Tym razem w większości kategorii nie wybieramy banków bezwzględnie najlepszych. Podajemy natomiast te, których oferty się wyróżniają. Mam nadzieję, że ranking będzie przydatnym narzędziem przy wyborze kredytu. Z pewnością jednak sam ranking nie wystarczy. Kredyty mieszkaniowe można opisywać i oceniać za pomocą znacznie większej liczby parametrów niż zaprezentowaliśmy w rankingu. Trudno nawet kierować się stawkami oprocentowania, z uwagi na różne zasady ich ustalania, a także z tego powodu, że bardzo wiele z tych stawek to czasowe promocje. Każdy kredytobiorca to bardzo specyficzna sytuacja – unikalna kombinacja preferencji, potrzeb i możliwości. Dlatego żaden ranking nie zastąpi kontaktu z doradcą finansowym, który ma dostęp do pełnej oferty rynkowej. Doradca wie więcej niż można zebrać w jakiejkolwiek tabelce – zna skłonność banków do negocjacji, wie gdzie wysłać wniosek kredytowy, żeby nie czekać w nieskończoność, ma także dostęp do specjalnych ofert.
Maciej Kossowski
Najtańsze kredyty hipoteczne
Dla większości klientów najważniejszym parametrem kredytu jest jego cena, a więc oprocentowanie. Niestety porównywanie ofert banków nie jest takie proste. Zestawienia publikowane przez media czy internetowe portale zamiast pomóc mogą wprowadzić w błąd.
Poniższa tabela prezentuje stawki oprocentowania kredytów w dwóch najbardziej popularnych walutach – złotówkach i frankach szwajcarskich. Założyliśmy, że klient kupuje nieruchomość za 200 tys. zł, a kredyt zaciąga na 20 lat.
|
|
Oprocentowanie kredytu w złotówkach (%) |
Oprocentowanie kredytu we frankach szwajcarskich (%) |
||||
|
Bank \ kwota kredytu (tys. zł) |
100 |
150 |
200 |
100 |
150 |
200 |
|
PKO BP |
5,65 |
6,05 |
6,55 |
2,54 |
2,74 |
3,24 |
|
BPH |
6,03 EXP |
6,23 EXP |
6,23 EXP |
2,9 EXP |
3,1 EXP |
3 EXP |
|
BOŚ |
6,23 |
6,53 |
6,73 |
3,6 |
4,00 |
4,6 |
|
ING Bank Śląski |
5,64 |
5,64 |
– |
– |
– |
– |
|
BZ WBK |
5,73 (1) |
5,73 (1) |
5,73 (1)(2) |
3,35 |
– |
– |
|
Pekao SA |
5,93 (3) W |
5,93 (3) W |
5,93 (3) W |
– |
– |
– |
|
Nordea Bank Polska |
5,73 (4) EXP |
5,73 (4) EXP |
5,73 (4) EXP |
2,90 EXP |
3,9 EXP |
3,2 EXP |
|
Millennium |
5,25 |
5,50 |
5,75 |
2,09 |
2,39 |
2,69 |
|
MultiBank |
6,60 D |
6,00 D |
6,00 D |
2,95 D |
2,75 D |
2,75 D |
|
Fortis Bank Polska |
6,14 EXP |
5,69 EXP |
5,69 EXP |
1,99 |
1,99 |
1,99 |
|
Deutsche Bank PBC |
6,15(5) |
6,65(5) |
6,90(5) |
2,70(5) |
3,20(5) |
3,45(5) |
|
Kredyt Bank |
5,94 EXP |
6,24 EXP |
6,24 EXP |
2,97 |
3,07 |
3,07 |
|
Nykredit Realkredit |
5,78 (6) |
5,99 (6) |
– |
3,46 (6)(7) |
3,67 (6)(7) |
|
|
PTF Bank |
5,50 D |
5,85 D |
6,15 D |
2,46 D |
3,36 D |
3,36 D |
|
Raiffeisen Bank Polska |
6,45 D |
6,80 D |
7,25 D |
2,45 D |
2,95 D |
3,5 D |
|
Lukas Bank |
5,55 W |
5,55 W |
5,55 (8) W |
– |
– |
– |
|
BGŻ |
5,65 (9) |
5,85 (9) |
5,85 (9) |
2,41 |
2,91 |
2,91 |
|
Invest-Bank |
6,65 |
6,95 |
6,95 |
– |
– |
– |
|
Getin Bank |
6,32(10) W |
6,77(10) W |
7,52(10) W |
2,31(10) W |
2,71(10) W |
3,61(10) W |
|
GE Money Bank |
6,20 (11) EXP |
5,95 (11) EXP |
6,15 (11) EXP |
2,25 (11) EXP |
2,35 (11) EXP |
2,65 (11) EXP |
|
Mbank |
6,65 |
6,05 |
6,05 |
2,35 |
2,65 |
2,95 |
Stawki WIBOR/LIBOR z dnia 14.11.2005 r.
