Rząd szacuje, że do końca 2027 roku udzielonych zostanie 150-200 tysięcy tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Liczby te mogą być niedoszacowane. Potrzeby Polaków są bowiem co najmniej kilkukrotnie większe.
Pierwsze tanie kredyty mieszkaniowe mają być udzielane już w lipcu br. – wynika z rządowych deklaracji. Oprocentowanie tych długów ma być około 3-4 razy niższe niż standardowa oferta rynkowa. Zakup z pomocą „Bezpiecznego Kredytu 2%” ma się też okazać znacznie tańszy niż najem. To powoduje, że grono potencjalnych beneficjentów powinno być bardzo liczne.
Mimo tego rząd zakłada, że do końca bieżącego roku udzielonych zostanie zaledwie 10 tysięcy preferencyjnych długów. Dla porównania w 2021 roku, kiedy kredyty mieszkaniowe były oprocentowane na około 2-3%, Polacy otrzymywali średnio po ponad 20 tysięcy kredytów miesięcznie. Z tego oczywiście tylko jakaś część (szacuje się, że około 1/3) hipotek wspierała osoby kupujące pierwsze w życiu mieszkanie.
Nawet jednak już te dane sugerują, że w bieżącym roku preferencyjnych kredytów może zostać udzielonych znacznie więcej niż wynika z rządowych szacunków. Przypomnijmy – w ocenach skutków nowej ustawy pojawia się liczba zaledwie 10 tysięcy preferencyjnych kredytów, które w bieżącym roku pomogą kupić pierwsze własne „M”.
Nawet kilka razy więcej tanich kredytów
Liczba ta finalnie powinna okazać się znacznie większa. Jeśli bowiem, zgodnie z obietnicami, pierwsze preferencyjne kredyty udzielone zostaną już w lipcu, to do końca roku daje to aż 6 miesięcy obowiązywania rządowego programu. Biorąc za punkt odniesienia rok 2021 roku, kiedy warunki kredytowe były zbliżone do tych obowiązujących w rządowym programie, można oszacować, że do końca 2023 roku preferencyjnych kredytów udzielonych zostanie nawet ponad 40 tysięcy. Oczywiście istnieje ryzyko, że uruchomienie programu mieszkaniowego zajmie więcej czasu ze względu na tworzenie nowych procedur.
Z drugiej strony już dziś pojawiają się informacje, że deweloperzy i pośrednicy szykują się na uruchomienie programu tanich kredytów. Podobnie będzie też pewnie z bankami. Jest więc niemal pewne, że w dniu, w którym będzie już można składać wnioski o preferencyjny kredyt, wiele osób będzie do tego w pełni przygotowanych – z kompletem wypełnionych formularzy, niezbędnych zaświadczeń, oświadczeń i czekającą na realizację umową zakupu nieruchomości. Nie byłoby więc zaskoczeniem, gdyby zamiast 10 tysięcy preferencyjnych kredytów, których udzielenia rząd spodziewa się w 2023 roku, finalny wynik okazał się kilkukrotnie wyższy. Biorąc pod uwagę dziś dostępne informacje możemy szacować, że do końca 2023 roku sprzedaż tanich kredytów osiągnie poziom nawet 40-60 tysięcy sztuk.
W bieżącym roku tani kredyt bez limitów
Przy tym ważna informacja – zgodnie z zapisami projektu ustawy – do końca 2023 roku BGK nie będzie mógł wstrzymać przyjmowania wniosków o tani kredyt. W ten sposób w praktyce zostanie sprawdzone zainteresowanie rządowym programem. Dopiero w latach 2024-27 przewidziana jest taka możliwość, że fala wniosków o preferencyjny kredyt może zostać zastopowana, gdy okaże się, że chętnych jest więcej niż środków zaplanowanych na dopłaty. Przy czym rząd może dosypać pieniędzy, gdy okaże się to potrzebne. Warto więc przypomnieć, że przecież w programie kredytów bez wkładu własnego są zabudżetowane kwoty, których nie wykorzystano.
