Od 1 kwietnia obowiązują nowe limity cen w programie Rodzina na Swoim. Przeważnie są one wyższe niż w pierwszym kwartale, w Warszawie przekraczają nawet 8 tys. PLN za metr kwadratowy.
Nowe limity cenowe, obowiązujące w programie RnS, zostały obniżone w Bydgoszczy i Toruniu, ale nadal należą tam do najwyższych w kraju (6895 PLN za m2) – wyższe są tylko w Warszawie (8014 PLN) i… Olsztynie (6928 PLN za m2). Spadły także w Gorzowie Wielkopolskim i Zielonej Górze (do 4953 PLN), Białymstoku (do 5560 PLN) i w Poznaniu (do 6902 PLN). W pozostałych miastach wojewódzkich limity zostały podniesione, czasem do zaskakująco wysokich poziomów, żeby wspomnieć wymieniony wyżej Olsztyn.
Jak zmieniły się limity cen w programie RnS od 1 kwietnia 2010 roku
|
Miasto |
Wskaźniki obowiązujące w I kw. 2010 |
Wskaźniki obowiązującew II kw. 2010 |
Zmiana |
|
Białystok |
5579,00 zł |
5560,10 zł |
-0,34% |
|
Bydgoszcz |
7121,80 zł |
6895,00 zł* |
-3,18% |
|
Gdańsk |
6487,60 zł |
6487,60 zł |
0,00% |
|
Gorzów Wielkopolski |
4699,80 zł |
4592,70 zł* |
-2,28% |
|
Katowice |
5203,10 zł |
5262,60 zł |
1,14% |
|
Kielce |
5224,04 zł |
5274,95 zł |
0,97% |
|
Kraków |
6055,00 zł |
6497,40 zł |
7,31% |
|
Lublin |
4308,61 zł |
4510,04 zł |
4,68% |
|
Łódź |
6043,80 zł |
6481,30 zł* |
7,24% |
|
Olsztyn |
6474,30 zł |
6927,90 zł |
7,01% |
|
Opole |
5863,90 zł |
6003,20 zł |
2,38% |
|
Poznań |
7063,00 zł |
6902,00 zł |
-2,28% |
|
Rzeszów |
4739,00 zł |
4822,30 zł* |
1,76% |
|
Szczecin |
4790,80 zł |
4869,20 zł |
1,64% |
|
Toruń |
7121,80 zł |
6895,00 zł* |
-3,18% |
|
Warszawa |
7699,58 zł |
8013,88 zł |
4,08% |
|
Wrocław |
6655,60 zł |
6724,90 zł |
1,04% |
|
Zielona Góra |
4699,80 zł |
4592,70 zł* |
-2,28% |
*dane nie zostały opublikowane w Dziennikach Urzędowych Województw.
Źródło: BGK, obliczenia własne.
Tym samym wygląda na to, że – cokolwiek by powiedzieć o metodologii ustalania limitów obowiązujących w programie – Rodzina na Swoim ma w dalszym ciągu szansę na podbój rynku kredytowego i może zająć nawet większą jego część niż do tej pory (obecnie mniej więcej co piąty kredyt udzielany jest w ramach programu RnS). Poniżej przedstawiamy statystykę dotyczącą zawieranych transakcji na rynku mieszkań w Polsce przez ostatnich sześć miesięcy (do końca lutego 2010 roku). W niektórych miastach – jak Bydgoszcz czy Łódź – nawet ponad 80 proc. kupowanych mieszkań może być finansowanych kredytem RnS (licząc według nowych limitów cenowych), a gros z pozostałych transakcji w tych miastach, nie mieści się w limicie programu nie ze względu na cenę, lecz metraż przekraczający 75 m2. Nawet w Warszawie, czy Krakowie, gdzie do tej pory najtrudniej było kupić mieszkanie w ramach obowiązujących limitów cenowych, w nowych warunkach mieści się połowa zawieranych transakcji. Ponieważ w ostatnich miesiącach na rynku mieszkań nie zaszły istotne zmiany pod względem cen, możemy uznać, że taki stan rzeczy utrzyma się także w ramach obowiązywania nowych limitów.
