też zwrócić uwagę na zróżnicowanie cen w poszczególnych lokalizacjach. Na przykład w Krakowie bez większego problemu można znaleźć mieszkania w cenie niższej niż 4 tys. zł za mkw., a jednocześnie w najbardziej prestiżowych apartamentowcach musimy liczyć się z wydatkiem na poziomie kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy. Podobnie jest w też w Trójmieście czy Warszawie. Aktualnie większość inwestycji deweloperskich realizowanych jest na obrzeżach miast, gdzie ziemia jest po prostu tańsza i łatwiej o pozwolenie na budowę. Projekty w atrakcyjnych punktach miast wymagają większych nakładów czasu i kapitału, ale mogą przynosić wyższe zyski.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto	Mediana ceny mkw.	Zmiana ceny r/r	Zmiana ceny m/m
Białystok	4 118 zł	1,5%	-3,7%
Bydgoszcz	4 352 zł	9,3%	1,0%
Gdańsk	5 280 zł	1,5%	0,7%
Kraków	6 440 zł	7,6%	2,6%
Lublin	4 545 zł	-6,3%	-3,4%
Łódź	3 936 zł	3,3%	-4,8%
Olsztyn	4 411 zł	1,1%	1,4%
Poznań	5 002 zł	-8,9%	-2,1%
Szczecin	4 387 zł	-2,2%	-2,3%
Warszawa	7 416 zł	4,7%	-0,4%
Wrocław	5 567 zł	1,7%	-2,7%

Źródło: Home Broker i Open Finance na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

– Obserwowany wzrost cen mieszkań w prawie całym kraju idący w parze z rekordową sprzedażą deweloperów potwierdza dobrą kondycję zarówno samych deweloperów jak i ich klientów – zauważa Robert Latuszek, Analityk Projektów Inwestycyjnych, Home Broker Business. – Deweloperzy rozpoczynają nowe projekty, a inwestorzy kupują już nie tylko na kredyt. Obserwujemy wyraźny wzrost liczby transakcji gotówkowych na rynku nieruchomości. Za sprawą silnego popytu i dużej rzeszy chętnych na zakup nowych mieszkań, deweloperzy z kolei nie mają potrzeby do obniżek cen ofertowych i wyszukanych promocji, jakie miały miejsce jeszcze dwa-trzy lata temu. – dodaje Latuszek. Z danych zebranych przez Polską Agencję Prasową wynika, że w pierwszym półroczu 2015 r. notowane na giełdzie firmy deweloperskie sprzedały o jedną trzecią więcej mieszkań niż przed rokiem. Trzy największe spółki (Robyg, Budimex Nieruchomości i Dom Development) przekroczyły poziom tysiąca sprzedanych mieszkań, a trzy kolejne (Polnord, J.W. Construction i Atal) mogą pochwalić się 700-850 zbytymi lokalami.

Komentarz i prognoza

Aktualnie na rynku mieszkaniowym obserwujemy lekkie wzrosty cen, za którymi stoją przede wszystkim niskie stopy procentowe i związany z tym wzrost popytu na mieszkania. Nie bez znaczenia jest także program Mieszkanie dla Młodych – przez półtora roku działania Bank Gospodarstwa Krajowego zaakceptował 25,2 tys. wniosków na łączną kwotę dopłat 580 mln zł. Deweloperzy wykorzystują dobry czas i rozwijają biznes, w ostatnim roku rozpoczęli budowę ponad 78 tys. nowych lokali mieszkalnych, a na kolejne 84 tys. dostali pozwolenia. To wartości rekordowe od wielu lat.

Oczekujemy utrzymania obecnej sytuacji na rynku. Relatywnie wysoki popyt i brak problemów z podażą powinny utrzymać lekkie wzrosty cen mieszkań w Polsce. Należy oczywiście pamiętać, że w jednych lokalizacjach stawki mogą spadać, a innych rosnąć, w skali kraju powinno być jednak w miarę stabilnie. Zagrożeniem dla obecnej sytuacji jest wzrost stóp procentowych (oczekiwany w przyszłym roku), który doprowadzi do wzrostu ceny kredytów a także częściowego odpływu klientów z gotówką z rynku mieszkaniowego. Rynek spodziewa się jednak podwyżek dopiero w przyszłym roku, póki co więc aktualna sytuacja powinna się utrzymać.

Marcin Krasoń