Potrzeby są znacznie większe
Jeśli rządowy program wejdzie w życie w formule, która dziś jest procedowana, to niedoszacowane mogą się też okazać dane na temat tego, ile łącznie takich preferencyjnych kredytów zostanie udzielonych. W ocenie skutków regulacji dołączonych do projektu ustawy pojawia się liczba 155 tysięcy – tyle tanich kredytów ma być udzielonych do końca 2027 roku. W wypowiedziach szefa resortu odpowiedzialnego za ten projekt ustawy (Waldemara Budy) pojawia się sugestia mówiąca, że łącznie preferencyjnych kredytów może być około 200 tysięcy. O ile wynik ten nie zostanie osiągnięty w taki sposób, że po prostu tylko na tyle kredytów starczy budżetowych dopłat, to potencjał programu jest znacznie większy.
Dlaczego? Spójrzmy na konkretne liczby. Przecież od momentu, w którym banki zaczęły zakręcać kurki z kredytami (końcówka 2021 roku) do połowy roku bieżącego, czyli do obiecanego momentu startu rządowego programu, Polacy otrzymają łącznie o około 100-120 tysięcy mniej kredytów niż w normalnych warunkach. Bez wątpienia spora część z tych osób, które przez ostatnie miesiące były odcięta od kredytów spełnia warunki programu „Bezpieczny Kredyt 2%”.
Warunki te nie są nadmiernie wygórowane. O preferencyjny kredyt mogą się ubiegać osoby przed 45 rokiem życia, które nie mają, ani nie miały wcześniej własnego „M”. Do tego, aby otrzymać preferencyjny kredyt, trzeba mieć też tzw. zdolność kredytową, czyli musi być nas stać na spłacanie rat. Mechanizm „Bezpiecznego Kredytu 2%” jest jednak tak stworzony, aby w oczach banku stać nas było na większy kredyt. Przecież przez pierwszych 10 lat spłacania długu otrzymywać będziemy rządowe dofinansowanie. W tym czasie oddamy ponadto sporą część kredytu (np. 1/3 czy 1/2). Po ustaniu dopłat będziemy więc spłacać już znacznie mniejszy dług. Banki będą to wiedziały na etapie zaciągania kredytu, a więc zdolność kredytowa potencjalnych beneficjentów programu powinna być co najmniej o kilkadziesiąt procent wyższa niż przy zaciąganiu kredytu bez dopłaty.
| Potencjalna wysokość pierwszej raty kredytu na 50-metrowe mieszkanie | |||||||
| Miasto | Kwota kredytu
(przy założeniu 10-proc. wkładu własnego) |
Rata kredytu | |||||
| Warunki Standardowe
(oprocentowanie 8,5%) |
Bezpieczny Kredyt 2% | ||||||
| Katowice | 280 000 zł | 2 255 zł | 1 597 zł | ||||
| Kielce | 285 000 zł | 2 295 zł | 1 626 zł | ||||
| Bydgoszcz | 290 000 zł | 2 335 zł | 1 654 zł | ||||
| Łódź | 290 000 zł | 2 335 zł | 1 654 zł | ||||
| Zielona Góra | 290 000 zł | 2 335 zł | 1 654 zł | ||||
| Opole | 315 000 zł | 2 536 zł | 1 797 zł | ||||
| Olsztyn | 320 000 zł | 2 577 zł | 1 826 zł | ||||
| Białystok | 335 000 zł | 2 698 zł | 1 911 zł | ||||
| Lublin | 360 000 zł | 2 899 zł | 2 054 zł | ||||
| Rzeszów | 360 000 zł | 2 899 zł | 2 054 zł | ||||
| Szczecin | 360 000 zł | 2 899 zł | 2 054 zł | ||||
| Poznań | 365 000 zł | 2 939 zł | 2 082 zł | ||||
| Gdynia | 440 000 zł | 3 543 zł | 2 510 zł | ||||
| Wrocław | 455 000 zł | 3 664 zł | 2 596 zł | ||||
| Kraków | 500 000 zł | 4 026 zł | 2 853 zł | ||||
| Gdańsk | 520 000 zł | 4 187 zł | 2 967 zł | ||||
| Warszawa | 545 000 zł | 4 388 zł | 3 109 zł | ||||
| Szacunki HRE Investments na podstawie danych NBP o cenach mieszkań przy założeniu kredytu na 25 lat i wniesienia 10-proc. wkładu własnego | |||||||
2,4 mln dorosłych wciąż mieszka z rodzicami
To dobra informacja dla licznej grupy dorosłych Polaków, którzy mieszkają z rodzicami. Ci według danych Eurostatu stanowią prawie 49% rodaków w grupie wiekowej od 25 do 34 lat. Co ważne, są to dane za 2021 roku, a biorąc pod uwagę to jak bardzo w 2022 roku zakręcone były kurki z kredytami i jak szybko drożały mieszkania na wynajem, można spokojnie założyć, że teraz odsetek dorosłych mieszkających z rodzicami jest jeszcze większy.
