Biorąc pod uwagę obecne warunki udzielania kredytów złotowych (średnie oprocentowanie 5,5 proc.) wydłużenie spłaty kredytu hipotecznego o ratach równych (najczęściej wybieranych) z 30 do 45 lat przynosi dwa skutki – obydwa korzystne dla kredytobiorców. Rata kapitałowa zmniejszy się w takim układzie o nieco ponad 60 proc., co wpłynie także korzystnie na wysokość raty finalnej, która spadnie o niespełna 12 proc.
Wydawałoby się więc, że kredytobiorcy powinni składać wnioski o jak najdłuższy okres kredytowania. Warto jednak pamiętać, że wydłużenie spłaty kredytu z 30 na 45 lat oznacza także, że oddamy bankowi aż o dwie trzecie więcej odsetek (łącznie, w całym okresie kredytu).
| okres
spłaty |
rata kapitałowa | rata odsetkowa | rata
całkowita |
różnica | odsetki łącznie | różnica |
| 30 lat | 438 | 1833 | 2271 | -11,85% | 418 000 | +63,0% |
| 45 lat | 169 | 1833 | 2002 | 682 000 |
Porównanie kredytu 30- i 45-letniego
Kredyt w wysokości 400 tys. PLN w złotych, raty równe, oprocentowanie 5,5 proc. w skali roku
Płynność najważniejsza
Mimo wszystko korzyść w postaci zwiększonej bieżącej płynności finansowej będzie szczególnie cieszyła dwie grupy kredytobiorców. Pierwszą stanowią osoby, które z trudnością spełniają kryteria zdolności kredytowej. O ile np. młode małżeństwo z łącznymi dochodami 4000 PLN brutto nie może liczyć na pożyczkę 200 tys. PLN na mieszkanie przy kredycie 30-letnim, to przy kredycie 45-letnim ma już taką szansę. W tej sytuacji na drugi plan schodzi kwestia łącznie spłacanych odsetek w okresie kredytowania, a pojawia się kwestia mieć, albo nie mieć własnego mieszkania. Wiele osób sądzi, że nie warto poświęcać 45 lat życia na spłatę kredytu za kawalerkę (bo 200 tys. PLN na takie mieszkanie wystarcza). Owszem nie warto, ale też nie ma takiej potrzeby. Trzeba bowiem brać pod uwagę także długookresową inflację i wzrost płac. Jeśli przez najbliższe 10 lat małżeństwo z naszego przykładu będzie co rok dostawać 5-proc. podwyżkę, to po 10 latach jego dochody wzrosną do 6200 PLN, co znacznie ułatwi dalszą spłatę kredytu, lub zaciągnięcie nowego na większe mieszkanie.
Drugą grupą kredytobiorców, której wydłużenie okresu spłaty służy szczególnie, są inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem i w celu późniejszej odsprzedaży. Wydłużenie spłaty do 45 lat brzmi bowiem dla nich niemal jak dożywotnia karencja w spłacie kapitału – w strukturze całej raty, spłacany kapitał będzie bowiem stanowił – w naszym przykładzie – tylko 8,5 proc całości raty, podczas gdy przy kredycie 30-letnim jest to prawie 20 proc. całości raty.
Zmniejszenie raty całkowitej o 12 proc. oznaczać może dla inwestorów znaczną poprawę płynności. Okazać się może że wpływy z najmu kupionego za 400 tys. PLN mieszkania mogą pokryć 75 proc. wysokości raty kredytowej, co może mieć kapitalne znaczenie dla kogoś, kto chce mieć nie trzy, ale
na przykład pięć mieszkań w portfelu.
Ryzyko jest większe
Czynnikiem ryzyka, który zyskuje na znaczeniu w przypadku kredytów o długim okresie kredytowania są stopy procentowe. Im dłuższy kredyt, tym groźniejszy jest wzrost oprocentowania kredytów dla wysokości finalnej raty. Dlatego nie każdy, kto nie ma takiej potrzeby, powinien brać kredyt rozłożony aż na 540 rat.
Poniżej przedstawiamy przykład zmiany wysokości raty w przypadku, gdyby oprocentowanie kredytów wzrosło do 6,5 proc., a nie jest to wcale czarny scenariusz. Gdyby oprocentowanie kredytów wzrosło do 7,5 proc. rata kredytu 30-letniego wzrosłaby o 23 proc., a 45-letniego o 29 proc., w porównaniu
z obecnym poziomem.
| oproc. | okres
spłaty |
rata całkowita | oproc. | okres
spłaty |
rata całkowita | różnica dla raty |
| 5,50 | 30 lat | 2271 | 6,50 | 30 lat | 2 528 | +11,3 |
| 5,50 | 45 lat | 2002 | 6,50 | 45 lat | 2 290 | +14,4 |
Wpływ wzrostu oprocentowania kredytu na jego ratę
Kredyt w wysokości 400 tys. PLN w złotych
Emil Szweda, Open Finance