Jeszcze pod koniec marca 2006 r. stawka WIBOR 3M (najczęściej stosowana przez banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych) wynosiła 4,1% – obecnie jest już ona na poziomie 6,5%. Dodając do tego średnią marżę w wysokości 1,2%, otrzymujemy wzrost oprocentowania z 5,3% do 7,7%. Mówiąc w skrócie, rata kredytu złotowego na kwotę 300 tys. zł zaciągniętego na 30 lat, z poziomu 1667 zł wzrosła do 2160 zł. Coraz więcej klientów decyduje się więc na przewalutowanie swojego kredytu lub na jego refinansowanie, czyli przeniesienie obecnego zobowiązania do innego banku (które może być połączone ze zmianą jego waluty np. na franka szwajcarskiego).
Dzięki takiemu zabiegowi możemy nie tylko zmienić walutę, lecz także otrzymać kredyt z dużo niższą marżą. Dla banków klient, który już posiada kredyt mieszkaniowy i regularnie go spłaca, jest klientem wiarygodnym. Dlatego też mogą mu one zaproponować korzystną ofertę. Niektóre banki nie wymagają nawet oficjalnego zaświadczenia o zarobkach, wystarczy im pisemne oświadczenie o wysokości dochodów. W momencie gdy pierwszy raz staramy się o przyznanie kredytu, zwykle pobierana jest prowizja. W przypadku refinansowania kredytu występuje ona rzadko. Czasem jednak lepiej jest ją zapłacić, by uzyskać bardzo niskie oprocentowanie. W konsekwencji przełoży się to na mniejszy całkowity koszt kredytu.
Można przenieść także kredyt walutowy i zamienić go na inny, tańszy. Pytanie tylko, czy to się opłaca? Dwukrotnie bowiem poniesiemy koszt spreadu, czyli różnicy pomiędzy kursem wypłaty i kursem spłaty. Po raz pierwszy – zaciągając kredyt, drugi – przy jego przenoszeniu. Jest to średnio koszt 4,5%, które należy doliczyć do wartości naszego długu.
Jeśli obawiamy się ryzyka walutowego, warto zastanowić się nad przeniesieniem kredytu zaciągniętego w złotym bez zmiany waluty. Do swoich umów kredytowych powinni zajrzeć szczególnie ci, którzy brali kredyt 3–4 lata temu. Marże znajdowały się wówczas na poziomie 2–3%, dzisiaj jest to 0,5%–1,5%.
Z całą pewnością z decyzją o przeniesieniu swojego kredytu powinni wstrzymać się posiadacze ulgi odsetkowej. W obecnym stanie prawnym refinansowanie kredytu hipotecznego jest równoznaczne z utratą prawa do odliczenia podatkowego. Ministerstwo Finansów pracuje nad projektem nowelizacji ustawy o PIT i być może już od listopada to kontrowersyjne ograniczenie zostanie zniesione.
Refinansowanie, oprócz niewątpliwych korzyści, ma także pewne niedoskonałości. Jak już zostało wspomniane, jeżeli zamieniamy kredyt na walutowy, będziemy ponosić koszt spreadu. Nasz macierzysty bank nie „odda nas” też bez walki i każe sobie zapłacić prowizję za wcześniejszą spłatę. Do tego dochodzą koszty z tytułu zmian w księdze wieczystej (ok. 200 zł) oraz te związane z ubezpieczeniem pomostowym, które musimy płacić do momentu dostarczenia do banku prawomocnego wpisu hipoteki w księdze.
Istotną kwestią jest ryzyko walutowe. Zmiany kursu np. franka szwajcarskiego bezpośrednio wpływają na wysokość naszej raty i całkowitego zadłużenia. Stopy procentowe w Szwajcarii od dłuższego czasu znajdują się na niezmienionym poziomie (2,75%), jednak inflacja jest tam najwyższa od października 1993 r., co może przyczynić się do podjęcia decyzji o ich podniesieniu.
Nasuwa się więc pytanie: warto, czy nie warto? Rata kredytu w CHF na kwotę 300 tys. zł zaciągniętego na 30 lat wynosi 1514 zł. Aby zrównała się z ratą kredytu złotowego, kurs franka musiałby wzrosnąć do poziomu 2,9–3 zł. Gdy nawet przyjmiemy, że oprocentowanie we frankach wzrośnie o 0,5%, to frank musiałby kosztować 2,6–2,7 zł, by rata kredytu w CHF zrównała się z ratą kredytu zaciągniętego w walucie krajowej. Warto dodać, że RPP zakłada kolejne podwyżki stóp procentowych, co jeszcze pogłębi te dysproporcje.
Przy obecnym poziomie stóp procentowych w Polsce niewielu myśli natomiast o zamianie kredytu walutowego na złotowy, choć mogą się nad tym zastanowić osoby, które od 4–5 lat spłacają kredyt we frankach lub w dolarze. Bardzo wiele już zyskały dzięki trendowi spadkowemu obu walut. Szczególnie trudno ocenić, jak będzie dalej zachowywał się kurs dolara, ponieważ pomimo wszelkich trudności gospodarka Stanów Zjednoczonych w dalszym ciągu jest mocna.
Co możemy uzyskać, przenosząc kredyt? Nie tylko niższe marże. Dosyć często banki pozwalają na zaciągnięcie wyższej kwoty kredytu niż wartość nieruchomości, a możemy ją przeznaczyć na dowolny cel. Zyskujemy więc „kredyt gotówkowy” na bardzo atrakcyjnych warunkach. Możemy te pieniądze wydać na sprzęt hi-fi lub mądrze zainwestować, by mieć pieniądze na wypadek chwilowej utraty płynności finansowej albo też by można było nasz 30-letni kredyt spłacić w ciągu np. piętnastu lat.
Maciej Borowiak,
Doradca Finansowy Money Expert SA