Legenda:
D – oprocentowanie ustalane decyzją zarządu
W – bank ogranicza zmienność oprocentowania za pomocą wskaźnika zmienności
EXP – w oddziałach Expandera dostępne specjalne warunki (niższe oprocentowanie lub korzystniejsze inne parametry kredytu)
Wyjaśnienia do tabeli:
(1) 4,99 proc. w pierwszym roku lub pierwszych dwóch latach kredytowania
(2) przy kredytach bez wkładu własnego wymagane wyższe wykształcenia, wiek do 35 lat i etat w renomowanej firmie (oferta dla Młodych Niezależnych). Standardowy minimalny wkład własny 5 proc.
(3) marża 0,5 pkt proc. przez pierwsze dwa lata spłaty kredytu
(4) marża 0,5 pkt proc. w pierwszym roku spłaty kredytu
(5) bank oferuje niższe oprocentowanie dla tzw. klientów docelowych osiągających dochód min. 6000 netto lub kupujących nieruchomość Warszawie, Krakowie, Katowicach, Wrocławiu, Poznaniu, Szczecinie, Gdańsku czy Łodzi
(6) marże niższe o połowę do 30 września 2006 roku
(7) w przypadku Nykredit Realkredit podajemy wyjątkowo oprocentowanie dla euro – bank oferuje najtańsze kredyty w euro na rynku, oprocentowanie jest konkurencyjne dla kredytów w CHF
(8) zabezpieczenie na drugiej hipotece lub dla stałych (od 2 lat) klientów banku
(9) marża 0,5 pkt proc. w pierwszym roku spłaty
(10) stawki dla osób zatrudnionych na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony od przynajmniej 6 miesięcy; pensja wpływa na rachunek bankowy; brak opóźnień w spłacie kredytów w przeszłości.
(11) dotyczy pakietu „kredyt prosty”; bank oferuje też pakiety: „kredyt łatwy” i „kredyt wygodny” z wyższym oprocentowaniem i niższymi opłatami i kosztami ubezpieczeń.
Tymoteusz Tonkiel, doradca finansowy w firmie Expander:
Zanim wybierzesz „najtańszy” kredyt
1. Sprawdź czy stawka, którą oferuje bank nie będzie przypadkiem obowiązywać tylko przez pierwszy rok lub dwa lata spłaty. Jeśli tak jest, dowiedz się co będzie po zakończeniu promocji – na jakich zasadach będzie ustalana cena Twojego kredytu.
2. Dowiedz się na jakich zasadach zmienia się oprocentowanie. Niedobrze jeśli decyduje o tym zarząd banku. Lepiej jeśli decyduje rynek. To oznacza, że oprocentowanie ustalane jest na podstawie rynkowych stóp procentowych (WIBOR, LIBOR) powiększonych o marżę.
3. Załóżmy, że masz do wyboru kredyty w cenie np. 5,5 proc. i 5,3. Nie podejmuj pochopnie decyzji, która wydaje się oczywista z matematycznego punktu widzenia (wybór drugiej oferty). Może się okazać że oba banki naliczają taką samą marżę, a różnica wynika tylko z tego, że przyjęły dwie różne stopy bazowe (np. WIBOR 3- i 6-miesięczny). Może być też tak, że jeden bank opiera się na stawkach sprzed kilku miesięcy, a inny korzysta z aktualnych. Wniosek? Różnice są tylko techniczne, bo oba kredyty faktycznie kosztują tyle samo. W dłuższej perspektywie liczy się marża. W takiej sytuacji weź pod uwagę inne parametry kredytów.
