To jedno z „mniej amerykańskich” miast. Kto tam mieszka, płaci głównie za prestiż. Choć Ameryka została spoliczkowana kryzysem mocno i niespodziewanie, a teraz nie umie sobie z tym poradzić, nieruchomości w San Francisco niezmiennie kosztują krocie, mówi Aleksandra Idziak-Brown, Polka, która od czterech lat pracuje w Bay Area jako architekt krajobrazu.
San Francisco w najsłynniejszym wydaniu |
Malwina Wrotniak, Bankier.pl: Golden Gate – symbol San Francisco – to jeden z najbardziej obleganych przez samobójców mostów na świecie. Czy w tym mieście żyje się jakoś wyjątkowo niewygodnie?
Aleksandra Idziak-Brown, architekt krajobrazu: Przy pierwszym kontakcie San Francisco zachwyca: różnorodne, kolorowe, głośne, szybkie, niesamowicie inne niż amerykańskie miasta, ma w sobie duszę, jest niepowtarzalne. Nie bez przypadku samobójcy wybierają most Golden Gate! Ci, co przeżyli mówią, że z takimi widokami w pamięci warto umierać. Codzienne życie natomiast, szczególnie w downtown, jest tłoczne, turystyczne, brudne, ilość bezdomnych męczy. I do tego nieznane mi wcześniej trzęsienia ziemi. Coś za coś.
Dlaczego więc San Francisco?
Szczęśliwym zbiegiem okoliczności znalazłam się w Stanach, w Kalifornii, w odpowiednim miejscu i w odpowiednim czasie. Otrzymałam możliwość stażu zawodowego w biurze architektury krajobrazu w San Francisco, od razu po studiach w Warszawie, gdzie miałam przed sobą jedynie perspektywę żmudnego szukania zatrudnienia i to najprawdopodobniej nie w zawodzie. Takiej szansy nie mogłam więc odpuścić. Spakowałam walizki na 18 miesięcy, jestem tu już 4 lata….
A skąd pomysł na kierunek Ameryka?
Moja przygoda ze Stanami była zawsze kwestią przypadku. Rozpoczęłam podróże jeszcze na początku studiów w ramach programu Work&Travel i razem z grupą przyjaciół wylądowaliśmy w kasynach South Lake Tahoe (znany w Stanach górski kurort na granicy północnej Kalifornii i Nevady, 4 godz. na północ od San Francisco). Te nasze powroty nad piękne jezioro Tahoe trwały przez trzy studenckie sezony letnie. Dla nas była to niesamowita szansa zarobku, podróży po miejscach niedostępnych naszym rodzicom, nawet kolegom i szansa na poznanie nowych ludzi.
Tym sposobem poznałam mojego obecnie dobrego przyjaciela, inżyniera przy projektach budowlanych w San Francisco, który zaoferował pomoc w zorganizowaniu paru rozmów o pracę. Tak też trafiłam do mojego biura, więc nie pozostało nic innego, jak wrócić do Polski, złożyć podanie o wizę studencką (dla stażysty) i przylecieć do San Francisco. Z pozycji stażysty zostałam zatrudniona jako pełnoetatowy architekt.
Nie dość, że San Francisco to temat-rzeka, to jeszcze jest Pani architektem krajobrazu. Tę rozmowę pewnie trudno będzie zakończyć. Z racji profesji, w pierwszej kolejności poproszę o „naszkicowanie San Francisco”.
San Francisco to bardzo specyficzne miasto, powiedziałabym – jedno z tych „mało amerykańskich”. Położone jest na półwyspie i liczy sobie tylko 7×7 mil (niecałe 12×12 km). Z dwóch stron można się tu dostać tylko przez mosty: Golden Gate i Bay Bridge, ale również droga lądowa od strony lotniska jest niesamowita. Spośród złotych, nagich wzgórz (ze względu na ten trawiasty suchy krajobraz, Kalifornia zwana jest Golden State) wyrasta wyspa drapaczy chmur i jak od linijki odrysowanych przecznic, dzielących miasto w idealną kratkę.
