Limity ceny w programie RnS w górę

Od 1 kwietnia obowiązują nowe limity cen w programie Rodzina na Swoim. Przeważnie są one wyższe niż w pierwszym kwartale, w Warszawie przekraczają nawet 8 tys. PLN za metr kwadratowy.

Nowe limity cenowe, obowiązujące w programie RnS, zostały obniżone w Bydgoszczy i Toruniu, ale nadal należą tam do najwyższych w kraju (6895 PLN za m²) – wyższe są tylko w Warszawie (8014 PLN) i… Olsztynie (6928 PLN za m²). Spadły także w Gorzowie Wielkopolskim i Zielonej Górze (do 4953 PLN), Białymstoku (do 5560 PLN) i w Poznaniu (do 6902 PLN). W pozostałych miastach wojewódzkich limity zostały podniesione, czasem do zaskakująco wysokich poziomów, żeby wspomnieć wymieniony wyżej Olsztyn.

 

Jak zmieniły się limity cen w programie RnS od 1 kwietnia 2010 roku

Miasto	Wskaźniki obowiązujące w I kw. 2010	Wskaźniki obowiązującew II kw. 2010	Zmiana
Białystok	5579,00 zł	5560,10 zł	-0,34%
Bydgoszcz	7121,80 zł	6895,00 zł*	-3,18%
Gdańsk	6487,60 zł	6487,60 zł	0,00%
Gorzów Wielkopolski	4699,80 zł	4592,70 zł*	-2,28%
Katowice	5203,10 zł	5262,60 zł	1,14%
Kielce	5224,04 zł	5274,95 zł	0,97%
Kraków	6055,00 zł	6497,40 zł	7,31%
Lublin	4308,61 zł	4510,04 zł	4,68%
Łódź	6043,80 zł	6481,30 zł*	7,24%
Olsztyn	6474,30 zł	6927,90 zł	7,01%
Opole	5863,90 zł	6003,20 zł	2,38%
Poznań	7063,00 zł	6902,00 zł	-2,28%
Rzeszów	4739,00 zł	4822,30 zł*	1,76%
Szczecin	4790,80 zł	4869,20 zł	1,64%
Toruń	7121,80 zł	6895,00 zł*	-3,18%
Warszawa	7699,58 zł	8013,88 zł	4,08%
Wrocław	6655,60 zł	6724,90 zł	1,04%
Zielona Góra	4699,80 zł	4592,70 zł*	-2,28%

*dane nie zostały opublikowane w Dziennikach Urzędowych Województw.

Źródło: BGK, obliczenia własne.

 

Tym samym wygląda na to, że – cokolwiek by powiedzieć o metodologii ustalania limitów obowiązujących w programie – Rodzina na Swoim ma w dalszym ciągu szansę na podbój rynku kredytowego i może zająć nawet większą jego część niż do tej pory (obecnie mniej więcej co piąty kredyt udzielany jest w ramach programu RnS). Poniżej przedstawiamy statystykę dotyczącą zawieranych transakcji na rynku mieszkań w Polsce przez ostatnich sześć miesięcy (do końca lutego 2010 roku). W niektórych miastach – jak Bydgoszcz czy Łódź – nawet ponad 80 proc. kupowanych mieszkań może być finansowanych kredytem RnS (licząc według nowych limitów cenowych), a gros z pozostałych transakcji w tych miastach, nie mieści się w limicie programu nie ze względu na cenę, lecz metraż przekraczający 75 m². Nawet w Warszawie, czy Krakowie, gdzie do tej pory najtrudniej było kupić mieszkanie w ramach obowiązujących limitów cenowych, w nowych warunkach mieści się połowa zawieranych transakcji. Ponieważ w ostatnich miesiącach na rynku mieszkań nie zaszły istotne zmiany pod względem cen, możemy uznać, że taki stan rzeczy utrzyma się także w ramach obowiązywania nowych limitów.

 

Jaki procent zawartych transakcji mieściłby się w nowych limitach RnS

Miasto	Wskaźniki obowiązujące w II kw. 2010 r.	Udział transakcji mieszczących się kryteriach programu RnS	Mediany ceny transakcyjnych (luty 2010 roku)
Bydgoszcz	6895,00 zł	84,8%	4199 zł
Gdańsk	6487,60 zł	68,2%	5838 zł
Gdynia	5438,40 zł	41,3%	5465 zł
Kraków	6055,00 zł	50,0%	6349 zł
Lublin	4510,04 zł	32,0%	4918 zł
Łódź	6481,30 zł	86,6%	4096 zł
Poznań	6902,00 zł	72,9%	5869 zł
Szczecin	4869,20 zł	44,4%	4918 zł
Warszawa	8013,88 zł	47,7%	7732 zł
Wrocław	6724,90 zł	62,0%	6186 zł

Źródło: BGK, Open Finance.

 

Komentarz

 

Przed trzema tygodniami ostrzegaliśmy, że limity obowiązujące w ramach RnS mogą zostać obniżone. Co prawda spadły one w niektórych miastach, ale nie na taki efekt liczyliśmy.

 

Zbyt pochopnie uznaliśmy, że skoro realne, transakcyjne ceny mieszkań spadały w okresie ostatnich dwóch lat, należy się liczyć z ryzykiem, że zostaną one obniżone także w ramach programu RnS. Ich wzrost obnaża jednak nie tylko nasz błąd prognostyczny, ale także kwestionuje całą metodologię ustalania cen, stosowaną w programie, którą można nazwać „sufitową”. Ceny transakcyjne na poziomie prawie 7 tys. za m² mieszkania w Bydgoszczy czy Olsztynie widziało zapewne niewielu. 8 tys. za m² w Warszawie to więcej niż mediana cen transakcyjnych – ponad połowa transakcji realizowana jest poniżej tego poziomu.

 

Plus nowej sytuacji jest taki, że w większości miast nowe limity cenowe obowiązujące w ramach RnS nie będą miały wpływu na rynek – są one tak wysokie, że równie dobrze mogłoby ich nie być wcale. W przypadku Warszawy czy Krakowa, taki wpływ może być nadal odczuwalny, ponieważ w miastach w obecnych warunkach, to właśnie mieszkania niewielkie cieszą się teraz największą popularnością. Może wzrost limitów nie jest bezpośrednią zachętą do podnoszenia cen przez sprzedających, ale z pewnością nie jest do tego przeszkodą.

 

Program RnS nie służy już wspieraniu tylko najuboższych rodzin w nabywaniu własnego mieszkania czy domu. Z jego pomocą można sfinansować zakup mieszkania o wartości 600 tys. PLN w Warszawie, albo domu o wartości miliona złotych w Bydgoszczy czy Toruniu. Żeby dostać kredyt w takiej wysokości rodzina starająca się o niego – według zasad Rekomendacji T – powinna zarabiać minimum 8 tys. PLN brutto w przypadku mieszkania w Warszawie i co najmniej 13,5 tys. PLN brutto w przypadku domu za milion. Z programu mogą więc korzystać Polacy osiągający dochody znacznie odbiegające od przeciętnych. Trzeba więc ponownie zadać pytanie – czy o to właśnie chodziło twórcom programu?

 

Naturalnie mogą z niego korzystać także tacy kredytobiorcy, których dochody są niższe niż przedstawione wyżej. Ale przy nowych limitach cen nie powinni liczyć na bardziej elastyczną postawę sprzedających.

Źródło: Open Finance