100 tysięcy złotych kredytu mieszkaniowego kosztuje już mniej niż 450 zł miesięcznie

448,7 tys. zł – tyle może dziś pożyczyć na zakup mieszkania trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tysięcy złotych netto, jeśli zaciągnie kredyt hipoteczny na 30 lat. To prawie o 10% więcej niż przed rokiem. Wzrost zdolności kredytowej wynika z niskich stopy procentowe, dzięki którym cieszymy się dziś rekordowo tanimi kredytami – wynika z danych, które zebrał Lions Bank.

Zdolność kredytowa statystycznej rodziny już od kilku miesięcy utrzymuje się na wysokim poziomie – nienotowanym od początku 2009 roku, kiedy rozpoczęto badanie. Dane za marzec br. sugerują, że trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może pożyczyć 448,7 tys. zł (mediana) w formie 30-letniego kredytu. Założyliśmy, że kredytobiorcy zobowiązują się do korzystania z bankowego rachunku i karty kredytowej, a w niektórych bankach także kupują dodatkowe ubezpieczenie (o ile jest to niezbędne). Marcowy wynik jest o 44,7 tys. zł wyższy niż w analogicznym okresie przed rokiem, a także o 91,7 tys. zł wyższy niż we wrześniu 2012 roku. Ta druga data jest o tyle ważna, że od września rynek zaczął dyskontować mające nadejść obniżki stóp procentowych, co przełożyło się na spadek oprocentowania i rosnące możliwości pożyczkowe.

Warto dodać, że aktualne wyniki ankiety przeprowadzonej wśród banków nie uwzględniają jeszcze w pełni głębokiego cięcia stóp, do którego doszło w pierwszym tygodniu marca br. Ta zmiana z dużym prawdopodobieństwem podniesie możliwości pożyczkowe analizowanej rodziny co najmniej o kolejne kilka – kilkanaście tysięcy złotych.

W rok rata spadła o ponad 150 zł

Bliska rekordowej zdolność kredytowa jest oczywiście pokłosiem spadającego oprocentowania długu. Obecnie chcąc zaciągnąć kredyt na 300 tys. zł i 30 lat, trzeba się liczyć z ratą miesięczną na poziomie 1339 zł (przy założeniu marży na poziomie 1,8%). Rok temu rata kredytu o identycznej wartości wynosiła 1497 zł, czyli była o 158 zł wyższa, i to pomimo faktu, że rok temu marże kredytowe były niższe niż dziś.

Przeciętna marża kredytowa

Możliwości pożyczkowe modelowej rodziny rosną od czwartego kwartału 2012 r. Wtedy to już bowiem rynek zaczął dyskontować oczekiwany początek cyklu obniżek stóp procentowych. Na początku września 2012 r. przykładowa rodzina mogła pożyczyć na mieszkanie 357 tys. zł, a dziś już 448,7 tys. zł, czyli o 91,7 tys. zł więcej. W dużej mierze wynika to z faktu, że w trzecim kwartale 2012 r. podstawowa stopa procentowa była na poziomie 4,75%, a dziś jedynie 1,5%.

Inaczej niż stopy procentowe zachowują się marże w bankach komercyjnych. Przeważnie banki podnoszą swoje marże wtedy, gdy koszt pieniądza jest relatywnie niski, a obniżają je, gdy RPP zacieśnia politykę pieniężną. Obecnie mamy do czynienia z pierwszym z tych scenariuszy. Z danych zebranych przez Tax Care wynika bowiem, że średnia marża kredytów hipotecznych wzrosła z poziomu 1,47% we wrześniu 2012 r. do 1,8% obecnie, a więc o 0,33 pkt proc. W trakcie ostatnich 12 miesięcy podwyżka wyniosła 0,14 pkt. proc. Jak widać, wzrost marż jest znacznie mniejszy niż spadek stóp procentowych.

