Zamieszanie wokół Rekomendacji T sprawiło, że problem ubezpieczenia niskiego wkładu ożył w mediach i zaczął wzbudzać coraz większe zainteresowanie klientów. Z pewnością warto się temu ubezpieczeniu przyjrzeć, bo jest to jeden z parametrów kredytu, który może mocno spustoszyć kieszeń kredytobiorcy.
Składkę na ubezpieczenie niskiego wkładu nierzadko płaci się bowiem przez kilkanaście lat. W zależności od banku może ona wynieść nawet kilkanaście tysięcy złotych – wynika z przeprowadzonej przez Gold Finance analizy warunków ubezpieczenia brakującego wkładu w 26 bankach.
Po wejściu w życie części rozwiązań Rekomendacji T o ucieczce od ubezpieczenia niskiego wkładu kredytów walutowych nie ma już mowy. Nadzór oczekuje, że kredyty walutowe zaciągane na ponad 80 proc. wartości nieruchomości na okres ponad 5 lat powinny być dodatkowo zabezpieczone na innej nieruchomości, poprzez kaucję, blokadę na rachunku lub właśnie poprzez ubezpieczenie brakującego wkładu.
Rekomendacja T nie zrobiła jednak żadnej rewolucji. Ubezpieczenie niskiego wkładu to na polskim rynku kredytów mieszkaniowych standard. Od dawna w większości banków ryzyko kredytowania ponad 80 proc. ceny nieruchomości zarówno w złotych, jak i w walucie bierze na siebie ubezpieczyciel. Powód? Mało który bank czuje się komfortowo kredytując w 100 proc. osobę, która przez lata nie zaoszczędziła grosza na wymarzone mieszkanie. Jest to także zabezpieczenie przed wahaniami cen nieruchomości.
Jest kilka wyjątków, ale tyko dla kredytów złotowych
Kredyt w złotych na 100 proc. wartości nieruch0mości bez kupowania dodatkowego ubezpieczenia można otrzymać tylko w Getin Noble Banku. Jest to również możliwe w BNP Paribas Fortis, ale wyłącznie przy zaciąganiu kredytu w ramach programu Rodzina na Swoim. Z kolei kredytobiorca BZ WBK, aby zasłużyć na kredyt złotowy na całość nieruchomości, nie może mieć więcej niż 35 lat, musi mieć wyższe wykształcenie i zarabiać co miesiąc co najmniej 6 tys. zł. W przypadku rodziny, która stara się o kredyt, miesięczne wpływy muszą wynosić co najmniej 6 tys. zł.
Kosztów ubezpieczenia mogą uniknąć też osoby, które kredytują do 90 proc. wartości nieruchomości w złotych, jeśli wezmą kredyt w Citi Handlowym, BNP Paribas Fortis, HSBC Polska, ING BSK czy Polbanku EFG. Ale o przekonaniu tych banków na sfinansowanie całości nieruchomości nie ma mowy. Ubezpieczenie niskiego wkładu jest więc obowiązkowo kupowane przy zdecydowanej większości kredytów hipotecznych w Polsce, gdy w grę wchodzi luksus pożyczenia pieniędzy na całość nieruchomości.
Koszty ubezpieczenia kredytów złotowych zaczynają się od 2 tys. zł
Banki oczekujące ubezpieczenia brakującego wkładu zazwyczaj zaczynają naliczać opłatę, gdy kredyt przekracza 80 proc. wartości nieruchomości (LTV), a zdarza się, że już przy 70 proc. LTV. W sytuacji, gdy klient pożycza 350 tys. zł na mieszkanie za taką właśnie kwotę, musi przeważnie ubezpieczyć 70 tys. zł albo nawet 105 tys. zł.
W naszym przypadku, gdy wzięliśmy pod uwagę kredyt złotowy oprocentowany na średnim rynkowym poziomie 5,8 proc., spłata 70 tys. zł (20 proc. z pożyczonych na 30 lat 350 tys. zł) potrwa 11,5 roku. W przypadku kredytu w euro (nie licząc spreadu i zakładając, że nie zmieni się kurs) przy 3,8 proc. odsetek zajmie to 9 lat i 4 miesiące. Im niższe oprocentowanie, tym krótszy okres spłaty brakującego wkładu. Gdyby oprocentowanie naszego kredytu skoczyło do 7 proc., spłata 70 tys. zł kapitału kredytu nastąpiłaby dopiero pod koniec 13 roku trwania kredytu.
Zazwyczaj składka ubezpieczenia stanowi ok. 3-4,5 proc. wartości brakującego wkładu raz na 3-5 lat. Ale np. w Alior Banku jest to jedynie 1,44 proc. brakującego wkładu na 3 lata. W efekcie klient za cały okres ubezpieczenia brakującego wkładu – blisko 12 lat – zapłaci 2740 zł. Jeszcze mniej, bo 2219 zł, trzeba wyłożyć na ubezpieczenie w Pekao Banku Hipotecznym, gdzie klient płaci co 3 lata jedynie 1,2 proc. brakującego wkładu. Z kolei w DB PBC, chociaż bank liczy sobie 4,5 proc. brakującego wkładu co 5 lat, to oczekuje ubezpieczenia dopiero od 90 proc. LTV wzwyż, czyli w naszym przypadku dla kwoty 35 tys. zł. Ostatecznie klient DB PBC zapłaci jeszcze mniej niż w Alior Banku czy Pekao BH, bo 2039 zł. Niedrogo wypada też ubezpieczenie w Raiffeisenie – 2370 zł. Tu konieczne jest opłacenie składki od nadwyżki nad 85 proc. LTV (w naszym przypadku 3,97 proc. na 5 lat od kwoty 52,5 tys. zł). Ulgowo potraktuje klienta Kredyt Bank – pobierze 3,5 proc. od brakującego wkładu, ale tylko raz. W efekcie do zapłacenia jest 2450 zł.
