Marże i prowizje w kredytach hipotecznych systematycznie maleją wraz z gwałtownym rozwojem rynku mieszkaniowego w Polsce i towarzyszącym mu boomem kredytowym. Marże te zmalały z kilku procent do nawet poniżej 1 proc. Ale to tylko jedna strona medalu. Wraz z obniżaniem się na rynku marż i prowizji można zauważyć tendencję do podnoszenia dwóch opłat: kosztu wcześniejszej spłaty oraz tzw. spreadu walutowego (różnice między kursem kupna a kursem sprzedaży).
Niełatwa spłata
Zdecydowana większość ofert o atrakcyjnym oprocentowaniu wiąże się z ograniczeniem możliwości zwrotu kredytu przed terminem. Banki proponują korzystne warunki, ale chcą uniknąć szybkiego zakończenia kredytu. O ile jeszcze niedawno większość klientów pytana, o to czego oczekuje od finansowania, na pierwszym miejscu wymieniała – oprócz niskiego oprocentowania – także możliwość wcześniejszej spłaty bez opłat, o tyle dziś schodzi to na drugi plan. Coraz więcej osób zdaje sobie sprawę z faktu, że cena kredytu hipotecznego jest na tyle atrakcyjna, że bardziej opłaca się gotówkę zainwestować na rynku kapitałowym, niż zwrócić do banku. Zwrot kredytu oprocentowanego na 3 proc. zaciągniętego na 30 lat można porównać do założenia lokaty z analogicznym kosztem i oprocentowaniem bez kapitalizacji. Ograniczenia wcześniejszej spłaty widać szczególnie przy wielu ofertach kredytów w złotych, gdzie marże od początku były znacznie niższe niż w przypadku kredytów walutowych i gdzie nie ma dodatkowego dochodu dla banku w postaci różnicy kursowej.
Uwaga na kursy
Razem z pojawieniem się niskich marż dla kredytów w walutach, nawet poniżej 1 proc., zaczęły zwiększać się rozpiętości między kursami kupna i sprzedaży walut. Podniosły się one z poziomu ok.
3 proc. do ponad 4 proc. u kilku liczących się graczy na rynku. Walka ceną kredytu – jak każda wojna cenowa – nie mogła trwać wiecznie. O ile jednak oprocentowanie i prowizja są kosztem dostrzegalnym dla każdego, o tyle ze spreadu nie wszyscy zdają sobie sprawę. Jeśli dla danego oprocentowania rata bez uwzględnienia różnicy kursowej wynosi 1000 PLN, to po doliczeniu spreadu w wysokości 5 proc. jej wysokość wzrasta do 1050 PLN. Warto o tym pamiętać, wybierając ofertę kredytową dla siebie.
Nie tylko oprocentowanie
Chociaż czas bezwzględnej wojny cenowej o klienta mamy powoli za sobą, to jednak to, co dla kredytobiorcy na pierwszy rzut oka jest najważniejsze – czyli oprocentowanie, nadal pozostaje na niskim poziomie, a wraz z jesienią nadszedł w bankach czas kolejnej fali specjalnych ofert.
Warto się zatem przyjrzeć, z jakich parametrów oprócz oprocentowania, składa się kredyt (patrz tabela).
| Ubezpieczenie niskiego wkładu | Jeżeli klient nie posiada wkładu własnego, to zazwyczaj musi go ubezpieczyć. Ubezpieczenie zawierane jest na określony czas i odnawiane do momentu spłacenia wymaganej ilości kapitału. Przykładowa stawka: 3,5 proc. na 5 lat za 20 proc. brakującego wkładu. |
| Ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki (pomostowe) | Do czasu dostarczenia do banku prawomocnego odpisu
z księgi wieczystej z wpisem hipoteki, kredyt jest ubezpieczany. Przykładowa stawka: 1proc. za rok |
| Ubezpieczenie na życie | Część banków wymaga od kredytobiorców ubezpieczenia się. Niektóre oferują stawki ubezpieczeń znacznie niższe niż średnia rynkowa, inne oczekują, że klient ubezpieczy się sam. |
| Ubezpieczenie nieruchomości | Każdy bank zobowiązuje klienta do ubezpieczenia nieruchomości, najczęściej na jej pełną wartość. |
| Przewalutowanie kredytu | Zależnie od oferty, zmiana kredytu kosztuje lub jest bezpłatna. |
| Wcześniejsza spłata | W praktyce zawsze jest możliwa, ale nie zawsze bezpłatna. Ograniczenia mogą dotyczyć całkowitej spłaty kredytu lub nawet częściowych nadpłat. |
| Weksel | Jeżeli jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu wymagany jest weksel, to należy liczyć się z kosztem w wysokości
1 promila kredytu. |
| Wycena | W przypadku konieczności sporządzenia wyceny, do kosztów okołokredytowych trzeba doliczyć ok. 400-500 PLN w przypadku mieszkania i ok. 800-1000 zł w przyp. domu. |
| Spread (różnica między kursem spłaty i wypłaty kredytu w przypadku kredytów walutowych) | Kredyt uruchamiany jest po niższym kursie, niż jest spłacany. W praktyce oznacza to, że łączny koszt kredytu należy zwiększyć od 2 do nawet ponad 6 proc. (spread liczony wg wzoru: „kurs kupna – kurs sprzedaży” / „kurs kupna”). |
| Koszt konta osobistego | Większość banków wraz z zaciągnięciem kredytu wymaga założenia konta lub oferuje w zamian korzystniejsze warunki kredytowania. Konto często jest płatne – np. prowizja 15 PLN za prowadzenie rachunku, przy kredycie w wysokości 100 tys. PLN, zwiększa jego koszt o ok. 0,18 p.p. |
Aleksandra Łukasiewicz, dyrektor ds. produktów bankowych Open Finance
OKIEM ANALITYKA:
Drobnym drukiem
Klienci banków w Polsce cieszą się marżami od przyznanych kredytów na poziomach, które są nie do pomyślenia na rynkach rozwiniętych. W USA standardowa marża kredytowa sięga 2 proc. (u nas poniżej 1 proc.). Jest oczywiste, że banki próbują odrobić ten „prezent” dla klientów w inny sposób. Jeśli spadają prowizje przy udzieleniu kredytu, to rosną przy wcześniejszej lub regularnej spłacie. Klienci banków zmuszeni są więc do uważniejszego czytania umów kredytowych, w szczególności tych części, które napisane są drobnym drukiem – oczywiście jeśli na te haczyki nie chcą się nadziać. Coraz ważniejsza staje się w tej sytuacji rola doradców finansowych, których zadaniem jest nie tylko pomoc przy wyborze najtańszego kredytu, ale również takiego, który najłatwiej będzie spłacić.
Emil Szweda, analityk Open Finance