Obowiązkowy wkład własny w kredytach hipotecznych, klienci z gotówką w portfelu, zróżnicowane działanie programu Mieszkanie dla Młodych oraz uruchomienie Funduszu Mieszkań na Wynajem – to kluczowe czynniki, które będą decydować o obrazie rynku nieruchomości w 2014 r.
Obecnie w większości miast obserwujemy wzrosty cen mieszkań w ujęciu rocznym. Grudniowe notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych to 813,77 pkt, prawie o 11 proc. więcej niż rok wcześniej. Ale w ciągu kilku miesięcy zjawisko to powinno wygasnąć. Już od kilku miesięcy w krótkim terminie (w ujęciu miesiąc do miesiąca) ceny są stabilne i prawdopodobnie stan ten utrzyma się.
Analizując aktualne zmiany cen mieszkań rok do roku warto pamiętać, że obecnie odnosimy się do niskiej bazy z końca 2012 r., co jest efektem wygaszenia programu rządowych dopłat Rodzina na Swoim. W 2012 r. i na początku 2013 r. skorzystało z niego ponad 55 tys. gospodarstw domowych (średnio co czwarty kredyt hipoteczny zaciągany był wówczas z dopłatami RnS), a w związku z obowiązującymi limitami cen nieruchomości kwalifikujących się do programu, na rynku sprzedawało się relatywnie dużo tanich mieszkań. Jesienią 2012 r. zbliżał się koniec RnS i wielu sprzedających decydowało się na obniżki cen (czasem były to obniżki pozorne, bo rosły ceny np. miejsc parkingowych, komórek lokatorskich lub wykończenia mieszkania), by skorzystać ze zwiększonego popytu i sprzedać nieruchomość. Warto zauważyć, że jeśli aktualne ceny porównamy z poziomem sprzed dwóch lat, to okaże się, że w ujęciu nominalnym jesteśmy na minusie o prawie 3 proc., w ujęciu realnym spadek jest jeszcze większy.
Oczekujemy, że aktualny stan, w którym z miesiąca na miesiąc ceny pozostają w miarę stabilne, a w ujęciu rocznym obserwujemy dynamiczne wzrosty, potrwa jeszcze nie dłużej niż kilka miesięcy. 37 proc. doradców Home Broker oczekuje, że w przyszłym roku ceny nieruchomości nie zmienią się lub wzrosną o nie więcej niż 2 proc., wg połowy z nich zmiana cen zmieści się w domkniętym przedziale od -3 do 3 procent.
Koniec kredytów bez wkładu własnego
Jednym z czynników ograniczających popyt na mieszkania, szczególnie w pierwszej połowie roku, będzie wchodząca w życie nowa rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, która wprowadza obowiązkowy wkład własny w kredytach hipotecznych. W 2014 r. będzie to 5 proc. i poziom ten będzie rósł o 5 p.p. co roku aż do docelowych 20 proc. Taka zmiana sprawi, że część klientów odsunie zakup mieszkania do czasu zebrania odpowiedniej kwoty. Pod koniec 2014 r. może jednak dojść do ożywienia spowodowanego podwyższeniem stawki obowiązkowego wkładu własnego z 5 do 10 proc.
Dodatkowo warto pamiętać, że oprócz wkładu własnego kupujący mieszkanie musi jeszcze ponieść koszty okołotransakcyjne (największym obciążeniem jest zwykle 2-proc. podatek płacony od transakcji na rynku wtórnym), które stanowią kolejnych kilka proc., a zgodnie z nową rekomendacją nie będzie można ich kredytować.
Niskie stopy procentowe
Naturalnym zagrożeniem dla popytu na mieszkania jest wzrost stóp procentowych, co pociąga za sobą wyższe oprocentowanie kredytów, wyższe raty kredytowe i zniechęca kupujących do zadłużania się. Ten czynnik jednak w 2014 r. raczej nie będzie miał większego znaczenia. Z komunikatu po ostatnim posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej wynika bowiem, że podwyżki stóp nie powinniśmy spodziewać się szybciej niż w drugiej połowie roku, a zanim odbije się to na cenach nieruchomości, minie kolejnych kilka miesięcy, więc ewentualne efekty na rynku nieruchomości zobaczymy dopiero w 2015 r.
