111 550 mieszkań oddali w 2018 r. do użytkowania deweloperzy – wynika z najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego. To historyczny rekord i być może symboliczny koniec okresu boomu mieszkaniowego, na co wskazuje coraz więcej czynników.
2018 r. był kontynuacją boomu mieszkaniowego w Polsce. W tym okresie oddano do użytkowania 184,8 tys. lokali mieszkalnych, z czego 111,5 tys. z nich zostało wybudowanych na sprzedaż lub wynajem, czyli przez mniejszych i większych deweloperów, a także osoby indywidualne, które przed zasiedleniem zdecydowały się pozbyć nieruchomości. Na całym rynku liczba oddanych do użytkowania lokali wzrosła o 3,6 proc., a wśród deweloperów – o 6,2 proc.
To zastanawiająco niewiele patrząc na to, że liczba rozpoczynanych budów i pozwoleń na budowę uzyskiwanych przez deweloperów cały czas dwucyfrowo rośnie. Najprawdopodobniej jest to związane z pojawiającymi się opóźnieniami w realizacji inwestycji. Nie jest to zjawisko nagminne, ale w związku z kłopotami z wykonawcami i wysokimi cenami materiałów, na budowach pojawiają się przestoje i pierwsze opóźnienia.
Dodatkowo, rosnąca liczba nowych inwestycji (o statystyce rozpoczynanych budów w kolejnym akapicie) jest prawdopodobnie próbą ratowania słabszych wyników sprzedażowych (czwarty kwartał 2018 r. był o ponad 26 proc. słabszy od analogicznego okresu ubiegłego roku, a cały rok – o prawie 13 proc. słabszy). Rozpoczęcie budowy (wystarczy podjęcie prac przygotowawczych na terenie budowy, np. geodezyjnie wytyczyć obiekty lub zniwelować teren) jest przesłanką do uruchomienia sprzedaży – w niektórych inwestycjach kupić można nie tyle dziurę w ziemi, a lokale, co do których nie ma jeszcze wybranego wykonawcy.
Zamieszanie w statystyce
Liczba budów rozpoczynanych przez deweloperów cały czas rośnie. W ostatnich 12 miesiącach było to 137 646 sztuk, o 30,6 proc. więcej niż rok wcześniej. Jest to jednak statystyka zaburzona przez zmianą sposobu liczenia przez GUS. Od początku 2018 r. GUS inaczej liczy te mieszkania. Część lokali budowanych przez inwestorów indywidualnych jest od razu sprzedawana, dotąd były one klasyfikowane jako „budownictwo indywidualne”, a od stycznia uwzględniane są w kategorii „na sprzedaż i wynajem”, w związku z czym wartości te niejako automatycznie są o początku roku wyższe. Z szacunków Home Brokera wynika, że odsetek tych „przetransferowanych” w statystykach lokali wynosi nie więcej niż 10 proc., czyli liczba rozpoczętych budów rośnie o 15-20 proc. rok do roku, nie sposób to jednak dokładnie policzyć.
Znaczny spadek sprzedaży w czwartym kwartale potwierdza, że zbliża się koniec boomu na rynku. Dodajmy do tego prognozę Związku Banków Polskich, zgodnie z którą sprzedaż kredytów hipotecznych w 2019 r. spadnie do 45-50 mld zł (w 2018 r. było to 53-54 mld) i wygląda na to, że koniec boomu mieszkaniowego jest coraz bliżej. Statystyki GUS-u i ceny mieszkań mogą jeszcze siłą rozpędu rosnąc przez kilka miesięcy, ale moim zdaniem 2019 r. będzie rokiem odwrócenia trendu.
Osoby chcące kupić mieszkanie nie mają jednak co liczyć na spektakularne spadki, dzięki którym łatwo będzie o okazję inwestycyjną. A to w związku ze sporą grupą czynników hamujących je. Wysokie koszty budowy, deweloperski fundusz gwarancyjny i niskie stopy procentowe nie pozwolą mieszkaniom tanieć szybciej niż o 5-8 proc. w skali roku.
Marcin Krasoń, Home Broker