4. Masz dwa kredyty w cenie 5,5 proc. Czy oba kosztują tyle samo? Dzisiaj prawdopodobnie tak (chociaż pamiętaj o „pułapkach” opisanych punkt wyżej). Ale co będzie za kwartał czy rok? Sprawdź zasady zmiany oprocentowania! Jeśli decyduje o tym zarząd to wszystko jest jasne. Okazuje się jednak, że nawet w sytuacji, gdy decyduje rynek bank może mieć wpływ na cenę twojego kredytu. Służą do tego wskaźniki zmienności. Bank może zastrzec, że oprocentowanie zmieni się z kwartału na kwartał (z miesiąca na miesiąc itp.) o ile zmiany stopy bazowej (WIBOR, LIBOR itp. – zależnie od waluty) będzie wyższa niż… I tutaj może się pojawić wartość 0,1 pkt proc. (np. Getin Bank) czy 0,25 pkt proc. (Lukas Bank, Pekao SA). Ma to szczególne znacznie przy kredytach w złotówkach, które prawdopodobnie powinny tanieć z uwagi na spadek stóp procentowych. Jeśli Twój bank stosuje wskaźnik zmienności sprawdź czy jego wysokość jest zapisana w umowie (tego bank nie będzie mógł ruszyć bez twojej zgody) czy może tylko w tabeli opłat i prowizji lub regulaminie (możliwe zmiany jednostronną decyzją banku)
5. Masz kredyt oprocentowany w systemie stopa bazowa plus marża? Sprawdź czy na pewno marża nie może się zmienić w całym okresie spłaty. Niektóre banki zastrzegają sobie, że w określonych sytuacjach że podwyżka marży jest możliwa. Może być też na odwrót. Bank Zachodni WBK po 5 latach spłaty na wniosek klienta obniża marżę o 0,2 pkt proc. Niestety nie może ona spaść poniżej 1 pkt proc., a takie marże bank nalicza w aktualnej promocji.
6. Zaciągasz kredyt we frankach szwajcarskich? Na cenę Twojego kredytu będzie miał wpływ tzw. spread – widełki między kursem wypłaty kredytu a kursem spłaty (odpowiednio: kurs kupna CHF i kurs sprzedaży CHF z tabeli banku). Im węższy spread tym lepiej – w najlepszych bankach będzie to 7-8 groszy, w tych „gorszych” nawet 15-16 groszy. Spread podnosi oprocentowanie kredytu w szwajcarskiej walucie o 0,3 do 0,6 pkt proc. Co przy obecnych niewielkich różnicach w oprocentowaniu może mieć decydujące znaczenie.
Kto pożyczy najwięcej
Sprawdziliśmy, które banki udzielą najwyższych kredytów przykładowym rodzinom. Zakładamy, że nasi kredytobiorcy chcą pożyczyć złotówki na 20 lat. Interesuje ich kredyt z możliwie niskim wkładem własnym i spłata w ratach równych.
Przykład 1. 4-osobowa rodzina z dochodem netto 2000 zł uzyskiwanym z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony. Miejsce zamieszkania: miasto 40 tys. mieszkańców. Brak kredytów ani innych stałych obciążeń, brak samochodu.
Przykład 2. 4-osobowa rodzina z dochodem netto 3000 zł uzyskiwanym z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony. Miejsce zamieszkania: miasto 400 tys. mieszkańców. Brak kredytów ani innych stałych obciążeń; samochód.
Przykład 3. 3-osobowa rodzina z dochodem netto 4000 zł uzyskiwanym z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony. Miejsce zamieszkania Warszawa. Samochód.
