Refinansowanie to wcześniejsza spłata posiadanego kredytu i zamienienie go na nowy, zwykle na lepszych warunkach. Często tego typu kredyty są wykorzystywane przez osoby, które chcą poprawić swoją bieżącą sytuację finansową. Popularność kredytów refinansowych rośnie dzięki systematycznemu spadkowi oprocentowania kredytów mieszkaniowych.
Bank zapłaci za wszystko
O ile dwa lata temu marże na kredytach mieszkaniowych przekraczały 2 punkty procentowe, to w tej chwili można uzyskać kredyt nawet z marżą poniżej 1 procenta. Banki zazwyczaj kierują również specjalną ofertę dla osób, które szukają tańszego kredytu mieszkaniowego od już posiadanego. Kredytobiorca, który od jakiegoś czasu spłaca już kredyt i teraz chce zmienić bank, jest o tyle wiarygodniejszy, że można sprawdzić, czy od początku obsługiwał to zobowiązanie bez opóźnień. Dla takich klientów część banków kieruje uproszczone procedury kredytowe, nawet bez badania zdolności kredytowej, na zasadzie domniemania, że jeżeli w momencie zaciągania kredytu możliwości płatnicze zostały dokładnie zweryfikowane i raty były regularnie płacone, to przejęcie takiego zobowiązania jest bezpieczne nawet bez nowej analizy finansowej. Na rynku są też propozycje kredytów refinansowych o obniżonych kosztach początkowych – bez prowizji, gdzie bank płaci za klienta koszty ustanowienia hipoteki, a nawet ubezpieczenia do czasu wpisu hipoteki i niskiego wkładu.
Przed podjęciem decyzji o refinansowaniu kredytu warto jednak dokładnie obliczyć koszt takiej operacji i potencjalne zyski (patrz tabela).
| ZAŁOŻENIA | |
| Kwota kredytu | 300 tys. PLN |
| Waluta | CHF |
| Okres kredytowania | 30 lat |
| Wyjściowe oprocentowanie | 4 proc. |
| Oprocentowanie po zrefinansowaniu | 3 proc. |
| ZYSK Z REFINANSOWANIA | |
| Rata równa przed refinansowaniem | ok. 1490 PLN |
| Rata równa nowego kredytu | ok. 1370 PLN |
| Oszczędność miesięczna | ok. 120 PLN |
| Kapitał i odsetki po 30 latach inwestowania 120 PLN mies. | ok. 180 tys. PLN |
| Suma odsetek do spłaty przed refinansowaniem | ok. 224 tys. PLN |
| Suma odsetek do spłaty po refinansowaniu | ok. 168 tys. PLN |
| Oszczędność na odsetkach | ok. 56 tys. PLN |
| PRZYKŁADOWE KOSZTY | |
| Prowizja 1 proc. | ok. 3 tys. PLN |
| Ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki
1 proc. w skali roku płatne przez 3 mies. |
ok. 800 PLN |
| Wykreślenie starej hipoteki | 100 PLN |
| Wpis nowej hipoteki | 200 PLN |
| Podatek od ustanowienia hipoteki | 19 PLN |
| Wycena | ok. 500 PLN |
| Różnica między kursem spłaty i wypłaty
4 proc. |
ok. 12,5 tys. PLN |
| ŁĄCZNIE | ok. 17 119 PLN |
Komu się opłaci?
Aby refinansowanie było opłacalne teoretycznie jego koszt powinien zwrócić się w przeciągu kolejnych 5 lat. Przy kwocie kredytu 300 tys. zł na 30 lat i oprocentowaniu wyjściowym 4 proc., a nowym 3 proc. różnica na racie wynosi ok. 120 zł. Koszty początkowe nie powinny więc przekroczyć 7 tys. zł. Prowizja za udzielenie nowego kredytu w wysokości 2 proc. stawiałaby w tej sytuacji pod znakiem zapytania opłacalność refinansowania. Warto tu pamiętać, że nawet jeżeli zmiana kredytu jest zupełnie bezpłatna, to w przypadku kredytu walutowego zawsze pozostaje koszt różnicy pomiędzy kursem wypłaty i spłaty, ponieważ nowy bank ponownie przeliczy kwotę na walutę, a później raty płacone są w złotówkach. W rzeczywistości więc jeżeli najpierw zostało zaciągnięte 300 tys. zł kredytu w walucie i ta kwota jest do zrefinansowania, to zakładając różnicę kursową w nowym banku w wysokości 4 proc. w obu bankach, to do kapitału należy doliczyć ok. 12,5 tys. zł.
Refinansowanie daje również możliwość wydłużenia okresu kredytowania i zmiany waluty na tańszą, jeżeli posiadany kredyt ma niekorzystne parametry. Podejście do kredytu mieszkaniowego zmienia się i już niewiele osób traktuje go jak zło konieczne. Będąc najtańszym źródłem kapitału dostępnym na rynku cieszy się popularnością nie tylko wśród osób, które nie mają wystarczających oszczędności na zakup nieruchomości za gotówkę, ale również wśród tych, którzy wolą posiadane oszczędności zainwestować na rynku kapitałowym. Refinansowanie kredytu daje możliwość klientom posiadającym wysokie raty spowodowane krótkim okresem kredytowania rozciągnięcia w czasie płatności i tym samym zredukowania ich wysokości, a przy tym oszczędzania nadwyżek na przyszłe cele. Zmniejszenie raty o 120 zł mies. daje oszczędność odsetkową w wys. ok. 56 tys., ale inwestowanie tej kwoty co miesiąc sprawia, że po 30 latach uzbiera się ok. 180 tys. zł.
Zmiana kredytu jest więc nie tylko metodą na znalezienie tańszego finansowania, ale także na zmianę podejścia do kredytów i potraktowania go jako możliwości na zbudowanie planu finansowego na przyszłość.