Indeks silna presja na obniżki cen mieszkań utrzymuje się już od połowy ubiegłego roku, a ostatnie trzy miesiące przyniosły jej wzmocnienie.
O 0,98 proc. spadł po kwietniu indeks cen taksacyjnych mieszkań, po raz pierwszy schodząc poniżej poziomu 800 punktów. To trzeci z rzędu minusowy odczyt wskaźnika, powstającego na bazie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker. Tendencja spadkowa wciąż trzyma się zatem mocno, a jedynym pocieszeniem może być fakt, że jej dynamika lekko zwolniła. Po lutym spadek wynosił bowiem 1,95 proc., a po marcu 2,79 proc.
Silna fala spadkowa sprawiła, że w ostatnich 12 miesiącach możemy już mówić o przecenie mieszkań sięgającej prawie 9,4 proc. Tylko od początku bieżącego roku, w ciągu raptem czterech miesięcy, nasz indeks stopniał o ponad 5 proc.
Indeks cen transakcyjnych
Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.
W porównaniu z poprzednim miesiącem wzrosła nieznacznie, z niecałych 2400 do ponad 2550, czyli o blisko 8,5 proc., liczba transakcji, które uwzględniliśmy przy obliczaniu indeksu. Luty i marzec to miesiące o statystycznie najmniejszej liczbie transakcji, stąd wzrost ich liczby w ujęciu miesięcznym w kwietniu. Gorzej wygląda to w ujęciu rocznym, bo tu zanotowaliśmy spadek o 23 proc.
Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
|
miasto |
mediana cen m2 w kwietniu 2012 r. |
roczna zmiana ceny |
miesięczna zmiana ceny |
|
Białystok |
4383 zł |
-1,7% |
2,2% |
|
Bydgoszcz |
3890 zł |
-1,4% |
0,0% |
|
Gdańsk |
5059 zł |
-11,5% |
-1,6% |
|
Katowice |
3244 zł |
-11,9% |
-0,5% |
|
Kraków |
5949 zł |
-6,8% |
-2,0% |
|
Lublin |
4731 zł |
-2,7% |
-1,0% |
|
Łódź |
3736 zł |
-9,2% |
-1,3% |
|
Olsztyn |
4365 zł |
-6,5% |
1,6% |
|
Poznań |
5359 zł |
-5,8% |
1,5% |
|
Szczecin |
4405 zł |
-0,1% |
0,3% |
|
Toruń |
4026 zł |
-11,1% |
-2,7% |
|
Warszawa |
7253 zł |
-7,5% |
0,1% |
|
Wrocław |
5291 zł |
-11,9% |
-2,4% |
Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.
Komentarz i prognoza
Jak wynika z połączonych danych Open Finance i Homer Broker, silna presja na obniżki cen mieszkań utrzymuje się już od połowy ubiegłego roku, a ostatnie trzy miesiące przyniosły jej wzmocnienie. Niewiele wskazuje na to, aby w nadchodzących miesiącach sytuacja miała ulec diametralnej zmianie. Wejście w życie rekomendacji KNF ograniczającej zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań, spowodowało osłabienie akcji kredytowej. Negatywny wpływ wywiera znaczący, w relacji rok do roku kilkudziesięcioprocentowy, spadek sprzedaży preferencyjnych kredytów w ramach programu Rodzina na Swoim. Spadek liczby zawieranych transakcji jest oczywistą konsekwencją tych dwóch czynników. W połączeniu ze stale rosnącą liczbą nowo wprowadzanych przez deweloperów mieszkań do sprzedaży, rysuje się taki obraz rynku, jaki właśnie oglądamy. Ustabilizowania cen można oczekiwać nie wcześniej niż w drugiej połowie roku.
Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?
Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:
Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)
gdzie:
m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.
Jak obliczamy indeks?
Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:
Indeks = C1*+ C2* + C3* + C4* + …+ C16*
gdzie:
C1, C2, C3, C4…C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.
Źródło: Open Finance