Zastaw na obligacjach, pieniądze z przyszłej sprzedaży mieszkania, a nawet własna praca przy budowie domu – sposobów na zdobycie wkładu własnego, koniecznego przy zaciąganiu kredytu, jest cała masa. Open Finance podpowiada 10 rozwiązań, dzięki którym można w oczach banku stać się wiarygodnym klientem.
Zakup kawalerki w dużym mieście wymaga od przyszłego właściciela posiadania nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych gotówki. Pieniądze te potrzebne są tytułem wkładu własnego i na pokrycie kosztów transakcyjnych. Banki wymagają bowiem standardowo, aby nabywca pokrył 20% ceny mieszkania z własnych środków. Wtedy chętnie pożyczają brakujące pieniądze. Oczywiście możliwe jest zaciągnięcie długu z o połowę mniejszym wkładem, ale wiąże się to z dodatkowymi kosztami i ogranicza grono instytucji, do których można udać się po kredyt. Z doświadczeń doradców Open Finance wynika jednak, że nie cały wkład własny musi być wniesiony w formie gotówki. Banki akceptują też inne rozwiązania mniej lub bardziej twórczo interpretując zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego.
Te co do zasady mówią bowiem o tym, że można zadłużyć się na 90% wartości nieruchomości, jeśli brakujący wkład zostanie ubezpieczony, zabezpieczony poprzez blokadę środków na rachunku bankowym lub zastaw na papierach wartościowych emitowanych przez NBP lub Skarb Państwa.
1. Obligacje Skarbowe nie tylko dają procent
Szybko więc w tym zapisie znajdujemy dwa podstawowe sposoby zmniejszenia 20-proc. wkładu własnego o połowę. Brakujące pieniądze może zastąpić ubezpieczenie, co jednak kosztuje. w przypadku kredytu zaciągniętego na 250 tys. zł i 30 lat trzeba się liczyć z łącznym kosztem na poziomie kilku tysięcy złotych. Oczywiście przeważnie nie płaci się go jednorazowo.
Ciekawym rozwiązaniem jest też zastaw na papierach wartościowych. Jest to dobre rozwiązanie dla osób, które zainwestowały w obligacje skarbowe i żeby wyjść z tej inwestycji, musiałyby zapłacić prowizję.
2. Oszczędności emerytalne także mają swoją wartość
Kolejnymi środkami, które banki są w stanie zaakceptować jako substytut wkładu własnego są środki odkładane na emeryturę w ramach IKE i IKZE. Znowu są to oszczędności blokowane są na dłuższy czas, w przypadku których upłynnienie przed osiągnięciem wielu 60 czy 65 lat oznacza konieczność zapłacenia prowizji, a gdyby tego było mało beneficjent może być zmuszony zapłacić też podatek od zysków kapitałowych i podatek dochodowy (IKZE). Bardzo często większy sens ma więc kontynuowanie oszczędzania i zabezpieczenie roszczeń banku na zainwestowanych długoterminowo pieniądzach.
3. Bank nie pogardzi innymi papierami
Niektóre banki idą jeszcze dalej i pozwalają zaliczyć na poczet wkładu własnego jednostki funduszy inwestycyjnych lub papiery wartościowe. Dotyczy to zarówno obligacji, jak i tak ryzykownych aktywów jak akcje. Oczywiście im wyższe ryzyko, że dane papiery wartościowe mogą stracić na wartości, tym mniejsza część ich wartości jest przez bank uznawana za wkład własny. Nie ma też gwarancji, że takie zabezpieczenie w ogóle zostanie zaakceptowane. Tak czy inaczej w przypadku obligacji można liczyć na to, że bank uzna za wkład do 50 do nawet 100% salda posiadanego przez inwestora. Z drugiej strony, w przypadku akcji nie powinniśmy liczyć na to, że bank zaliczy na poczet wkładu więcej niż 50-60% wartości papierów.
4. Książeczka mieszkaniowa daje kilkanaście tysięcy
Doskonałym narzędziem, które można wykorzystać przy kompletowaniu niezbędnego wkładu własnego, jest też książeczka mieszkaniowa. Wykorzystując ją przy okazji zakupu mieszkania można liczyć na premię gwarancyjną. Ta może wynieść kilkanaście tysięcy złotych. Komu należy się premia? Decyduje data założenia tego produktu. Szczęśliwcami są ci, którzy książeczkę założyli do 23 października 1990 r. Takich osób jest około miliona.
Jeśli ktoś nie posiada książeczki, w przypadku której możliwe jest otrzymanie premii, to może się okazać, że taki produkt posiada ktoś z najbliższej rodziny. Wtedy możliwe jest przeniesienie (cesja) książeczki (albo nawet kilku) na kogoś kto na przykład akurat kupuje mieszkanie lub buduje dom.