Kolejne oferty są już droższe. 3250 zł będzie kosztowało ubezpieczenie w Pekao. Bank ten dolicza co miesiąc do raty 0,06 proc. kwoty brakującego wkładu. W pozostałych przypadkach te same ubezpieczenia kosztują już od 4 tys. zł wzwyż. Na koszt ok. 4 tys. zł nasz klient powinien nastawić się w Banku BGŻ, BPH czy Banku Pocztowym. W BPH byłoby to ponad 6 tys. zł, gdyby nie brak opłaty przez pierwsze 3 lata. W Lukas Banku i Euro Banku do zapłacenia jest ponad 5 tys. zł, a już w Allianz Banku, Millennium i PKO BP ponad 6 tys. zł. Najdrożej wypadają ubezpieczenia mBanku i MultiBanku, gdzie od 20 proc. brakującego wkładu klient płaci 4,5 proc. na 3 lata, co w ciągu niemal 12 lat daje kwotę ponad 8 tys. zł. Niemało, bo ok. 7,7 tys. zł wyszło też z naszych obliczeń dla Nordea Banku. Instytucja ta podwyższa oprocentowanie kredytu o 0,25 pkt. proc. do momentu spłaty brakującego wkładu.
… walutowych od 4 tys. zł
W przypadku zadłużenia na 100 proc. wartości nieruchomości w euro klient ma już dużo mniejszy wybór kredytów. Mniejsza konkurencja to automatycznie dużo wyższe koszty ubezpieczenia brakującego wkładu. Najtańsze zaczyna się od 4,3 tys. zł w Raiffeisen Banku i Alior Banku. W obu przypadkach są to wyższe stawki niż w przypadku kredytów złotowych. W Raiffeisen Banku jest jednak konieczne ubezpieczenie nadwyżki kredytu ponad 80 proc. wartości nieruchomości (w złotych było od 85 proc.), a w Alior Banku już od 70 proc. (w złotych było 80 proc.). W naszym przypadku ubezpieczyć trzeba więc 105 tys. zł. Stosunkowo niedrogie na tle konkurencji jest też ubezpieczenie brakującego wkładu w DB PBC. Kosztuje niecałe 4,9 tys. zł i też jest droższe niż dla kredytu złotowego, bo bank oczekuje ubezpieczenia 20, a nie 10 proc. kredytu. Tylko w BOŚ, który jest czwarty w naszym zestawieniu, ubezpieczenie brakującego wkładu dla kredytu walutowego jest tańsze niż dla kredytu złotowego i wynosi 5274 zł. Warunki są takie same w obu przypadkach (3,5 proc. co 3 lata od nadwyżki nad 80 proc.), ale klient korzysta na krótszym okresie spłaty brakującego wkładu. W kolejnych bankach składka przekracza już 7 tys. zł. Getin Noble Bank, który w złotych nie oczekuje żadnych ubezpieczeń w przypadku euro do momentu spłaty 20 proc. brakującego wkładu, tak jak Nordea podwyższa oprocentowanie kredytu o 0,25 proc. Przy jego stawkach (wzrost oprocentowania z 5,42 na 5,67 proc. na czas 136 rat) daje to kwotę niemal 7,5 tys. zł. Ponad 10 tys. zł trzeba będzie zapłacić przez ok. 12 lat za ubezpieczenie niskiego wkładu w PKO BP. Bank pobiera 3,3 proc. co 3 lata, aż kapitał kredytu spadnie do 70 proc. Instytucja zastrzega jednak, że w praktyce podchodzi do klientów indywidualnie. Wielkość brakującego wkładu uzależnia od zdolności kredytowej klienta i rodzaju zabezpieczenia kredytu. Najdrożej za ubezpieczenie niskiego wkładu trzeba zapłacić w bankach należących do BRE – w mBanku i MiultiBanku. Oba dla kredytów walutowych na 100 proc. oczekują ubezpieczenia 30 proc. brakującego wkładu przy stawce 4,5 proc. co 3 lata. Daje to w naszym przypadku ponad 13,5 tys. zł.
Bardzo ważne jest, aby pamiętać, że kredyt walutowy rośnie wraz ze wzrostem kursu waluty, powiększając tym samym brakujący wkład własny. Może się więc zdarzyć, że klient zbliża się do spłaty brakującego wkładu, ale kurs euro rośnie o 10 proc. Wraz z kursem rośnie zadłużenie. Wtedy znów pojawia się konieczność ubezpieczenia brakującego wkładu.
Halina Kochalska,
Analityk Gold Finance
Źródło: Gold Finance