Maksymalne kwoty kredytu mieszkaniowego
|
Bank |
Przykład 1 |
Przykład 2 |
Przykład 3 |
|
BOŚ |
78 000 |
180 000 |
383 000 |
|
BGŻ |
91 000 |
168 000 |
292 000 |
|
BPH |
69 000 |
145 000 |
280 000 |
|
BZ WBK |
110 900 |
191 000 |
255 170 |
|
Deutsche Bank PBC |
Brak zdolności |
Brak zdolności |
210 000 |
|
Getin Bank |
22 000 |
149 000 |
258 000 |
|
GE Money Bank |
49 000 |
171 000 |
231 500 |
|
Fortis Bank Polska |
113 465 |
170 190 |
226 930 |
|
ING Bank Śląski |
Brak zdolności |
146 940 |
294 000 |
|
Invest-Bank |
69 500 |
199 000 |
275 000 |
|
Kredyt Bank |
97 000 |
203 000 |
291 000 |
|
Lukas Bank |
45 000 |
195 000 |
304 000 |
|
mBank |
54 100 |
196 500 |
239 600 |
|
Millennium |
68 100 |
200 000 |
281 000 |
|
MultiBank |
49 600 |
120 000 |
219 697 |
|
Nordea Bank Polska |
Brak zdolności |
184 600 |
239 640 |
|
Nykredit |
Brak zdolności |
105 850 |
323 000 |
|
PKO BP |
125 850 |
233 000 |
380 150 |
|
PTF Bank |
82 000 |
210 000 |
365 000 |
|
Raiffeisen Bank Polska |
105 000 |
125 000 |
270 000 |
* Bank Pekao SA nie dostarczył danych – bank nie dokonuje oceny maksymalnej zdolności kredytowej, lecz oceny zdolności do splaty kredytu na kwotę odpowiadającą potrzebom finansowym klienta.
Najlepszy kredyt konsolidacyjny
Spośród 21 banków które wzięły udział w rankingu aż 16 oferuje już kredyty konsolidacyjne, a więc na spłatę dotychczasowych kredytów (konsumpcyjnych lub mieszkaniowych). Sprawdziliśmy gdzie najbardziej opłaca się pozbyć drogiego zadłużenia.
Przykład 1. Zadłużenie Pana X wynosi 50 tys. zł. Cała ta kwota to kredyty konsumpcyjne, a więc np. kredyt samochodowy, gotówkowy, karta kredytowa itp. Pan X ma mieszkanie z „czystą” hipoteką. Wartość tej nieruchomości to 150 tys. zł. Pan X decyduje się na zaciągnięcie kredytu konsolidacyjnego w złotówkach o okresie spłaty 10 lat (przy tak krótkim okresie spłaty nie warto ponosić ryzyka kursowego).
Przykład 2. Pan Y winny jest bankom 150 tys. zł z czego 50 tys. to kredyty konsumpcyjne a 100 tys. zł kredyt mieszkaniowy zaciągnięty kilka lat temu na niezbyt korzystnych warunkach. Dom Pana Y wart jest 300 tys. zł i może posłużyć jako zabezpieczenie kredytu konsolidacyjnego. Okres spłaty to 20 lat więc można brać pod uwagę złotówki lub walutę obcą (franki szwajcarskie lub euro jeśli bank nie ma oferty w CHF).
Raty kredytów konsolidacyjnych
|
Bank |
Przykład 1 |
Przykład 2 |
|
|
|
PLN |
PLN |
Waluta obca |
|
BOŚ |
605 zł |
1250 zł |
1042 zł (CHF) |
|
BPH |
607 zł |
1166 zł |
941 zł (CHF) |
|
BZ WBK |
– |
1204 zł |
1363 zł (EUR) |
|
Deutsche Bank PBC |
574 zł |
1231 zł |
1012 zł (CHF) |
|
Dom |
680 zł |
1230 zł |
852 zł (CHF) |
|
GE Money Bank |
599 zł |
1114 zł |
867 zł (CHF) |
|
ING Bank Śląski |
559 zł |
1035 zł |
– |
|
Invest-Bank |
597 zł |
(1) |
(1) |
|
Mbank |
580 zł |
1170 zł |
890 zł (CHF) |
|
Millennium |
574 zł |
1053 zł |
846 zł (CHF) |
|
MultiBank |
577 zł |
1150 zł |
860 zł (CHF) |
|
Nordea Bank Polska |
584 zł |
1172 zł |
951 (CHF) |
|
Nykredit |
556 zł (4) |
1064 zł (2) |
874 zł (EUR) (2) |
|
PKO BP |
582 zł |
1173 zł |
981 zł (CHF) |
|
PTF Bank |
589 zł |
1218 zł |
1017 zł (CHF) |
|
Raiffeisen Bank Polska |
601 zł |
1114 zł |
791 zł (CHF) |
(1) bank zaproponował pożyczkę hipoteczną – maksymalny okres spłaty to 15 lat.