Już sama podróż do centrum daje przedsmak różnorodności San Francisco: dzielnica SoMA (South of Market Street, która jest główną ulicą miasta) z poprzemysłowymi loftami, Civic Center i Tenderloin (okolice Ratusza) z niemalże rozsypującą się eklektyczną zabudową, bezdomnymi i narkomanami zalegającymi na chodnikach, Downtown (centrum) ze słynnym Union Square (głównie domy handlowe), Financial District z biurowcami, Nob Hill z wiktoriańskimi domami wartymi miliony dolarów, China Town (największa chińska dzielnica w Stanach), North Beach z włoskimi kafejkami na każdym rogu. A to tylko półgodzinna jazda przez samo centrum miasta.
Prawdziwy miszmasz. Czy w tym szaleństwie jest metoda?
I tak, i nie. Ze względu na różnorodność, da się zauważyć podziały funkcjonalne jeśli chodzi o styl miasta. Centrum to głównie skupisko turystyczne i handlowe, powiedziałabym bardziej stylowo–europejskie, z kamiennymi piętrowcami. Większość biznesmenów obraca się w okolicach Financial District na wysokich piętrach banków. Rodziny z dziećmi mieszkają w małych kalifornijskich domkach, obowiązkowo z trawnikiem przed wejściem, w Sunset na obrzeżach lub w wiktoriańskich domach w Pacific Heights.
Generalnie jednak wszyscy „śpią” i „bawią się” wszędzie. Trudno o wydzielenie przestrzeni do jednego celu, jeśli mówimy o 47 milach kwadratowych (1/4 powierzchni Warszawy), na których mieszka prawie milion ludzi, a które drugi milion odwiedza co roku. San Francisco to drugie co do gęstości zaludnienia miasto w Stanach. W przypadku San Francisco powinnyśmy rozmawiać szerzej, o Bay Area, którego San Francisco jest centrum. Do Bay Arena zaliczamy masę satelitarnych miast, w tym Oakland, Berkley, Palo Alto, zahaczając nawet o słynną Silicon Valley, centrum światowej elektroniki. Dlatego też mieszkańcy San Francisco wybierają najczęściej „suburban life” – podmiejskie życie. W Oakland, które leży 10 minut podróży metrem po dnie zatoki, można wynająć bądź kupić dwa razy większe mieszkanie albo ładny dom za cenę sypialnego apartamentu w San Francisco.
Z przedmieść wróćmy jednak do centrum SF. Padło mnóstwo nazw. Które dzielnice, zdaniem architekta krajobrazu, są najciekawsze?
Z punktu widzenia architekta krajobrazu, to chyba Pacific Heights i Nob Hill z przepięknymi wiktoriańskimi domami, pięknymi ogrodami i amerykańskim klasycznym bogactwem. Można spacerować i marzyć o takich pieniądzach.
Jeśli chodzi o codzienne życie i zabawę, stawiam na Mission, zwaną tu bardziej hiszpańską, niż meksykańską dzielnicą. Spotkamy tu typową dla San Francisco zabudowę – skromniejsze wiktoriańskie domy, gdzie młodzi ludzie wynajmują pokoje na wyższych piętrach, a parter jest zazwyczaj zajęty przez bary, światowej jakości restauracyjki, designerskie sklepiki. Na każdym rogu co jakiś czas spotkamy niesamowite graffiti albo wciśnięty gdzieś w zaułek betonowy loft. Zupełnie eklektycznie, kolorowo i szalenie! Ale to jest właśnie San Francisco.
Dziwi mnie, że przy temacie zabudowy nie padło jeszcze nawet słowo o wywodzących się przecież z USA zamkniętych, grodzonych osiedlach mieszkaniowych.
