Kredyty walutowe: spadają marże, ale rosną spready i prowizje

Marże i prowizje w kredytach hipotecznych systematycznie maleją wraz z gwałtownym rozwojem rynku mieszkaniowego w Polsce i towarzyszącym mu boomem kredytowym. Marże te zmalały z kilku procent do nawet poniżej 1 proc. Ale to tylko jedna strona medalu. Wraz z obniżaniem się na rynku marż i prowizji można zauważyć tendencję do podnoszenia dwóch opłat: kosztu wcześniejszej spłaty oraz tzw. spreadu walutowego (różnice między kursem kupna a kursem sprzedaży).

Niełatwa spłata

Zdecydowana większość ofert o atrakcyjnym oprocentowaniu wiąże się z ograniczeniem możliwości zwrotu kredytu przed terminem. Banki proponują korzystne warunki, ale chcą uniknąć szybkiego zakończenia kredytu. O ile jeszcze niedawno większość klientów pytana, o to czego oczekuje od finansowania, na pierwszym miejscu wymieniała – oprócz niskiego oprocentowania – także możliwość wcześniejszej spłaty bez opłat, o tyle dziś schodzi to na drugi plan. Coraz więcej osób zdaje sobie sprawę z faktu, że cena kredytu hipotecznego jest na tyle atrakcyjna, że bardziej opłaca się gotówkę zainwestować na rynku kapitałowym, niż zwrócić do banku. Zwrot kredytu oprocentowanego na 3 proc. zaciągniętego na 30 lat można porównać do założenia lokaty z analogicznym kosztem i oprocentowaniem bez kapitalizacji. Ograniczenia wcześniejszej spłaty widać szczególnie przy wielu ofertach kredytów w złotych, gdzie marże od początku były znacznie niższe niż w przypadku kredytów walutowych i gdzie nie ma dodatkowego dochodu dla banku w postaci różnicy kursowej.

Uwaga na kursy

Razem z pojawieniem się niskich marż dla kredytów w walutach, nawet poniżej 1 proc., zaczęły zwiększać się rozpiętości między kursami kupna i sprzedaży walut. Podniosły się one z poziomu ok.
3 proc. do ponad 4 proc. u kilku liczących się graczy na rynku. Walka ceną kredytu – jak każda wojna cenowa – nie mogła trwać wiecznie. O ile jednak oprocentowanie i prowizja są kosztem dostrzegalnym dla każdego, o tyle ze spreadu nie wszyscy zdają sobie sprawę. Jeśli dla danego oprocentowania rata bez uwzględnienia różnicy kursowej wynosi 1000 PLN, to po doliczeniu spreadu w wysokości 5 proc. jej wysokość wzrasta do 1050 PLN. Warto o tym pamiętać, wybierając ofertę kredytową dla siebie.

Nie tylko oprocentowanie

Chociaż czas bezwzględnej wojny cenowej o klienta mamy powoli za sobą, to jednak to, co dla kredytobiorcy na pierwszy rzut oka jest najważniejsze – czyli oprocentowanie, nadal pozostaje na niskim poziomie, a wraz z jesienią nadszedł w bankach czas kolejnej fali specjalnych ofert.

Warto się zatem przyjrzeć, z jakich parametrów oprócz oprocentowania, składa się kredyt (patrz tabela).

Ubezpieczenie niskiego wkładu	Jeżeli klient nie posiada wkładu własnego, to zazwyczaj musi go ubezpieczyć. Ubezpieczenie zawierane jest na określony czas i odnawiane do momentu spłacenia wymaganej ilości kapitału. Przykładowa stawka: 3,5 proc. na 5 lat za 20 proc. brakującego wkładu.
Ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki (pomostowe)	Do czasu dostarczenia do banku prawomocnego odpisu z księgi wieczystej z wpisem hipoteki, kredyt jest ubezpieczany. Przykładowa stawka: 1proc. za rok
Ubezpieczenie na życie	Część banków wymaga od kredytobiorców ubezpieczenia się. Niektóre oferują stawki ubezpieczeń znacznie niższe niż średnia rynkowa, inne oczekują, że klient ubezpieczy się sam.
Ubezpieczenie nieruchomości	Każdy bank zobowiązuje klienta do ubezpieczenia nieruchomości, najczęściej na jej pełną wartość.
Przewalutowanie kredytu	Zależnie od oferty, zmiana kredytu kosztuje lub jest bezpłatna.
Wcześniejsza spłata	W praktyce zawsze jest możliwa, ale nie zawsze bezpłatna. Ograniczenia mogą dotyczyć całkowitej spłaty kredytu lub nawet częściowych nadpłat.
Weksel	Jeżeli jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu wymagany jest weksel, to należy liczyć się z kosztem w wysokości 1 promila kredytu.
Wycena	W przypadku konieczności sporządzenia wyceny, do kosztów okołokredytowych trzeba doliczyć ok. 400-500 PLN w przypadku mieszkania i ok. 800-1000 zł w przyp. domu.
Spread (różnica między kursem spłaty i wypłaty kredytu w przypadku kredytów walutowych)	Kredyt uruchamiany jest po niższym kursie, niż jest spłacany. W praktyce oznacza to, że łączny koszt kredytu należy zwiększyć od 2 do nawet ponad 6 proc. (spread liczony wg wzoru: „kurs kupna – kurs sprzedaży” / „kurs kupna”).
Koszt konta osobistego	Większość banków wraz z zaciągnięciem kredytu wymaga założenia konta lub oferuje w zamian korzystniejsze warunki kredytowania. Konto często jest płatne – np. prowizja 15 PLN za prowadzenie rachunku, przy kredycie w wysokości 100 tys. PLN, zwiększa jego koszt o ok. 0,18 p.p.

Aleksandra Łukasiewicz, dyrektor ds. produktów bankowych Open Finance

OKIEM ANALITYKA:

Drobnym drukiem

Klienci banków w Polsce cieszą się marżami od przyznanych kredytów na poziomach, które są nie do pomyślenia na rynkach rozwiniętych. W USA standardowa marża kredytowa sięga 2 proc. (u nas poniżej 1 proc.). Jest oczywiste, że banki próbują odrobić ten „prezent” dla klientów w inny sposób. Jeśli spadają prowizje przy udzieleniu kredytu, to rosną przy wcześniejszej lub regularnej spłacie. Klienci banków zmuszeni są więc do uważniejszego czytania umów kredytowych, w szczególności tych części, które napisane są drobnym drukiem – oczywiście jeśli na te haczyki nie chcą się nadziać. Coraz ważniejsza staje się w tej sytuacji rola doradców finansowych, których zadaniem jest nie tylko pomoc przy wyborze najtańszego kredytu, ale również takiego, który najłatwiej będzie spłacić.

Emil Szweda, analityk Open Finance