(2) do końca września 2006 roku obowiązują marże obniżone o połowę co oznacza raty niższe odpowiednio o: 52 zł, 98 zł i 40 zł.
Wyróżnienia:
1. Getin Bank, BOŚ – tylko te banki udzielają kredytów konsolidacyjnych do 100 proc. wartości nieruchomości. W Millennium możliwy kredyt konsolidacyjny na 100 proc. wartości nieruchomości pod warunkiem, że 50 proc. kredytu przeznaczone jest na cele mieszkaniowe.
2. Getin Bank, PTF Bank, Nykredit Realkredit deklarują największą elastyczność w podejściu do klientów, którzy mieli wcześniej problemy z terminową spłatą rat kredytów. Getin Bank udziela takim osobom kredytów z wyższym oprocentowaniem. PTF może wymagać wyższego wkładu własnego. Nykredit nie stawia dodatkowych warunków o ile klient przedstawi przekonujące uzasadnienie dotyczące okoliczności zalegania z płatnościami.
3. Raiffeisen Bank Polska pozwala zaciągnąć kredyt mieszkaniowy także na spłatę kredytów konsumpcyjnych. Stawia jednak warunek, by przynajmniej połowa kredytu była przeznaczona na cele mieszkaniowe. Kredyt konsolidacyjny w cenie mieszkaniowego oferuje także – bez warunków takich jak w Raiffeisen Banku Polska – Nykredit Realkredit. Niestety bank nie ma oferty we frankach szwajcarskich.
Warto wiedzieć:
· W Getin Banku, GE Money Banku i Millennium oprocentowanie kredytu konsolidacyjnego liczone jest jako średnia ważona – im wyższy udział kredytów konsumpcyjnych w łącznej kwocie konsolidowanych kredytów tym wyższe oprocentowanie.
· BZ WBK nie udzieli kredytu konsolidacyjnego na spłatę wyłącznie kredytów konsumpcyjnych.
Kredyty przy dochodach z umowy o dzieło
W przypadku klientów zarabiających na podstawie umowy o dzieło bardzo zróżnicowana będzie maksymalna wysokość kredytu. W efekcie ktoś kto w jednym banku może pożyczyć symboliczne 50 tys. zł w innym dostanie 300 tysięcy. To dlatego, że banki odmiennie pochodzą do takich dochodów.
Załóżmy, że ktoś ma miesięczny przychód na poziomie 4000 zł. Bank może przyjąć, że jego dochód netto (podstawa do liczenia zdolności kredytowej) wynosi ok. 1600 zł (po odjęciu 50-proc. kosztów uzyskania przychodu i 19 proc. podatku). Może jednak przyjąć deklaracją kredytobiorcy o tym, że jego koszty są zerowe. Wówczas dochód netto i w efekcie maksymalna kwota kredytu będą znacznie niższe.
Wyróżnienia:
1. Fortis Bank, Kredyt Bank – wymagają, by kredytobiorca osiągał dochody z tytułu umowy o dzieło jedynie od 3 miesiecy. BGŻ, Invest-Bank, Millennium, Getin Bank i Raiffeisen wymagają 6-mies. „stażu”.
2. PTF Bank – wymaga tylko zaświadczenia od podmiotu z którym umowa o dzieło jest zawarta o wysokości dochodu za ostatnie 6 miesięcy. W pozostałych bankach konieczne są najczęściej deklaracje podatkowe, zaświadczenia z US i ZUS oraz kopie umów o dzieło (bieżących, lecz często „archiwalnych”).
3. MultiBank, mBank, Lukas Bank, Millennium i GE Money Bank pozwalają kredytobiorcy samodzielnie określić poziom kosztów uzyskania przychodu. To pozwala zwiększych zdolność kredytową.
