Mimo że oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA jest rekordowo niskie, a ceny domów spadają, Amerykanie nie chcą pożyczać na kupno nieruchomości. Zupełnie inaczej niż Polacy, którzy wydają się zupełnie niewrażliwi na koszty zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Dlaczego?
We wrześniu po raz pierwszy w historii oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego w Stanach Zjednoczonych spadło do 4%. Kto chciał kupić przeciętny dom i dysponował 20% wkładu własnego, zagwarantowałby sobie miesięczną ratę 30-letniego kredytu o stałej stopie procentowej w kwocie 817 USD (w sierpniu mediana* cen transakcyjnych nowych domów wyniosła 209,1 tys. dolarów).
Dla gospodarstwa domowego, w którym dwie osoby pracują na pełny etat i zarabiają przeciętną stawkę (655,87 USD tygodniowo dla pracowników szeregowych), rata takiego kredytu pochłaniałby ok. 18% miesięcznego dochodu po potrąceniu podatków. Mówimy tu o rodzinach zarabiających rocznie ok. 63 tysięcy dolarów, co stanowi równowartość dwukrotności dwóch pensji minimalnych. Są to zarobki o ok. 20% wyższe od mediany dochodów w Stanach Zjednoczonych.
Kredyty hipoteczne w Polsce to niewolnictwo
Sytuacja polskich kredytobiorców jest znacznie gorsza. W Stanach Zjednoczonych wystarczy poświęcić mniej niż jedną piątą przeciętnych zarobków, aby zamieszkać w domku na przedmieściu. W Polsce rodzina dysponująca równowartością czterech pensji minimalnych na skredytowanie 50-metrowego mieszkania w dużym mieście musiałaby wydać 50-70% swoich dochodów i najprawdopodobniej w ogóle nie uzyskałaby takiego kredytu.
Dlatego do porównania przyjąłem rodzinę o dochodach wynoszących dwukrotność mediany wynagrodzenia w gospodarce narodowej. Według moich szacunków kwota ta wynosi obecnie ok. 2.925 złotych brutto, czyli 2.104,82 zł netto**. Przy takich zarobkach we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku koszt obsługi 30-letniego kredytu hipotecznego pochłaniałby od 31,4% do 37,3% dochodu do dyspozycji. W przypadku Krakowa relacja ta byłaby dwukrotnie wyższa niż w Ameryce.
Tabela 1. Relacja rat kredytowych do przeciętnego dochodu.
| Miasto | Cena m2 | Kredyt | Rata | Rata/dochód |
| Warszawa | 7 856 | 314 240 | 1 925 | 45,7% |
| Wrocław | 5 736 | 229 440 | 1 405 | 33,4% |
| Kraków | 6 416 | 256 640 | 1 572 | 37,3% |
| Gdańsk | 5 395 | 215 800 | 1 322 | 31,4% |
| Łódź | 3 805 | 152 200 | 932 | 22,1% |
Założenia: średnie ceny transakcyjne z raportu Szybko.pl i Expandera za IX 2011 r. Mieszkanie o powierzchni 50 m2. Kredyt na 30 lat przy 20% wkładu własnego, spłacany w ratach stałych i oprocentowany na 6,2% (ok. 1,4% marży).
Opracowanie: Dział Analiz Bankier.pl
Ponieważ zarobki w Polsce są mocno zróżnicowane regionalnie, to powyższą tabelę postanowiłem skorygować o różnice w płacach pomiędzy miastami. Przykładowo: w Warszawie zarabia się średnio o połowę więcej niż w Łodzi. Bazując na raporcie firmy Sedlak&Sedlak, podwyższyłem przeciętną pensję o tę różnicę przy założeniu, że płace w Łodzi odpowiadają średniej dla całego kraju.
Tabela 2. Relacja rat kredytowych do przeciętnego dochodu skorygowanego regionalnie.
| Miasto | Cena m2 | Kredyt | Rata | Dochód | Rata/dochód |
| Warszawa | 7 856 | 314 240 | 1 925 | 6 378 | 30,2% |
| Wrocław | 5 736 | 229 440 | 1 405 | 5 103 | 27,5% |
| Kraków | 6 416 | 256 640 | 1 572 | 4 720 | 33,3% |
| Gdańsk | 5 395 | 215 800 | 1 322 | 5 103 | 25,9% |
| Łódź | 3 805 | 152 200 | 932 | 4 210 | 22,1% |
Opracowanie: Dział Analiz Bankier.pl
Nawet po tej korekcie wychodzi, że mieszkania w Polsce są drogie w stosunku do zarobków i że względny koszt finansowania ich kupna jest zdecydowanie wyższy niż w Stanach Zjednoczonych (nawet o 100%). Wynika to nie tylko z niskich zarobków i wysokich cen nieruchomości, ale także z horrendalnego opodatkowania pracy, które w Polsce wynosi 40%, a w USA z reguły nie przekracza 15%.
Czy warto wziąć teraz kredyt hipoteczny?
Względnie niskie ceny domów w USA przy rekordowo tanim finansowaniu dają szansę, że rozpoczęta pięć lat temu bessa na amerykańskim rynku nieruchomości dobiegnie końca. Choć rynek musi sobie poradzić z zalewem domów pochodzących z licytacji komorniczych, a cała gospodarka z drugim uderzeniem recesji, to w dłuższej perspektywie warto rozważyć inwestycję na amerykańskim rynku nieruchomości. Dodatkowym atutem jest tu obietnica stałych kosztów finansowania, co w perspektywie nadchodzącej inflacji jest interesującą propozycją.
Natomiast w Polsce mimo redukcji cen mieszkania są drogie i koszt finansowania ich zakupu wciąż przekracza rozsądne granice. Należałoby więc oczekiwać spadku popytu i wymuszonego przez to spadku cen transakcyjnych. Niewiadomą pozostają przyszłe koszty kredytu hipotecznego, wrażliwe na poziom stóp procentowych i inflacji i politykę kredytową banków. Historia uczy, że tak dobre warunki finansowania jak obecnie (tj. niskie marże) zazwyczaj nie trwają wiecznie i ich pogorszenie może pozbawić możliwości zakupu domów część potencjalnych nabywców. Byłby to szok po stronie popytu wymuszający jeszcze głębszy regres cen. Paradoksalnie lepiej kupić mieszkanie, gdy kredyt jest drogi, a ceny niskie, niż wtedy, gdy nieruchomości są drogie, a kredyt tani.
Krzysztof Kolany
Główny analityk Bankier.pl
*mediana – jest to taka wartość, powyżej i poniżej której znajduje się jednakowa liczba obserwacji. Czyli mediana dochodu to kwota, dzieląca populację na połowy: jedna zarabia mniej niż mediana, a druga więcej.
** ostatnie dane GUS na temat mediany pochodzą z października 2008 roku, gdy wyniosła ona 2.639,51 zł brutto. Zakładając że mediana rosła w tym samym tempie co średnia (czyli o 10,8%), to we wrześniu 2011 r. mediana wyniosła 2.925,07 zł brutto.
Źródło: Bankier.pl