San Francisco to prawie nie-amerykańskie miasto, uciekające od tutejszych standardów. Tak też i brak nam gated communities. Myślę, że w tym przypadku największą zasługę w unikaniu tego zjawiska ma wyspowy charakter miasta i brak przestrzeni do rozbudowy. Jeśli budujemy, to tylko apartamentowce, a to oczywiście muszą spełniać warunki gated communities. To przecież amerykański standard życia: portier, czyli ochrona na zewnątrz, wejście tylko za okazaniem kodu, wewnętrzne ogrody na dachach z basenami, parkingi samochodowe w budynku, obowiązkowo barbecue albo kominek w pobliżu community room, sala kinowa i siłowania. Wszystko to tylko dla mieszkańców, mamy więc takie małe „zamknięte osiedle”.
Nowe apartamentowce w San Francisco i ich wewnętrzne przestrzenie; obowiązkowo basen i „community room”, fot. A. Idziak-Brown |
Sprawa wygląda inaczej poza San Francisco, w satelitarnych miastach-sypialniach. Przyznam się, że jestem tak przyzwyczajona, że każdy projekt ma mur i bramę, że zaskoczyła mnie Pani tym pytaniem. Zapomniałam, że w Polsce to nadal problem.
Otóż to. Tutaj „zamknięte osiedla” nadal potrafią wzbudzać kontrowersje, głównie na tle socjologicznym. Czy w Stanach kogokolwiek drażni jeszcze taka zabudowa?
Jak wspomniałam, tutaj to standard. Czasami mam wrażenie, że żaden projekt nie zostałby zatwierdzony bez „zabezpieczenia przestrzeni”. I nigdy w czasie mojej czteroletniej praktyki nie spotkałam się z tym, by ktoś wskazywał na to palcem twierdząc, że takie miejsce ma jakieś ujemne wartości.
Poza tym warto zadać sobie pytanie: co lepsze, a co gorsze? Amerykańskie gated community z płotem albo murem pokrytym roślinnością, gdzie ludzie wewnątrz takiego osiedla nie znają bram i furtek, czy polskie odgradzanie się od każdego sąsiada żelbetonowym płotem albo siatką z wielkim napisem “Groźny pies”?
Typowa kalifornijska zabudowa jednorodzinna w stylu „gated community”, fot. A. Idziak-Brown |
Mam wrażenie, że w Polsce powinnyśmy podejmować debatę jak uniknąć zjawiska sąsiadów „Karguli”, kłócących się o wszystko przez płot, bo wygląda na to, że na tworzenie takich małych wspólnych enklaw nie jesteśmy jeszcze gotowi.
Jakimi prawami rządzą się amerykańskie „zamknięte osiedla”?
Wydaje mi się, że amerykańskie gated communities są o wiele przyjaźniejsze oku – może dlatego, że jest ich tutaj tak dużo? Ale tak poważnie, największym plusem jest rodzaj zabudowy: bramy i mury nie przekraczają 2 metrów wysokości, łagodnie wkomponowują się w krajobraz, nie mają wielkich metalowych płotów, które w Polsce sprawiają wrażenie, jakby były pod wysokim napięciem. Często są przesłonięte roślinnością, więc nie wiesz, gdzie ten mur się zaczyna, a gdzie się kończy. Dla przyjeżdżającego w tę okolicę jest to ochrona przed smogiem i hałasem autostrady bardziej, niż ochrona przed ludźmi.
Dodatkowo architekci wykorzystują tu naturalne ukształtowanie terenu – gated communities (szczególnie w południowej Kalifornii, Orange County) położone są albo na wzgórzach, albo w dolinach, więc wysokie metalowe płoty i rzucające się w oczy mury są zbędne.
Skoro mowa o ukształtowaniu terenu – czy położenie nad oceanem mocno wpływa na ceny nieruchomości?
Podkreślę po raz kolejny, San Francisco to bardzo specyficzne miasto, tutaj nieruchomości są niesamowicie drogie! I wydaje mi się, że życie nad oceanem nie ma na to żadnego wpływu. Szukasz nieruchomości w San Francisco – zapłacisz 2-3 razy tyle, ile w Oakland, również przy oceanie.