Warto wiedzieć:
· Getin Bank jako jedyny z analizowanych banków podwyższa oprocentowanie klientom osiągającym dochody z tytułu umowy o dzieło. Nie będzie ono podwyższane jeśli dochód jest uzyskiwany od ponad 12 miesięcy.
Budowa domu systemem gospodarczym
Dla budujących dom liczy się to ile bank da im czasu na budowę (długość tzw. karencji). Ważny jest też koszt ubezpieczenia pomostowego, które tacy kredytobiorcy będą płacić znacznie dłużej niż ktoś kto kupi już gotową nieruchomość. I wreszcie, ma znacznie sposób w jaki banki będą sprawdzać postępy budowy. W tej chwili już nieliczne banki wymagają dokumentowania wydatków fakturami – wystarczy im inspekcja placu budowy ewentualnie zdjęcia budowanego domu.
Wyróżnienia:
1. BPH oferuje oferuje najdłuższy okres karencji, a więc daje najwięcej czasu na budowę domu – 60 miesięcy przy kredycie w złotówkach (min. wkład własny to 30 proc.). Na drugiej pozycji znalazł się BOŚ z 42 miesiącami karencji. Maksymalnie 3-letnią karencję proponują PKO BP, Kredyt Bank i Bank Zachodni WBK. W większości pozostałych banków karencja może trwać 24 miesiące.
2. ING Bank Śląski – w okresie przed wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości (a więc do czasu wybudowania domu) umożliwia opłacenia ubezpieczenia w postaci oprocentowania kredytu podwyższonego jedynie o 0,5 pkt proc. W większości banków pobierane są składki miesięczne rzędu 0,07 lub 0,08 proc. kwoty kredytu (lub odpowiednia wielokrotność miesięcznie, kwartalnie lub rocznie). Opcja ING Banku Śląskiego będzie w większości przypadków o połowę tańsza dla klienta.
3. Deutsche Bank PBC, PTF Bank i BZ WBK podobnie jak wiele innych banków nie wymagają faktur przy rozliczaniu transz. Wyróżniają się tym, że inspekcja pracownika oceniającego postępy budowy przed wypłatą kolejnej transzy jest bezpłatna (w innych bankach z reguły 150-250 zł).
Warto wiedzieć:
Nykredit Realkredit do czasu wpisania hipoteki pobiera składkę 1,5 proc. za rok (nadpłata jest zwracana za niewykorzystane miesiące). Getin Bank podwyższa oprocentowanie o 2 pkt proc. jeśli nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej. Obie te opcje są kosztowniejsze niż obowiązujące w większości banków standardowe ubezpieczenia.
Niski wkład własny
Większość banków biorących udział w naszym rankingu deklaruje kredytowanie 100 proc. nieruchomości. Na co warto zwrócić uwagę finansując zakup w całości kredytem? Na pewno na koszt ubezpieczenia niskiego wkładu – nie tylko na wysokość samej składki ale też podstawę od jakiej jest naliczana (w większości banków od 20 proc. brakującego wkładu ale są wyjątki). Dobrze też żeby bank nie podnosił oprocentowania klientom bez wkładu własnego.
Wyróżnienia:
Fortis Bank udziela kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości bez konieczności opłacenia dodatkowego ubezpieczenia. Warunek: spłata kredytu w ratach malejących. Kosztu wspomnianego ubezpieczenia nie ma także w GE Money Banku w pakiecie „kredyt wygodny”.
PTF Bank bez ubezpieczenia pożycza do 90 proc. wartości nieruchomości. Składka pobierana jest jeśli wkład własny jest niższy niż 10 proc. Podobne warunki obowiązują w Millennium, Deutsche Banku i BZ WBK jednak tylko w przypadku kredytów w złotówkach. Ten ostatni bank pobiera jednak najwyższą na rynku składkę ubezpieczenia niskiego wkładu (8 proc. z góry za 10 lat).
Pekao SA ma najtańsze ubezpieczenie niskiego wkładu (składka 3,25 proc. za 5 lat lub 7,5 proc. za 10 lat). Nie jest to znacznie mniej niż w innych bankach (najczęściej 3,5-4 proc. za 3 do 5 lat) jednak Pekao zwraca niewykorzystaną część składki. Maksymalna wartość kredytu w Pekao SA to 104 proc. wartości nieruchomości.
