Mieszkania: przecena trwa w najlepsze

Indeks silna presja na obniżki cen mieszkań utrzymuje się już od połowy ubiegłego roku, a ostatnie trzy miesiące przyniosły jej wzmocnienie.

O 0,98 proc. spadł po kwietniu indeks cen taksacyjnych mieszkań, po raz pierwszy schodząc poniżej poziomu 800 punktów. To trzeci z rzędu minusowy odczyt wskaźnika, powstającego na bazie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker. Tendencja spadkowa wciąż trzyma się zatem mocno, a jedynym pocieszeniem może być fakt, że jej dynamika lekko zwolniła. Po lutym spadek wynosił bowiem 1,95 proc., a po marcu 2,79 proc.

Silna fala spadkowa sprawiła, że w ostatnich 12 miesiącach możemy już mówić o przecenie mieszkań sięgającej prawie 9,4 proc. Tylko od początku bieżącego roku, w ciągu raptem czterech miesięcy, nasz indeks stopniał o ponad 5 proc.

 

Indeks cen transakcyjnych

 

Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.

 

W porównaniu z poprzednim miesiącem wzrosła nieznacznie, z niecałych 2400 do ponad 2550, czyli o blisko 8,5 proc., liczba transakcji, które uwzględniliśmy przy obliczaniu indeksu. Luty i marzec to miesiące o statystycznie najmniejszej liczbie transakcji, stąd wzrost ich liczby w ujęciu miesięcznym w kwietniu. Gorzej wygląda to w ujęciu rocznym, bo tu zanotowaliśmy spadek o 23 proc.

 

Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach

miasto	mediana cen m2 w kwietniu 2012 r.	roczna zmiana ceny	miesięczna zmiana ceny
Białystok	4383 zł	-1,7%	2,2%
Bydgoszcz	3890 zł	-1,4%	0,0%
Gdańsk	5059 zł	-11,5%	-1,6%
Katowice	3244 zł	-11,9%	-0,5%
Kraków	5949 zł	-6,8%	-2,0%
Lublin	4731 zł	-2,7%	-1,0%
Łódź	3736 zł	-9,2%	-1,3%
Olsztyn	4365 zł	-6,5%	1,6%
Poznań	5359 zł	-5,8%	1,5%
Szczecin	4405 zł	-0,1%	0,3%
Toruń	4026 zł	-11,1%	-2,7%
Warszawa	7253 zł	-7,5%	0,1%
Wrocław	5291 zł	-11,9%	-2,4%

Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.

Komentarz i prognoza

Jak wynika z połączonych danych Open Finance i Homer Broker, silna presja na obniżki cen mieszkań utrzymuje się już od połowy ubiegłego roku, a ostatnie trzy miesiące przyniosły jej wzmocnienie. Niewiele wskazuje na to, aby w nadchodzących miesiącach sytuacja miała ulec diametralnej zmianie. Wejście w życie rekomendacji KNF ograniczającej zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań, spowodowało osłabienie akcji kredytowej. Negatywny wpływ wywiera znaczący, w relacji rok do roku kilkudziesięcioprocentowy, spadek sprzedaży preferencyjnych kredytów w ramach programu Rodzina na Swoim. Spadek liczby zawieranych transakcji jest oczywistą konsekwencją tych dwóch czynników. W połączeniu ze stale rosnącą liczbą nowo wprowadzanych przez deweloperów mieszkań do sprzedaży, rysuje się taki obraz rynku, jaki właśnie oglądamy. Ustabilizowania cen można oczekiwać nie wcześniej niż w drugiej połowie roku.

Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?

Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:

Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)

gdzie:

m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,

m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,

m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.

Jak obliczamy indeks?

Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:

Indeks = C1*+ C2* + C3* + C4* + …+ C16*

gdzie:

C1, C2, C3, C4…C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,

l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,

St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.

Źródło: Open Finance