Więcej transakcji dzięki „Rodzinie na swoim”

Zgodnie z oczekiwaniami maj przyniósł dalszy wzrost transakcji na rynku mieszkaniowym oraz niewielki wzrost cen w porównaniu do kwietnia.

W skali dwunastomiesięcznej dynamika spadków cen wciąż osiąga dwucyfrowe wartości – wynika z porównania transakcji przeprowadzonych przez klientów Open Finance i Home Brokera (po raz pierwszy włączyliśmy dane tej firmy do naszych statystyk). Na tle pozostałych miast wyróżnia się Kraków ze spadkiem mediany o 2,7 proc. Jednak jest to – jak sądzimy – efekt programu „Rodzina na swoim”, który w niewielkim stopniu obejmuje stolicę małopolski ze względu na niskie limity. Obecnie, aby skorzystać ze wsparcia skarbu państwa, należałoby w Krakowie kupić mieszkanie w cenie poniżej 5340 zł za metr (to o prawie 15 proc. mniej niż mediana cen transakcyjnych dla tego miasta). W innych miastach, gdzie skorzystać z programu jest znacznie łatwiej, dynamika spadku jest wyższa, ponieważ program „Rodzina na swoim” coraz silniej wpływa na cały rynek nieruchomości (liczba udzielonych kredytów w ramach programu wzrosła w maju do 2,86 tys. – to może być nawet 20 proc. wszystkich udzielonych w tym czasie kredytów hipotecznych), a sprzedający (także deweloperzy) dostosowują się do wymagań programu.

W Krakowie ceną za utrzymanie wysokiej mediany cen transakcyjnych jest wolniejszy przyrost transakcji. W Open Finance (nie uwzględniając transakcji Home Brokera) odnotowaliśmy wzrost o jedną trzecią w porównaniu do kwietnia w wymienionych niżej miastach. W obecnych warunkach rynkowych (polityki zaostrzania dostępności kredytów hipotecznych) wzrost liczby transakcji jest po części efektem większej liczby klientów w oddziałach, ale także ożywieniem typowo sezonowym (drugi kwartał zwykle jest najlepszy dla liczby transakcji na rynku mieszkaniowym) i rosnącą popularnością programu dopłat do kredytów.

miasto

mediana ceny mkw. w maju 2009 r.

mediana cena mkw. w maju 2008 r.

roczna zmiana ceny

mediana ceny nieruchomości

w maju 2009 r.

mediana ceny nieruchomości

w maju 2008 r.

Gdańsk

5489 zł

6237 zł

-12,0%

270 000 zł

309 500 zł

Kraków

6257 zł

6432 zł

-2,7%

305 000 zł

320 000 zł

Poznań

5329 zł

6198 zł

-14,0%

270 000 zł

350 000 zł

Warszawa

7799 zł

8743 zł

-10,8%

410 000 zł

410 000 zł

Wrocław

6000 zł

6599 zł

-9,1%

306 000 zł

350 000 zł

Jak zmieniały się ceny transakcyjne w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.

W porównaniu do kwietnia spadek cen został wyhamowany, ponieważ maj przyniósł wzrost w czterech na pięć monitorowanych miast. Danych w ujęciu miesięcznym nie będziemy jednak prezentować, ponieważ wahania w tak krótkim okresie uważamy za mało miarodajne.

Komentarz

Pomimo widocznego w II kwartale ożywienia, nie przesądzamy, że będzie miało trwały charakter. Rynek pozostaje pod coraz większym wpływem programu „Rodzina na swoim”, który coraz silniej oddziałuje na poziom cen i w pewien sposób zakłóca działanie sił rynkowych. Nie jest wykluczone, że w najbliższych kwartałach ceny transakcyjne będą mocniej niż do tej pory uzależnione od wskaźnika wartości odtworzeniowej, publikowanego przez GUS (od niego bowiem zależą limity w programie). W konsekwencji może to oznaczać łagodniejszy spadek cen niż wcześniej oczekiwany, ponieważ rynek podaży dostosowuje się do popytu, ten zaś jest stymulowany programem. Nie po raz pierwszy szczytne intencje ustawodawców obrócić się mogą przeciwko beneficjentom programu. Zwłaszcza dyskutowane w parlamencie rozszerzenie katalogu beneficjentów programu (o osoby samotne, nie posiadające dzieci na utrzymaniu) może zapobiec spadkom cen mieszkań.

Oczekujemy utrzymania dobrej koniunktury jeszcze w czerwcu, natomiast trzeci kwartał przyniesie – w naszej opinii – wyraźne sezonowe spowolnienie rynku hipotecznego i liczby przeprowadzanych transakcji. Nie widzimy jednak podstaw do wzrostu cen w czwartym kwartale, ani ożywienia akcji kredytowej poza programem dopłat kredytowych. W drugim półroczu oczekujemy zatem łagodnego spadku cen mieszkań.

miasto

mediana ceny mkw. w maju 2009 r.

mediana cena mkw. w grudniu 2008 r.

roczna zmiana ceny

mediana ceny nieruchomości

w maju 2009 r.

mediana ceny nieruchomości

w grudniu 2008 r.

Gdańsk

5 489 zł

5 534 zł

-0,8%

270 000 zł

350 000 zł

Kraków

6 257 zł

5 836 zł

7,2%

305 000 zł

314 000 zł

Poznań

5 329 zł

6 069 zł

-12,2%

270 000 zł

345 000 zł

Warszawa

7 799 zł

8 454 zł

-7,8%

410 000 zł

430 000 zł

Wrocław

6 000 zł

5 965 zł

0,6%

306 000 zł

300 000 zł

Jak zmieniały się ceny transakcyjne w największych miastach Polski od początku br.
Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.

Wrocław i Kraków notują wzrosty cen w porównaniu do grudnia. Miasta te jako pierwsze zmierzyły się z bessą na rynku nieruchomości, czego efektem jest niska baza roku ubiegłego. Warszawa i Poznań są pod tym względem opóźnione (bessa zastała je najpóźniej), dlatego spadek cen mieszkań jest tam nadal wyraźny.

Emil Szweda, Bernard Waszczyk – analitycy Open Finance
Współpraca: Home Broker

Źródło: Open Finance