Jaki procent zawartych transakcji mieściłby się w nowych limitach RnS
|
Miasto |
Wskaźniki obowiązujące w II kw. 2010 r. |
Udział transakcji mieszczących się kryteriach programu RnS |
Mediany ceny transakcyjnych (luty 2010 roku) |
|
Bydgoszcz |
6895,00 zł |
84,8% |
4199 zł |
|
Gdańsk |
6487,60 zł |
68,2% |
5838 zł |
|
Gdynia |
5438,40 zł |
41,3% |
5465 zł |
|
Kraków |
6055,00 zł |
50,0% |
6349 zł |
|
Lublin |
4510,04 zł |
32,0% |
4918 zł |
|
Łódź |
6481,30 zł |
86,6% |
4096 zł |
|
Poznań |
6902,00 zł |
72,9% |
5869 zł |
|
Szczecin |
4869,20 zł |
44,4% |
4918 zł |
|
Warszawa |
8013,88 zł |
47,7% |
7732 zł |
|
Wrocław |
6724,90 zł |
62,0% |
6186 zł |
Źródło: BGK, Open Finance.
Komentarz
Przed trzema tygodniami ostrzegaliśmy, że limity obowiązujące w ramach RnS mogą zostać obniżone. Co prawda spadły one w niektórych miastach, ale nie na taki efekt liczyliśmy.
Zbyt pochopnie uznaliśmy, że skoro realne, transakcyjne ceny mieszkań spadały w okresie ostatnich dwóch lat, należy się liczyć z ryzykiem, że zostaną one obniżone także w ramach programu RnS. Ich wzrost obnaża jednak nie tylko nasz błąd prognostyczny, ale także kwestionuje całą metodologię ustalania cen, stosowaną w programie, którą można nazwać „sufitową”. Ceny transakcyjne na poziomie prawie 7 tys. za m2 mieszkania w Bydgoszczy czy Olsztynie widziało zapewne niewielu. 8 tys. za m2 w Warszawie to więcej niż mediana cen transakcyjnych – ponad połowa transakcji realizowana jest poniżej tego poziomu.
Plus nowej sytuacji jest taki, że w większości miast nowe limity cenowe obowiązujące w ramach RnS nie będą miały wpływu na rynek – są one tak wysokie, że równie dobrze mogłoby ich nie być wcale. W przypadku Warszawy czy Krakowa, taki wpływ może być nadal odczuwalny, ponieważ w miastach w obecnych warunkach, to właśnie mieszkania niewielkie cieszą się teraz największą popularnością. Może wzrost limitów nie jest bezpośrednią zachętą do podnoszenia cen przez sprzedających, ale z pewnością nie jest do tego przeszkodą.
Program RnS nie służy już wspieraniu tylko najuboższych rodzin w nabywaniu własnego mieszkania czy domu. Z jego pomocą można sfinansować zakup mieszkania o wartości 600 tys. PLN w Warszawie, albo domu o wartości miliona złotych w Bydgoszczy czy Toruniu. Żeby dostać kredyt w takiej wysokości rodzina starająca się o niego – według zasad Rekomendacji T – powinna zarabiać minimum 8 tys. PLN brutto w przypadku mieszkania w Warszawie i co najmniej 13,5 tys. PLN brutto w przypadku domu za milion. Z programu mogą więc korzystać Polacy osiągający dochody znacznie odbiegające od przeciętnych. Trzeba więc ponownie zadać pytanie – czy o to właśnie chodziło twórcom programu?
Naturalnie mogą z niego korzystać także tacy kredytobiorcy, których dochody są niższe niż przedstawione wyżej. Ale przy nowych limitach cen nie powinni liczyć na bardziej elastyczną postawę sprzedających.
Źródło: Open Finance