Masz kredyt i wpadłeś w problemy finansowe? Czeka na Ciebie kilka kół ratunkowych, które pomogą stanąć na nogi. Ważne jednak, aby nie zwlekać z prośbą o pomoc, bo opieszałość oznacza rezygnację ze wsparcia.
Pierwszą ulgą dla osób, które na zakup mieszkania zadłużyły się w rodzimej walucie, było obniżenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Takie cięcia w ciągu najpóźniej kilku miesięcy przekładają się na obniżkę oprocentowania kredytów. Opóźnienie to wynika z działających w bankach mechanizmów aktualizacji oprocentowania hipotek.
Już samo marcowe cięcie podstawowej stopy o 50 punktów bazowych oznacza dla Polaków, posiadających złotowe kredyty mieszkaniowe, spadek odsetek o około 1,6-1,7 miliardów złotych w skali roku. Kwota wydaje się ogromna, choć trzeba mieć świadomość, że po rozłożeniu jej na miesiące i ponad 1,8 mln złotowych kredytów mieszkaniowych otrzymujemy comiesięczną ulgę na przeciętnym poziomie 70-80 złotych.
Stopy procentowe jeszcze spadną?
Niby niewiele, ale wszystko wskazuje na to, że marcowa obniżka stóp procentowych nie jest ostatnią w tym roku. Tak przynajmniej wynika z notowań kontraktów terminowych na stopę procentową. Wynika z nich, że już w trakcie wakacji podstawowa stopa procentowa może już wynieść 0,5% (po marcowym cięciu było to 1%). Gracze rynkowi nie mają przy tym pewności czy w drugiej połowie roku nie byłoby zasadne jeszcze jedno cięcie stóp. Z aktualnych kontraktów terminowych możemy więc wyczytać w bieżącym roku oczekiwanie nawet 2-3 kolejnych decyzji o cięciu stóp procentowych (o 25 punktów każda).
To oznaczałoby dla przeciętnego kredytobiorcy spadek odsetek od kredytu hipotecznego w rodzimej walucie łącznie nawet o 140 – 190 złotych miesięcznie. Zanim jednak zaczniemy cieszyć się ze zbliżających się oszczędności warto pamiętać, że są to tylko przewidywania ekonomistów i graczy rynkowych. Te mogą, ale nie muszą zostać zrealizowane.
Na przejściowe problemy – wakacje
A co jeśli taka pomoc jest niewystarczająca lub nie posiadamy kredytu złotowego tylko nasz dług jest walutowy? W tym przypadku niestety rata nie tylko nie spadła po decyzjach rodzimej RPP, ale nawet wzrosła o lekko licząc 5-10% ze względu na wzrost kursów głównych walut. Takim kredytobiorcom banki oferują wakacje kredytowe trwające od 3 do 6 miesięcy.
Prosząc o wakacje kredytowe de facto prosimy bank, aby przez kilka miesięcy nie płacić raty (lub jej części). Banki jednak tego długu nie zapomną. W efekcie korzystając z tej chwilowej ulgi musimy się liczyć z tym, że nasza rata wzrośnie. Jeśli nawet po wakacjach kredytowych nasza rata nie będzie wyższa, to i tak wydłuży nam się okres kredytowania, a więc w sumie za kredyt zapłacimy więcej.
Typów wakacji kredytowych jest kilka. Wbrew pozorom to z jakim będziemy mieli do czynienia ma spore znaczenie dla tego jak dużo zapłacimy za udzielone nam wakacje kredytowe. Z szacunków HRE Investments wynika, że może to kosztować od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych w przypadku 25-letniego długu w rodzimej walucie zaciągniętego na kwotę 300 tys. złotych w 2010 roku.