Oczywiście ceny różnią się pomiędzy dzielnicami. W Pacific Heights czy Nob hill za wiktoriański stary drewniany dom zapłacisz 2-3 miliony dolarów, wcale nie tak blisko wody. W Sunset nad samym oceanem, mały murowany domek kosztuje 400-500 tys. dolarów – tyle samo, co apartament z jedną sypialnią na 10. piętrze nowego wieżowca w centrum miasta! San Francisco to prestiż i tylko to się liczy.
Pozostańmy na chwilę przy finansach. Przez ostatnie dwa lata oczy całego świata skierowane były na USA, na tamtejsze „złe kredyty” i spadki cen nieruchomości. Jak wyglądał bieg wydarzeń w samym ich centrum?
Cały świat patrzył na rynek nieruchomości w USA. Tylko że ktoś zapomniał postawić gwiazdkę przy zdaniu: Spadek
cen nieruchomości* (za wyjątkiem San Francisco). Może i widać było więcej miejsc z napisem „For sale”, ale właściciele domów w San Francisco woleli czekać, niż tracić miliony na sprzedaży. Tutaj dom to inwestycja. Poza tym San Francisco było jednym z kilku miast w USA, gdzie ceny nieruchomości spadły tylko 1-5% na początku kryzysu.
Nie powie Pani chyba, że przeciętny mieszkaniec San Francisco nie poczuł „tąpnięcia”?
Cały kryzys ekonomiczny USA uderzył mieszkańców przede wszystkim, jeśli chodzi o pracę. A jak wiadomo, nie masz pracy – nie stać cię na utrzymanie bądź kupno domu. Najbardziej dotknięta została klasa średnia. Masowe zwolnienia i brak stałego dochodu spowodowały, że i kolejne kredyty stały się niemożliwe. Przerażenie budziły opowiadania znajomych Amerykanów, którzy z młodą rodziną i kredytem na dom zostali na przysłowiowym lodzie. Przed kryzysem Amerykanie woleli kupować domy, na które nie było ich stać wierząc, że spłacenie kredytu będzie łatwe, bo zawsze będą mieć pracę. Nikt w Stanach Zjednoczonych nie był gotowy na to, że pracy może nie być lub może być naprawdę trudno ją znaleźć. Z dnia na dzień ich „American Dream” przestał istnieć.
Czy dzisiaj ta bajka zaczyna pisać się na nowo, bo rynek podnosi się po upadku?
Podnosi się, ale bardzo powoli. Dla mnie, przeciętnego mieszkańca pracującego w sferze nieruchomości, dla którego od budowy nowych mieszkań zależy czy będę miała gdzie projektować parki i zieleń gated communities, ten powrót do normalności jeszcze nie nastąpił. Pojawiają się nowe projekty, co świadczy o tym, że ludzie zaczynają inwestować i kupować mieszkania, ale inwestorzy są bardzo ostrożni. A i kupujących jest o wiele mniej. Mam wrażenie, że Ameryka została „spoliczkowana” tym kryzysem bardzo mocno i niespodziewanie, a teraz nie umie sobie z tym poradzić. Powoli jednak wstaje z kolan.
Amerykanie czują, że to dobry moment na kupno nieruchomości?
Jeśli udało się komuś uniknąć kryzysu i nie stracić etatu, albo podnieść się po upadku i znaleźć kolejną dobrą pracę (co oznacza, że ma oszczędności), teraz mamy dobry czas na inwestowanie w nieruchomości. Ceny nieznacznie zmieniły się od zeszłego roku, co oznacza, że są niskie, bo ludzie mają więcej pieniędzy. Poza tym wszyscy sprzedający są zmęczeni zastojem na rynku i wolą sprzedać teraz taniej, niż nadal nie sprzedawać niczego.
Przytoczę przykład: osobiście myślałam o kupnie apartamentu z jedną sypialnią w odrestaurowanej fabryce. Dwa lata temu wynosiła pół miliona dolarów, w okresie kryzysu spadła jedynie do 450 tys., na dzień dzisiejszy cena wywoławcza zaczyna się już od 299 tysięcy dolarów.