Jeśli statystyki te są prawdziwe, to mówimy o co najmniej 2 milionach 400 tysiącach rodaków. Oczywiście z różnych względów nie wszyscy oni mogą sobie pozwolić na wyprowadzkę, ale nawet gdyby na taki ruch zdecydował się relatywnie niewielki odsetek z tej grupy, to liczba potencjalnych chętnych na „Bezpieczny Kredyt 2%” mogłaby wzrosnąć nawet o kilkaset tysięcy osób.
Zakup znowu tańszy niż najem
To jednak nie wszystko, bo przecież nie możemy zapomnieć o tym, że w Polsce wynajmowanych jest około 1,3 mln mieszkań. Nierzadko pojedynczy lokal zajmuje po kilka osób, które docelowo prowadzić powinny samodzielne gospodarstwo domowe. Bez wątpienia część z tych najemców spełnia wymagania rządowego programu, czyli wiek poniżej 45 lat i brak własnego „M”.
Jest to o tyle ważne, że zakup z pomocą preferencyjnego kredytu powinien być tańszy niż najem. Znowu posłużmy się przykładem. Najemca mieszkania wartego 400 tysięcy złotych musi nierzadko płacić właścicielowi około 2,5-3 tys. złotych miesięcznie plus opłaty. Dla porównania rata preferencyjnego 30-letniego kredytu na taką nieruchomość powinna – przy założeniu aktualnych warunków rynkowych – wynosić niecałe 2,1 tys. złotych i to za własne mieszkanie. Do tego kwota ta nie powinna w przyszłości znacznie wzrosnąć, a ponadto już od początku spłaty kredytu w ponad połowie rata składać się będzie z części kapitałowej, która obniża nasze zadłużenie wobec banku, a więc buduje nasz majątek. Odsetki spłacane w ramach taniego kredytu w ciągu pierwszej dekady otrzymywania dopłat spadać będą co miesiąc z poziomu od około 950 złotych do mniej niż 650 złotych miesięcznie. To nawet kilka razy mniej niż dziś płacony czynsz. Czynsz, który niemal na pewno w przyszłości będzie rósł.
Znowu więc nawet jeżeli z rządowego programu skorzysta niewielki odsetek najemców, to są to potencjalnie kolejne dziesiątki tysięcy czy nawet setki tysięcy beneficjentów rządowego wsparcia. Co więcej wspomniane dotychczas grupy mogą się sumować. W efekcie łatwo dojść do wniosku, że szybciej rządowym programie zabraknie pieniędzy niż chętnych do skorzystania z preferencyjnego dofinansowania.
Przy tym oczywiście trzeba pamiętać, że stosowną ustawę w marcu dopiero przyjął rząd. Cały czas przed nami ścieżka legislacyjna w parlamencie, podpis prezydenta i wdrożenie ustawy w życie, a czasu do lipca jest mało. Nie jest więc pewne czy na początku wakacji faktycznie zaczną być udzielane kredyty z dofinansowaniem. Biorąc jednak pod uwagę doświadczenie bardziej prawdopodobne jest, że w roku wyborczym program ten nie tylko wejdzie w życie, ale nie byłoby szczególnym zaskoczeniem, jeśli jego warunki okazałyby się finalnie nawet bardziej liberalne niż to co zaproponował rząd.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments