Obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości nie pokrywa kosztów postępowań przed UODO. Z danych Leadenhall Insurance wynika, że większość jego klientów nie dokupuje ochrony od RODO i nie podnosi sumy gwarancyjnej ponad minimum.
Według danych Leadenhall Insurance za I półrocze 2026 r. 74 proc. ubezpieczonych tam zarządców nieruchomości nie ma w polisie rozszerzenia o RODO i szkody cyber. Obowiązkowe OC zarządcy nie pokrywa kosztów postępowania przed UODO ani roszczeń z tytułu naruszenia ochrony danych.
Zarządcy przetwarzają dane osobowe mieszkańców i właścicieli lokali. W kwietniu 2026 r. Prezes UODO ukarał wspólnotę mieszkaniową za niezgłoszenie naruszenia, do którego doszło wskutek pomyłki firmy administrującej nieruchomością. Jeden z właścicieli dostał rozliczenie opłat sąsiada, a w nim jego dane osobowe i numer rachunku bankowego.
– Tego typu zdarzenie może nie tylko trafić do UODO, ale też skończyć się dla zarządcy roszczeniem wspólnoty lub osoby, której dane ujawniono. Co ważne, nie pokrywa ich obowiązkowa polisa OC – podobnie jak kosztów postępowania przed UODO. Zarządcy nieruchomości mogą natomiast rozbudować ochronę o to ryzyko. Z naszych danych wynika, że robią to rzadko – aż 74 proc. zarządców ubezpieczonych u nas w tym roku nie ma w polisie rozszerzenia o RODO i szkody cyber. (…) Statystyki zaskakują, bo przetwarzanie danych osobowych jest wpisane w dużą część zadań zarządców, od wysyłki rozliczeń po obsługę monitoringu – mówi Łukasz Bradło, zastępca dyrektora sprzedaży w Leadenhall Insurance.
Roszczenia rodzą się z zaniedbań
Zarządcy odpowiadają też za stan techniczny budynków, ich bezpieczeństwo i porządek. Roszczenie mogą otrzymać od poszkodowanej osoby, ale też od zleceniodawcy, czyli wspólnoty lub właściciela budynku, jeśli nienależycie wykonają umowę. Komunikat przywołuje dwie sprawy rozstrzygane przez Sąd Najwyższy. Pierwsza dotyczyła obrażeń kobiety, która wpadła do szybu windy ok. 20 minut po zgłoszeniu awarii. SN wskazał, że zarządca nie może poprzestać na wezwaniu konserwatora, lecz musi uniemożliwić korzystanie z niesprawnej windy. W drugiej zarządca zignorował przegląd, który wykazał zły stan instalacji wodnej, a po kilku miesiącach doszło do zalania lokalu. Według SN wielomiesięczna bezczynność to zaniedbanie.
Leadenhall podaje też trzy przykłady szkód likwidowanych z zawodowego OC zarządców:
- Zarządca nie zmienił umowy na dostawę energii z taryfy przemysłowej C11 na G11 od 1 kwietnia 2022 r. Poszkodowana przez rok płaciła według droższej stawki. Odszkodowanie pokryło różnicę do marca 2023 r. i wyniosło ponad 66 tys. zł.
- Spółka zarządzająca nieruchomościami dwóch wspólnot zleciła czyszczenie i przegląd kanalizacji za 28,59 tys. zł. Wykonawca doliczył 10,98 tys. zł, a pracownik zarządcy zaakceptował wyższy przelew mimo sprzeciwu wspólnot. Odszkodowanie z polisy OC wyniosło 12,44 tys. zł.
- Z budynku nie usunięto sopli lodu. Jeden spadł na zaparkowany samochód i uszkodził przednią szybę oraz maskę. Ubezpieczyciel zwrócił poszkodowanemu 4,41 tys. zł kosztów naprawy.
Minimum, które łatwo wyczerpać
Każda z tych szkód mieści się w minimalnym limicie obowiązkowego OC zarządcy, który określa rozporządzenie Ministra Finansów z 26 kwietnia 2019 r. Wymagana suma gwarancyjna to 50 tys. euro, ale jest to limit wspólny dla wszystkich zdarzeń w okresie ubezpieczenia, który trwa najwyżej 12 miesięcy.
– Jedna pomyłka potrafi kosztować kilkadziesiąt tysięcy złotych. Przy kilku szkodach w krótkim czasie roszczenia mogą iść w setki tysięcy i przekroczyć obowiązkowy limit. Podobnie jak jedno większe zdarzenie, np. pożar czy zalanie kilku lokali z winy zarządcy. Mimo to wśród ubezpieczonych u nas zarządców 67 proc. zostaje przy minimum wymaganym przepisami, a tylko 7 proc. wybiera ochronę na sumę większą niż 500 tys. zł. Sumę gwarancyjną warto dopasować do skali działalności: liczby budynków w zarządzie i wartości nieruchomości, za które zarządca odpowiada – mówi Łukasz Bradło.
Jeżeli roszczenie przekracza limit polisy, nadwyżkę pokrywa sam zarządca. W spółce z o.o. co do zasady płaci ona z firmowych środków, ale zarządca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą odpowiada także prywatnym majątkiem. Według Leadenhall przy minimalnej sumie gwarancyjnej zostaje 71 proc. ubezpieczonych tam zarządców pracujących na JDG.
Co daje rozszerzenie polisy
Zakres ochrony można poszerzyć o elementy dobrowolne. W zależności od ubezpieczyciela dodatkowa suma gwarancyjna może sięgać np. 2 mln zł, a polisa objąć m.in. koszty obrony w postępowaniach cywilnych, karnych, karno-skarbowych i administracyjnych, utratę dokumentów, naruszenie tajemnicy oraz ryzyka związane z RODO i incydentami informatycznymi. Niektóre rozszerzenia mają indywidualnie ustalane podlimity.
– Dobrowolna ochrona ma też przewagę, jeśli chodzi o moment zgłoszenia roszczenia. Obowiązkowe OC obejmuje szkody wyrządzone w okresie ubezpieczenia, nawet jeśli roszczenie pojawi się później. W rozszerzeniach liczy się natomiast to, kiedy poszkodowany zgłosi sprawę, więc polisa może objąć także wcześniejszy błąd, jeśli zostanie ujawniony w czasie jej trwania. To istotne, bo pomyłki zarządcy często wychodzą na jaw po miesiącach (…) – mówi Łukasz Bradło.
Zakres polisy zarządcy ma znaczenie także dla wspólnot i właścicieli budynków. Wybierając zarządcę, mogą zapytać o wysokość sumy gwarancyjnej i wykupione rozszerzenia. Jeśli szkoda przekroczy sumę gwarancyjną, nadwyżki trzeba dochodzić bezpośrednio od zarządcy.