Jakiego domu szuka dziś przeciętny Smith z San Francisco?
Przeciętnego Amerykanina sklasyfikowałabym w dwóch kategoriach: takiego „zwyczajnego”, który poszukuje domu na obrzeżach miasta, żeby założyć rodzinę i typowego profesjonalistę, który ma lat 30, nie myśli o rodzinie, pracuje i bawi się w mieście.
Sławne Painted Ladies – historyczna zabudowa San Francisco, fot. A. Idziak-Brown |
Ten rodzinny szuka przede wszystkim typowego amerykańskiego domu. Musi być przestronny, z paroma sypialniami, garażem, ogrodem, bezpieczny, najlepiej w gated community, blisko szkoły.
Młody mieszczuch – „green house” – domu nowoczesnego, certyfikowanego w systemie LEED. To system budownictwa sprzyjający środowisku w różnych obszarach – od wyboru przestrzeni, poprzez ekonomiczne zarządzanie budową, po stosowanie ekologicznych lokalnych materiałów budowlanych i użytkowych. To dom z panelami solarnymi na dachu, z recyclingowaną wodą, ogrodem z roślinnością wyłącznie z tutejszego klimatu, pozbawioną sztucznych nawozów etc.
A co z najstarszymi obywatelami? Zdaje się, że Amerykanie jak żaden inny naród, są skłonni kilkukrotnie zmieniać nieruchomości, dostosowując je do bieżących potrzeb.
Specyficznym dla Ameryki jest cel nabywania nieruchomości. W Polsce to dom dla rodziny na lata, czasami na pokolenia. W Stanach to inwestycja. Amerykanin kupuje dom, w którym wychowuje rodzinę, kupuje kolejny na wakacje, inny do wynajęcia. Rynek nieruchomości to sposób inwestowania w emeryturę. Ten dom sprzeda, ten zamieni na mniejszy bądź bardziej wartościowy i tym sposobem zarobi kolejne pieniądze.
Poza tym popularne jest budowanie tzw. senior housing. Dla ludzi czas emerytury to druga młodość. Nie boją się pozbyć wielkiego domu dla trójki dzieci i wyprowadzić do ciepłego stanu, gdzie zamieszkają na osiedlu ludzi w ich wieku. Takie senior communities mają wszystko, czego ludzie w wieku 60-70 lat potrzebują. Mieszkania o wielkości na ich potrzeby (na emeryturze są sami, nie potrzebują więc dziesięciu pokoi), centrum towarzyskie z kuchnią i basenem, polem do gry w krykieta, zacisznym salonem z kominkiem, żeby pograć w karty z sąsiadem albo założyć klub książki z sąsiadkami. Seniorzy wolą być wśród ludzi w swoim wieku i cieszyć się „starością”, niż zostać samemu na wielkich metrażach albo być pod opieką zmęczonych dzieci.
Mieszańcy Stanów nie przyzwyczajają się więc do swoich nieruchomości. A do czego Pani jeszcze długo nie przyzwyczai się w San Francisco?
Do pogody! Mamy tu indiańskie lato, które przychodzi w październiku i trwa może tydzień. Ciągle jest zimno, pada, jest mgliście, albo i to, i to naraz.
A poważnie, to chyba do tłoku, ilości ludzi i liberalizmu tego miasta. Jest dobrze, że wszyscy mamy takie same prawa, ale tym sposobem bród i ilość bezdomnych czy narkomanów żebrzących na każdym kroku jest znamienna. Nasza Warszawa czy Kraków w porównaniu do San Francisco, gdzie ludzie w środku dnia śpią w śpiworach na ulicach, są wyjątkowo czyste i zadbane. Gdyby jednak nie ten liberalizm, San Francisco nie byłoby znane jako najbardziej hipisowskie miasto, które tętni życiem dzień i noc.
Dziękuję za rozmowę.
Malwina Wrotniak
Źródło: Bankier.pl