20% wkładu własnego to nie wszystko. Żeby kupić mieszkanie trzeba mieć też pieniądze na notariusza, podatki, prowizję pośrednika, opłaty sądowe czy te związane z zaciągnięciem kredytu. W efekcie zakup kawalerki może wymagać posiadania nawet 50-60 tys. zł w gotówce – wynika z szacunków Open Finance. Całe szczęście jest kilka sposobów na to jak tę kwotę zmniejszyć.
Wkład własny, to określenie odmieniane ostatnio przez wszystkie przypadki. Trudno się temu dziwić, skoro banki wymagają posiadania 20% ceny mieszkania w gotówce, aby udzielić kredytu. Co prawda kwotę tę można zmniejszyć o połowę, ale wymaga to poniesienia dodatkowych kosztów ubezpieczenia i wyraźnie ogranicza grono instytucji, w których można się zadłużyć. Problem jest tym bardziej palący, że szybko znikają ostanie pieniądze przewidziane na dopłaty w programie „Mieszkanie dla młodych”, który tysiącom osób pozwolił uzyskać z państwowej kasy część lub nawet cały wymagany wkład własny.
Gdyby tego było mało chcąc kupić mieszkanie trzeba się też przygotować na koszty zawarcia transakcji i zaciągnięcia kredytu. Wiele z nich trzeba opłacić gotówką, co powoduje, że odłożone 20% wkładu własnego może się okazać kwotą niewystarczającą. Dla spokoju warto kupując nowe „M” mieć przynajmniej 3% jego wartości na pokrycie kosztów transakcyjnych. Niestety w przypadku lokali używanych koszty transakcyjne są znacznie wyższe, a więc i bufor bezpieczeństwa musi być wyższy – około 8% wartości nieruchomości.
Ile więc trzeba mieć gotówki, aby ze spokojem kupić skromne 30-metrowe mieszkanie w największych Polskich miastach? Na to pytanie odpowiada Open Finance.
60 tysięcy w Warszawie i 25 w Zielonej Górze
Z opublikowanych właśnie wstępnych danych NBP wynika, że za 30-metrową używaną kawalerkę trzeba zapłacić od 92 tys. zł w Zielonej Górze do 217 tys. zł w Warszawie. W przypadku lokali nowych potrzebne kwoty są wyższe – od 116 do 231 tys. zł za taki sam metraż. W efekcie żeby ze spokojem podejść do zakupu mieszkania i móc wybierać z całej oferty kredytowej dostępnej na rynku trzeba mieć od 26 tys. zł gotówki w przypadku zakupu kawalerki w Zielonej Górze po 50 – 60 tysięcy złotych w Warszawie. W większości miast wojewódzkich przyszły nabywca skromnego „M” musi dysponować oszczędnościami w kwocie od 30 do 40 tysięcy złotych. Z taką sytuacją spotkają się mieszkańcy Białegostoku, Opola, Kielc, Szczecina, łodzi, Bydgoszczy, Olsztyna, Rzeszowa, Katowic i Lublina. O 10 tysięcy złotych wyższy budżet muszą mieć mieszkańcy Gdyni, Gdańska, Krakowa, Poznania i Wrocławia.
|
Kwota gotówki potrzebna, aby kupić kawalerkę w dużym mieście |
||||
| Lokalizacja | Średnia cena transakcyjna kawalerki o pow. 30 m kw. | Kwota potrzebna, aby zaciągnąć kredyt z 20-proc. wkładem własnym* | ||
| rynek pierwotny | rynek wtórny | rynek pierwotny | rynek wtórny | |
|
Warszawa |
230 580 zł | 216 944 zł | 53 033 zł | 60 744 zł |
|
Gdynia |
209 258 zł | 154 522 zł | 48 129 zł | 43 266 zł |
|
Gdańsk |
194 436 zł | 168 290 zł | 44 720 zł | 47 121 zł |
|
Kraków |
194 078 zł | 178 260 zł | 44 638 zł | 49 913 zł |
|
Poznań |
188 565 zł | 157 171 zł | 43 370 zł | 44 008 zł |
|
Wrocław |
184 890 zł | 164 400 zł | 42 525 zł | 46 032 zł |
|
Lublin |
156 360 zł | 140 940 zł | 35 963 zł | 39 463 zł |
|
Katowice |
151 136 zł | 107 314 zł | 34 761 zł | 30 048 zł |
|
Rzeszów |
151 080 zł | 139 260 zł | 34 748 zł | 38 993 zł |
|
Olsztyn |
150 660 zł | 123 420 zł | 34 652 zł | 34 558 zł |
|
Bydgoszcz |
145 560 zł | 113 460 zł | 33 479 zł | 31 769 zł |
|
Łódź |
145 500 zł | 102 510 zł | 33 465 zł | 28 703 zł |
|
Szczecin |
144 904 zł | 119 947 zł | 33 328 zł | 33 585 zł |
|
Kielce |
136 770 zł | 103 044 zł | 31 457 zł | 28 852 zł |
|
Opole |
136 141 zł | 119 652 zł | 31 313 zł | 33 503 zł |
|
Białystok |
135 150 zł | 122 340 zł | 31 085 zł | 34 255 zł |
|
Zielona Góra |
115 740 zł | 91 920 zł | 26 620 zł | 25 738 zł |
|
* z uwzględnieniem kosztów transakcyjnych i okołokredytowych. Na rynku wtórnym 8% wartości nieruchomości, a na pierwotnym 3% wartości nieruchomości |
||||
|
Opracowanie Open Finance na podstawie danych NBP za IV kw. 2016 |
||||
Wprawny negocjator kupi mając połowę gotówki
Całe szczęście jest wiele możliwości, aby kupić mieszkanie dysponując niższą kwotą. Dwie z nich zostały już zasygnalizowane. Po pierwsze część banków przyjmuje wnioski kredytowe od osób, które posiadają jedynie 10-proc. wkład własny. Trzeba mieć jednak świadomość, że najczęściej oznacza to wyższe koszty niż gdyby kredytobiorca miał dwukrotnie wyższy wkład. Drugim sposobem na zdobycie wkładu własnego jest skorzystanie z programu „Mieszkanie dla młodych”. W jego ramach można ubiegać się jedynie o pieniądze zarezerwowane na rok 2018. Stąd wynika niestety pewna komplikacja. Ostateczna umowa sprzedaży domu lub mieszkania musi zostać podpisana w 2018 roku. To samo tyczy się zapłaty przynajmniej ostatniej transzy tytułem należności za nieruchomość.
Na tym jednak sposobów ograniczenia kosztów nie koniec. Negocjować można zarówno stawki taksy notarialnej jak i prowizji płaconej pośrednikowi (o ile korzystamy z jego usług). Podobnie jest z kredytem bankowym. Przy jego zaciąganiu często pojawiają się koszty, których wysokość można negocjować. W ostateczności można zgodzić się na włączenie np. prowizji do kwoty zaciąganego długu (tzw. kredytowanie prowizji), ale pamiętajmy, że wtedy zapłacimy podwójnie. W ratach oddamy nie tylko kwotę należnej bankowi prowizji, ale też odsetki od tej sumy. W skrajnym przypadku zastosowanie wszystkich tych mechanizmów może ograniczyć kwotę potrzebnej do zakupu gotówki o połowę, ale nie łudźmy się – wiąże się to często z dodatkowymi kosztami w przyszłości w postaci wyższych rat.
Bartosz Turek, analityk Open Finance