Fortis Bank i BOŚ pozwalają opłacać składki z częstotliwością roczną, BOŚ dodatkowo zwraca nadpłacone składki. To pozwala efektywniej skorzystać z ubezpieczenia.
Getin Bank udziela kredytów do 125 proc. wartości nieruchomości osobom wykonującym zawody prawnicze.
Warto wiedzieć:
ING Bank Śląski i Nykredit Realkredit kredytują maksymalnie 80 proc. wartości nieruchomości i należą do wyjątków. BZ WBK skłonny jest pożyczyć bez wkładu własnego ale tylko Młodym Niezależnym (wiek do 35 lat, dochody min. 6000 netto i praca w renomowanej firmie) od pozostałych klientów wymaga 5 proc. wkładu, a przy frankach szwajcarskich nawet 30 proc. Lukas Bank nie wymaga wkładu własnego od swoich stałych klientów.
Nordea Bank Polska jako jedyny zamiast pobierać jednorazową składkę podwyższa oprocentowanie o 0,4 pkt proc. osobom które mają wkład własny niższy niż 20 proc. Pozwalaja to na efektywniejsze wykorzystanie pieniędzy jednak taka opcja jest będzie w większości przypadków nieco droższa niż jednorazowa składka.
Wcześniejsza splata kredytu
Banki nie lubią, gdy klient przed terminem spłaca kredyt. Widać to choćby po liczbie rozwiązań, które wymyślają, by go do tego zniechęcić. I nie chodzi tylko o prowizje. Dlatego w tej kategorii postanowiliśmy przede wszystkim wyróżnić banki, które spełniają następujące kryteria:
1. Brak jakichkolwiek kosztów wcześniejszej spłaty kredytu (częściowej i całkowitej) – nie ma prowizji, płatnych aneksów do umów itp.
2. Brak ograniczeń co do daty nadpłaty (niektóre banki mówią może spłacić/nadpłacić bez kosztów ale tylko danego dnia).
3. Brak ograniczeń kwotowych (część banków zastrzega, że min. kwota wcześniejszej spłaty nie moze być niższa niż..).
4. Brak prowizji zagwarantowany zapisem w umowie.
5. Brak konieczności pisemnego uprzedzania banku o zamiarze dokonania spłaty/nadpłaty kredytu.
Wszystkie warunki spełniają jedynie mBank, MultiBank i GE Money Bank (dotyczy to kredytów oferowanych w ramach aktualnej promocji). Warunki 1-4 spełnia ING Bank Śląski (promocja), a warunki 1, 3 i 4 PKO BP (gwarancja braku opłat zapisem w umowie obowiązuje w ramach trwającej promocji do końca roku). Warunki 1, 2, 4 spełnia BPH, a warunek 1 (najistotniejszy) Raiffeisen Bank Polska.
Wyróżnić należy także Millennium, Fortis Bank, Getin Bank, BZ WBK i Nordea Bank Polska. W tych bankach prowizje za spłatę/nadpłatę kredytu pojawiają się tylko w określonych sytuacjach (bardzo rzadkich np. jednorazowa nadpłata ponad połowy kredytu w ciągu pierwszych 3 lat spłaty – Millennium). Kredyt Bank, BGŻ pobierają prowizje tylko, gdy spłacimy cały kredyt w pierwszych 5 latach – takie ograniczenie też nie jest zbyt uciążliwe.
Wyróżnienia:
MBank, MultiBank za kredyty typu offset mortgage w ramach, których zadłużenie z tytułu kredytu można zmniejszać wpłacając oszczędności na tzw. rachunek bilansujący. Takie produkty oferują także ING Bank Śląski (konsumpcyjny kredyt odnawialny zabezpieczony hipoteką) oraz Pekao SA. W tym banku jednak oprocentowanie kredytu z mechanizmem bilansowania jest wyższe niż standardowego kredytu mieszkaniowego, a klient musi dodatkowo otworzyć kosztowne konto. W efekcie opłacałność tej oferty jest niska. Plany wprowadzenia offset mortgage mają Fortis Bank i PKO BP.