5 tysięcy dochodu pozwoli pożyczyć nawet blisko 600 tysięcy na mieszkanie

Trzeba oczywiście pamiętać, że oferty banków są bardzo zróżnicowane. Doskonałym tego przykładem jest chociażby kwota kredytu, na którą mogłaby liczyć modelowa rodzina w poszczególnych bankach. Zakładamy, że trzyosobowa rodzina o dochodzie 5 tys. zł netto mieszka w mieście mającym 150 tys. mieszkańców, nie ma żadnych kredytów i posiada samochód. Rodzina chce kupić mieszkanie o pow. 70 m kw. i w tym celu zadłużyć się na 30 lat w równych ratach z możliwie niskim wkładem własnym.

Efekt? Cztery banki są skłonne pożyczyć takim kredytobiorcom ponad pół miliona złotych, a więc ponad 100 razy więcej niż wynoszą miesięczne dochody kredytobiorcy. Są to Raiffeisen Polbank, Alior Bank, Pekao Bank S.A. i BNP Paribas Bank. Pierwsza z instytucji skłonna jest nawet pożyczyć hipotetycznym kredytobiorcom prawie 600 tysięcy złotych. Na drugim biegunie są Deutsche Bank Polska, PKO BP i mBank. Według ich deklaracji modelowa rodzina mogłaby liczyć na kredyt w kwocie od 350 do mniej niż 390 tys. zł.

Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 5 tys. zł netto
Bank	Maksymalna kwota kredytu (3-os. rodzina)
Alior Bank	548 481 zł
Bank BGŻ	429 597 zł
Bank BPH*	426 100 zł
Bank Millennium	485 950 zł
Bank Pekao S.A.	539 031 zł
Bank Pocztowy	422 275 zł
Bank Zachodni WBK	455 199 zł
BNP Paribas Bank	513 641 zł
BOŚ Bank	415 000 zł
Citi Handlowy Bank	474 000 zł
Credit Agricole	438 400 zł
Deutsche Bank Polska	350 000 zł
Eurobank	493 025 zł
Getin Noble Bank	463 342 zł
ING Bank Śląski**	442 257 zł
mBank	389 601 zł
PKO BP	373 000 zł
Raiffeisen Polbank	593 000 zł
Źródło: ankiety wysłane do banków na początku marca 2015 r.
Założenia: 3-osobowa rodzina o dochodzie 5000 zł netto mieszka w mieście o liczbie mieszkańców 150 tys., nie ma żadnych kredytów i posiada samochód. Rodzina chce kupić mieszkanie o pow. 70 m kw. i w tym celu zadłużyć się na 30 lat w ratach równych z możliwie niskim wkładem własnym.
* kwota kredytu zawierająca kredytowane koszty (opłaty i prowizje)
** oferta „Niższa marża” z dodatkowym ubezpieczeniem – pakiet życie

Przestrzeń do obniżek się wyczerpała?

Marcowe posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej przyniosło co prawda obniżkę stóp procentowych, ale zaskakująca była jej skala (0,5 pkt. proc. zamiast spodziewanych 0,25 pkt. proc.). Tym samym za jednym zamachem doszło do korekty, którą rynek spodziewał się zobaczyć w pełni dopiero za kilka miesięcy. W tym momencie gracze rynkowi nie spodziewają się już dalszych obniżek kosztu pieniądza – tak przynajmniej sugerują notowania kontraktów terminowych na stopę procentową. 11 marca 2015 r. kontrakty za 6 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,53%, czyli na poziomie faktycznie obowiązującym tego dnia. W perspektywie 21 miesięcy kontrakty terminowe sugerują natomiast notowania stawki WIBOR 3M na poziomie 1,95%, a więc wyżej niż dziś. W powyżej przytoczonych notowań kontraktów terminowych można wysnuć wniosek, że rynek spodziewa się utrzymania kosztu pieniądza na aktualnym poziomie przynajmniej przez kilka miesięcy, a w horyzoncie dwóch lat spodziewane jest już zacieśnienie polityki pieniężnej (wzrost stóp procentowych). Kredyty powinny więc w najbliższych miesiącach pozostać relatywnie tanie, ale koszt ich obsługi w horyzoncie dwóch lat powinien zacząć rosnąć.

Bartosz Turek, Lions Bank

Anna Olesiejuk, Tax Care