5. Grunt to wkład
Skoro już mowa o budowie domu, to w przypadku zaciągania kredytu na ten cel istnieje znacznie więcej sposobów na zdobycie potrzebnego wkładu własnego, niż w przypadku zakupu mieszkania. Jednym z tych forteli jest zaliczenie na poczet wkładu własnego ceny zapłaconej za działkę budowlaną. Alternatywnie jako wkład własny zakwalifikować może się nie cena faktycznie zapłacona, ale wartość rynkowa parceli – o ile właściciel dostał ziemię w spadku, jako darowiznę lub kupił lata temu i teraz grunt ma zupełnie inną wartość niż cena zapłacona przed laty.
6. Nawet projekt zaprocentuje
Często zapominamy o kosztach, które ponosimy przy okazji przygotowania inwestycji. Chodzi o koszt projektu, wycenę itd. Te koszty także mogą banki zaliczyć na poczet wkładu własnego. Niestety nie wszystkie instytucje są aż tak liberalne. Oczywiście jak zawsze trzeba mieć wiarygodne dokumenty potwierdzające kwotę i cel wydawanych środków.
7. Dotychczasowe koszty także się liczą
Identycznie jest z kosztami poniesionymi dotychczas na budowę – zakup materiałów i robociznę. I w tym wypadku można znaleźć banki podchodzące do sprawy liberalnie. Niektóre instytucje wysokość wkładu własnego są w stanie oszacować na podstawie dokumentacji z przeprowadzonej inspekcji nieruchomości. Jeśli więc ktoś buduje dom za 300 tys. zł, na działce wartej 50 tys. zł, prace budowlane są zaawansowane na 20%, i jeszcze do tego na działce zmagazynowane są materiały budowlane warte około 10 tys. zł („na oko”), to bank może oszacować wkład własny na 120 tys. zł sumując tym samym wszystkie dotychczas poniesione koszty nawet bez wglądu we wszystkie faktury.
8. Twoja praca ma sens
Na tym wciąż nie koniec. Niektóre instytucje tytułem wkładu własnego zaliczają także prace budowlane wykonane przez właściciela. Jest to atrakcyjne rozwiązanie dla osób budujących domy w systemie gospodarczym. Ulga jest spora, bo w przypadku budowy domu jednorodzinnego robocizna może pochłonąć 20-40% całkowitych kosztów budowy.
9. Deklaracja sprzedaży pomoże zebrać wkład
Większego problemu z wkładem własnym nie powinni mieć też właściciele nieruchomości (domów, mieszkań, działek), którzy pieniądze ze sprzedaży posiadanego majątku chcą przeznaczyć na zakup nowej nieruchomości. Ale co zrobić w międzyczasie, gdy jeszcze nie mamy kluczy do nowego „M”, bo stare musimy przecież najpierw sprzedać? Banki wypracowały w tym przypadku procedurę, która ułatwia życie osobom chcącym zmienić adres. Wystarczy podpisać umowę przedwstępną sprzedaży dotychczasowego lokum, a czasem jedynie ogłosić chęć jego sprzedaży przez pośrednika lub bezpośrednio, a bank zaliczy pieniądze z przyszłej sprzedaży na poczet zakupu nowego „M”. Oczywiście im bardziej prawdopodobna sprzedaż, tym większa część ceny zostanie przez instytucję uwzględniona. I tak jeśli podpisana jest już umowa przedwstępna, to bank ma niemal pewność otrzymania środków, a więc może zakwalifikować nawet 80-100% wartości nieruchomości. Spora szansa na sprzedaż jest także w przypadku współpracy z pośrednikiem. Najmniej przychylnym okiem banki patrzą na deklarację sprzedaży bez pośredników, ale i w tych przypadkach spora część wartości sprzedawanej nieruchomości może być zaliczona na poczet wkładu własnego przy zakupie nowych „czterech kątów”.
10. Dopłaty czeka ostatnia prosta
Do grona sposobów na skompletowanie wkładu własnego wciąż jeszcze zaliczyć można dopłatę z programu „Mieszkanie dla młodych”. Dotychczas przeciętny beneficjent otrzymywał dzięki niemu około 25 tys. zł. Problem w tym, że o ostatnie pieniądze (ponad 300 mln zł) będzie można się ubiegać dopiero w styczniu 2018 roku. Praktyka ostatnich lat pokazuje także, że walka o te środki jest coraz bardziej zajadła i pieniądze szybko się kończą. Najbardziej zapobiegliwi nabywcy podpisują umowy zakupu mieszkań i kompletują wszystkie dokumenty niezbędne do złożenia wniosku kredytowego jeszcze przed nastaniem stycznia.
Bartosz Turek, Open Finance
Daniel Sadoch, Open Finance