| Koszty i korzyści wakacji kredytowych w przypadku kredytu hipotecznego w PLN (3 miesiące) | ||||||
| Część raty spłacana w trakcie wakacji kredytowych | Czy okres kredyto- wania jest wydłużany? | Rata w trakcie wakacji kredy- towych | Rata po wakacjach kredyto- wych | Suma rat wpłaconych przez cały okres kredytowania | Przykłady banków | Dodatkowy koszt wakacji kredyto- wych |
| Nic | Nie | 0 zł | 1 587 zł | 491 035 zł | PKO | 4 765 zł |
| Nic | Tak | 0 zł | 1 566 zł | 492 070 zł | Alior, BNP Paribas, Citi, Getin, ING, Millennium, Pekao, Raiffeisen | 5 800 zł |
| Odsetki | Nie | 584 zł | 1 554 zł | 487 008 zł | BOŚ, mBank, Pocztowy, Santander | 738 zł |
| Odsetki | Tak | 584 zł | 1 534 zł | 488 022 zł | Alior, Credit Agricole, Getin | 1 752 zł |
| Kapitał | Nie | 952 zł | 1 546 zł | 486 716 zł | 446 zł | |
| Kapitał | Tak | 952 zł | 1 526 zł | 487 725 zł | Pekao | 1 455 zł |
| Wariant bez wakacji kredytowych | Bez zmian (1534 zł) | 486 270 zł | Nie dotyczy | |||
| Rozważany przypadek: w 2010 roku zaciągnięto kredyt mieszkaniowy na kwotę 300 tysięcy złotych na 25 lat. Raty równe. Marża 2%. Dla zachowania porównywalności zakładamy, że wakacje kredytowe trwają 3 miesiące nawet jeśli niektóre banki zezwalają na dwukrotnie dłuższe wakacje kredytowe. | ||||||
| * Zakładamy, że do końca okresu kredytowania oprocentowanie nie zmieni się. | ||||||
| Opracowanie HRE Investments | ||||||
Na prawdziwe tarapaty – fundusz
Jeśli dla kogoś wakacje kredytowe nie są w aktualnej sytuacji wystarczającą pomocą, jest jeszcze jedno rozwiązanie – fundusz wsparcia kredytobiorców. Jego poprawiona wersja działa zaledwie od stycznia 2020 r. Jest to rozwiązanie dla posiadaczy kredytów mieszkaniowych, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji. Takie osoby mogą dostać pożyczkę na spłatę kredytu hipotecznego. Nie jest to jednak leczenie dżumy cholerą. Pożyczka ta jest nieoprocentowana, a poprawnie spłacana będzie częściowo umorzona.
Spójrzmy na szczegóły. Przez 3 lata możemy dostawać do 2 tys. zł miesięcznie na spłatę rat. Po tym czasie mamy 2 lata na złapanie „finansowego oddechu”, a dopiero potem następuje spłata. Rata ma być 4 razy niższa niż to co dostawaliśmy w ramach pożyczki. Jeśli więc dostawaliśmy co miesiąc po 2 tys. złotych, to zwracać będziemy po 500 złotych miesięcznie i tak przez 12 lat (144 miesiące). W ustawie jest jednak zapis, że jeśli będziemy sumiennie oddawać pieniądze, to ostatnie 44 raty zostaną umorzone. W sumie więc z funduszu dostać możemy maksymalnie 72 tysiące złotych (3 lata po 2 tys. zł miesięcznie), a oddać będziemy mogli wtedy tylko 50 tysięcy (100 rat po 500 złotych).
Wsparcie może być przyznane jeśli spełniony jest chociaż jeden z poniższych warunków:
- Przynajmniej jeden z kredytobiorców (np. mąż lub żona) straci pracę,
- Rata przekracza połowę dochodu gospodarstwa,
- Dochód po potrąceniu raty nie przekracza:
- 1402 złote w przypadku singli,
- 1056 złotych na osobę w przypadku wieloosobowych gospodarstw domowych.
Niestety są też warunki ograniczające. Z możliwości skorzystania ze wsparcia nie można skorzystać jeśli ma się (lub miało w ostatnich 6 miesiącach) więcej niż jedno mieszkanie lub dom, utrata pracy wynika ze zwolnienia bez wypowiedzenia z winy pracownika, albo pracownik sam złożył wypowiedzenie, nie można korzystać ze wsparcia dłużej niż 36 miesięcy. Fundusz nie pomoże nam też w sytuacji gdy zbyt długo zwlekaliśmy z prośbą o pomoc i umowa kredytu została już wypowiedziana, oraz wtedy gdy jest się w trakcie otrzymywania świadczenia z tytułu ubezpieczenia od utraty pracy.
Banki muszą najpierw próbować się dogadać
Te wszystkie mechanizmy wydają się wystarczająco sprawne, aby osoby, które zadłużyły się w celu zakupu mieszkania poradziły sobie zarówno z przejściowymi jak i poważniejszymi problemami finansowymi. W tym kontekście ważna jest też ustawa o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami, która weszła w życie 22 lipca 2017 roku. Nakazuje ona bankom umożliwienie restrukturyzacji zadłużenia poprzez wydłużenie okresu spłaty, czy okresowe zawieszenie części lub całości rat. To wszystko jest ważne nie tylko z punktu widzenia pojedynczych gospodarstw domowych, ale też z punktu widzenia stabilności rynku nieruchomości, któremu nie powinna zagrażać fala przejęć nieruchomości przez banki kredytujące nabywców mieszkań.
Bartosz Turek, analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń
