Bez 60 tysięcy kawalerki nie kupisz

 20% wkładu własnego to nie wszystko. Żeby kupić mieszkanie trzeba mieć też pieniądze na notariusza, podatki, prowizję pośrednika, opłaty sądowe czy te związane z zaciągnięciem kredytu. W efekcie zakup kawalerki może wymagać posiadania nawet 50-60 tys. zł w gotówce – wynika z szacunków Open Finance. Całe szczęście jest kilka sposobów na to jak tę kwotę zmniejszyć.

Wkład własny, to określenie odmieniane ostatnio przez wszystkie przypadki. Trudno się temu dziwić, skoro banki wymagają posiadania 20% ceny mieszkania w gotówce, aby udzielić kredytu. Co prawda kwotę tę można zmniejszyć o połowę, ale wymaga to poniesienia dodatkowych kosztów ubezpieczenia i wyraźnie ogranicza grono instytucji, w których można się zadłużyć. Problem jest tym bardziej palący, że szybko znikają ostanie pieniądze przewidziane na dopłaty w programie „Mieszkanie dla młodych”, który tysiącom osób pozwolił uzyskać z państwowej kasy część lub nawet cały wymagany wkład własny.

Gdyby tego było mało chcąc kupić mieszkanie trzeba się też przygotować na koszty zawarcia transakcji i zaciągnięcia kredytu. Wiele z nich trzeba opłacić gotówką, co powoduje, że odłożone 20% wkładu własnego może się okazać kwotą niewystarczającą. Dla spokoju warto kupując nowe „M” mieć przynajmniej 3% jego wartości na pokrycie kosztów transakcyjnych. Niestety w przypadku lokali używanych koszty transakcyjne są znacznie wyższe, a więc i bufor bezpieczeństwa musi być wyższy – około 8% wartości nieruchomości.

Ile więc trzeba mieć gotówki, aby ze spokojem kupić skromne 30-metrowe mieszkanie w największych Polskich miastach? Na to pytanie odpowiada Open Finance.

60 tysięcy w Warszawie i 25 w Zielonej Górze

Z opublikowanych właśnie wstępnych danych NBP wynika, że za 30-metrową używaną kawalerkę trzeba zapłacić od 92 tys. zł w Zielonej Górze do 217 tys. zł w Warszawie. W przypadku lokali nowych potrzebne kwoty są wyższe – od 116 do 231 tys. zł za taki sam metraż. W efekcie żeby ze spokojem podejść do zakupu mieszkania i móc wybierać z całej oferty kredytowej dostępnej na rynku trzeba mieć od 26 tys. zł gotówki w przypadku zakupu kawalerki w Zielonej Górze po 50 – 60 tysięcy złotych w Warszawie. W większości miast wojewódzkich przyszły nabywca skromnego „M” musi dysponować oszczędnościami w kwocie od 30 do 40 tysięcy złotych. Z taką sytuacją spotkają się mieszkańcy Białegostoku, Opola, Kielc, Szczecina, łodzi, Bydgoszczy, Olsztyna, Rzeszowa, Katowic i Lublina. O 10 tysięcy złotych wyższy budżet muszą mieć mieszkańcy Gdyni, Gdańska, Krakowa, Poznania i Wrocławia.

Kwota gotówki potrzebna, aby kupić kawalerkę w dużym mieście
Lokalizacja	Średnia cena transakcyjna kawalerki o pow. 30 m kw.		Kwota potrzebna, aby zaciągnąć kredyt z 20-proc. wkładem własnym*
	rynek pierwotny	rynek wtórny	rynek pierwotny	rynek wtórny
Warszawa	230 580 zł	216 944 zł	53 033 zł	60 744 zł
Gdynia	209 258 zł	154 522 zł	48 129 zł	43 266 zł
Gdańsk	194 436 zł	168 290 zł	44 720 zł	47 121 zł
Kraków	194 078 zł	178 260 zł	44 638 zł	49 913 zł
Poznań	188 565 zł	157 171 zł	43 370 zł	44 008 zł
Wrocław	184 890 zł	164 400 zł	42 525 zł	46 032 zł
Lublin	156 360 zł	140 940 zł	35 963 zł	39 463 zł
Katowice	151 136 zł	107 314 zł	34 761 zł	30 048 zł
Rzeszów	151 080 zł	139 260 zł	34 748 zł	38 993 zł
Olsztyn	150 660 zł	123 420 zł	34 652 zł	34 558 zł
Bydgoszcz	145 560 zł	113 460 zł	33 479 zł	31 769 zł
Łódź	145 500 zł	102 510 zł	33 465 zł	28 703 zł
Szczecin	144 904 zł	119 947 zł	33 328 zł	33 585 zł
Kielce	136 770 zł	103 044 zł	31 457 zł	28 852 zł
Opole	136 141 zł	119 652 zł	31 313 zł	33 503 zł
Białystok	135 150 zł	122 340 zł	31 085 zł	34 255 zł
Zielona Góra	115 740 zł	91 920 zł	26 620 zł	25 738 zł
* z uwzględnieniem kosztów transakcyjnych i okołokredytowych. Na rynku wtórnym 8% wartości nieruchomości, a na pierwotnym 3% wartości nieruchomości
Opracowanie Open Finance na podstawie danych NBP za IV kw. 2016

Wprawny negocjator kupi mając połowę gotówki

Całe szczęście jest wiele możliwości, aby kupić mieszkanie dysponując niższą kwotą. Dwie z nich zostały już zasygnalizowane. Po pierwsze część banków przyjmuje wnioski kredytowe od osób, które posiadają jedynie 10-proc. wkład własny. Trzeba mieć jednak świadomość, że najczęściej oznacza to wyższe koszty niż gdyby kredytobiorca miał dwukrotnie wyższy wkład. Drugim sposobem na zdobycie wkładu własnego jest skorzystanie z programu „Mieszkanie dla młodych”. W jego ramach można ubiegać się jedynie o pieniądze zarezerwowane na rok 2018. Stąd wynika niestety pewna komplikacja. Ostateczna umowa sprzedaży domu lub mieszkania musi zostać podpisana w 2018 roku. To samo tyczy się zapłaty przynajmniej ostatniej transzy tytułem należności za nieruchomość.

Na tym jednak sposobów ograniczenia kosztów nie koniec. Negocjować można zarówno stawki taksy notarialnej jak i prowizji płaconej pośrednikowi (o ile korzystamy z jego usług). Podobnie jest z kredytem bankowym. Przy jego zaciąganiu często pojawiają się koszty, których wysokość można negocjować. W ostateczności można zgodzić się na włączenie np. prowizji do kwoty zaciąganego długu (tzw. kredytowanie prowizji), ale pamiętajmy, że wtedy zapłacimy podwójnie. W ratach oddamy nie tylko kwotę należnej bankowi prowizji, ale też odsetki od tej sumy. W skrajnym przypadku zastosowanie wszystkich tych mechanizmów może ograniczyć kwotę potrzebnej do zakupu gotówki o połowę, ale nie łudźmy się – wiąże się to często z dodatkowymi kosztami w przyszłości w postaci wyższych rat.

Bartosz Turek, analityk Open Finance