Jeśli stopy procentowe rzeczywiście pozostaną na rekordowo niskim poziomie co najmniej do połowy przyszłego roku, to nadal powinny ożywczo wpływać na rynek i to dwojako. Z jednej strony bowiem niskie oprocentowanie kredytów sprawia, że więcej osób ma skłonność do zadłużania się, z drugiej zaś słaba oferta depozytowa banków powoduje powolny odpływ środków z lokat m.in. na rynek nieruchomości.
Konkurencja na rynku najmu
Spore znaczenie dla rynku nieruchomości w 2014 r. będą miały też rządowe pomysły: Fundusz Mieszkań na Wynajem oraz program dopłat do kredytów hipotecznych Mieszkanie dla Młodych. Zarząd Banku Gospodarstwa Krajowego powołał już spółkę BGK Nieruchomości do zarządzania funduszem, który ma ruszyć w pierwszym kwartale 2014 r. Z zapowiedzi BGK wynika, że pierwszymi mieszkaniami na wynajem będzie on dysponował jeszcze w 2014 lub w 2015 r.
Zgodnie z założeniami, fundusz nie ma kupować pojedynczych mieszkań, a całe budynki odpowiadające jego potrzebom (mieszkania dostosowane do rynku najmu). BGK planuje zainwestować w mieszkania na wynajem ok. 5 mld zł w ciągu najbliższych kilku lat, taka kwota trafiająca na rynek nie może pozostać bez wpływu na niego. Z jednej strony działania funduszu powinny zwiększyć konkurencję na rynku najmu i doprowadzić do obniżki stawek czynszów, a z drugiej mogą podnieść ceny mieszkań z segmentu popularnego w największych miastach (bo to w nich ma fundusz działać).
Mieszkanie nie dla wszystkich młodych
Bardziej skomplikowane będzie działanie na rynek „Mieszkania dla młodych”, bo wygląda na to, że w różnych miastach efekty wprowadzenia programu będą różne. Przede wszystkim, mimo że program obowiązuje tylko na rynku pierwotnym, nie pozostanie on bez wpływu na rynek wtórny. Osoby sprzedające mieszkania będą musiały konkurować z ofertą deweloperów subsydiowaną przez skarb państwa i obniżać ceny. Takie zjawisko będziemy obserwować w miastach, gdzie dostępność MdM będzie duża (m.in. Bydgoszcz, Gdańsk i Łódź). Tam może dojść do sytuacji, w której ceny na rynku wtórnym spadną, a na pierwotnym wzrosną, gdyż relatywnie wysokie limity MdM kuszą najtaniej sprzedających deweloperów do podnoszenia cen. Kilka takich posunięć już zaobserwowaliśmy w Poznaniu.
W Krakowie, Rzeszowie i Warszawie o mieszkania spełniające warunek cenowy będzie znacznie trudniej, więc należy się raczej spodziewać, że rynek wtórny się tam obroni bez znaczących obniżek. Są za to szanse na to, że w tych miastach choć trochę spadną ceny u deweloperów, którzy będą chcieli dostosować się do limitów MdM. W efekcie program MdM w skali kraju nie powinien raczej znacząco zmienić cen, ale na niektórych rynkach jego wpływ może być większy niż na innych.
Podsumowując: wiele wskazuje na to, że 2014 r. będzie okresem stabilizacji cen na rynku mieszkaniowym. Po ubytki popytu spowodowane rekomendacją S powinny zostać w dużej mierze uzupełnione przez osoby z zapasem gotówki w portfelu, którym wystarczy skromna pomoc finansowania bankowego lub wręcz jej brak. O popyt ze strony inwestorów raczej nie powinniśmy się obawiać, bo nieruchomości jako materialne i namacalne aktywa nie będą tracić na popularności, a relatywnie wysoka rentowność najmu będzie zapewne dodatkowym czynnikiem wpływającym na decyzje inwestycyjne. Nie bez znaczenia będzie też poprawa koniunktury gospodarczej – Bank Światowy i HSBC podniosły ostatnio prognozy dotyczące PKB Polski.
Marcin Krasoń, Home Broker
Wojciech Boczoń