Kredyt bez zaświadczeń o dochodach
Część klientów szuka banku, który nie będzie od nich wymagał żadnych zaświadczeń o zarobkach. Może to wynikać z wygody lub z konieczności (np. przedsiębiorca osiągał w ostatnim czasie straty lub ze względów podatkowych wykazywał symboliczny zysk). Ale nie oszukujmy się, wiele osób osiąga dochody w całości lub częściowo w szarej strefie. Banki zauważyły te zjawiska i coraz częściej oferują kredyty bez zaświadczeń.
Wyróżnienia:
Sprawdziliśmy, które banki skłonne są pożyczyć pieniądze na słowo osobom prowadzącym działaność gospodarczą, zatrudnionym na podstawie umowy o dzieło, zatrudnionym na etacie i nie mogącym udokumentować żadnego źródła (nie wysokości) dochodów. Ofertę dla wszystkich tych grup klientów mają tylko Getin Bank i PTF Bank.
Getin Bank oferuje kredyt dla zawodów zaufania publicznego (m.in. prawnicy, notariusze, aptekarze, weterynarze itp.). Bank kredytuje do 100 proc. wartości nieruchomości jednak oprocentowanie jest podwyższone (np. kredyt bez wkładu własnego na 20 lat w CHF kosztuje 5,01 proc., a w PLN 9,35 proc.). Dla pozostałych klientów, którzy nie chcą dokumentować dochodów bank ma Kredyt na Gębę (TM). Minimalny wkład własny to 35 proc. Oprocentowanie rośnie jeszcze bardziej (kredyt z wkładem 35 proc. na 20 lat kosztuje 9,76 proc. w CHF lub 15 proc. w PLN).
Także PTF oferuje kredyt na oświadczenie wszystkim wymienionym wyżej grupom klientów. Bank nie podnosi oprocentowania. Konieczny jest jednak wkład własny w wysokości 30 proc. Największa wadą tej oferty jest maksymalna możliwa kwota kredytu – 150 tys. zł.
Dla osób prowadzących działalność gospodarczą i wykonujących zawody zaufania publicznego ofertę ma GE Money Bank. Minimalny wkład własny to 40 proc. Oprocentowanie jest podwyższane w stosunku do standardowe oferty (przy wkładzie własnym 50 proc. cena kredytu w CHF to 4,25 proc., w PLN 9,45 proc.).
Podobne oferty mają także Fortis Bank i ING Bank Śląski. Z tą różnicą, że banki nie podnoszą oprocentowania takim klientom. Fortis Bank wymaga natomiast wyższego niż standardowy wkładu własnego (25 proc.).
W BZ WBK klient który ma konto od przynajmniej 6 miesięcy (regularnie zasilane) i jest zatrudniony na etacie może również dostać kredyt na oświadczenie. Jest to możliwe także w Lukas Banku (nie ma dodatkowych warunków).
Dochody za granicą
W przypadku klientów osiągających dochody poza Polską problemem może być wymóg wniesienia wyższego wkładu własnego, konieczność przetłumaczenia przysięgłego (wysokie koszty!) dokumentów potwierdzających dochód i zatrudnienie oraz brak możliwości spłaty kredytu bezpośrednio w walucie (konieczność „przejścia” przez złotówki po kursie banku).
Szukaliśmy banku, który nie wymaga wkładu własnego, przyjmie dokumenty w oryginale i pozwoli na spłatę w walucie obcej. Te warunki spełnił tylko Fortis Bank (przy czym na przyjęcie dokumentów w języku obcym bank każdorazowo musi wyrazić zgodę).
Wyróżniają się także oferty BZ WBK i BPH. Pierwszy bank wymaga co prada wkładu własnego 20 proc. dla kredytów w EUR, USD i GBP i 30 proc. przy CHF jednak bez problemu przyjmuje dokumenty po francusku, niemiecku i angielsku. Również spłata bezpośrednio w walucie obcej jest możliwa. BPH kredytuje do 100 proc. wartości nieruchomości, przyjmuje spłaty bezpośrednio w USD, EUR, CHF i GBP (klienci private i personal banking). Niestety dokumenty należy dostarczyć przetłumaczone.