O mieszkaniach, które powstaną w Bolesławcu jako inwestycja realizowana w formule partnerstwa publiczno-prywatnego w rozmowie z Arkadiuszem Borek, prezesem zarządu Instytutu Gospodarki Nieruchomosciami oraz prezydentem Federacji Gospodarki Nieruchomościami.
Elżbieta Szafron: Co właściwie oznacza termin „Memorandum Informacyjne” i w jakim celu Instytut Gospodarki Nieruchomościami je sporządził?
Arkadiusz Borek: „Memorandum Informacyjne” zostało sporządzone dla podmiotów zainteresowanych zawarciem umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym z Gminą Miejską Bolesławiec, dotyczącej realizacji Przedsięwzięcia i jest wyrazem wypełnienia wymogów art. 5 ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym, w którym mowa o konieczności upublicznienia informacji o planowanym partnerstwie.
A co z samą umową pomiędzy stronami?
Umowa zostanie zawarta z partnerem prywatnym, wyłonionym w postępowaniu prowadzonym przez Gminę Miejską Bolesławiec, zgodnie z przepisami ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym zwanej dalej p.p.p., która określa zasady współpracy podmiotu prywatnego i publicznego.
Natomiast partnerstwo będzie zgodne z art. 4 ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym, realizowane na podstawie ustawy o koncesji na roboty budowlane lub usługi, bowiem wynagrodzeniem partnera prywatnego będzie prawo do pobierania pożytków z przedmiotu partnerstwa. Partner Prywatny zobowiązany będzie natomiast wybudować, a później zarządzać budynkami mieszkalnymi z przeznaczeniem ich na lokale komunalne – bierze on tym samym na siebie całkowite ryzyko związane z wzniesieniem i utrzymywaniem przedmiotu partnerstwa.
Proszę w kilku słowach dookreślić czym jest koncesja na roboty budowlane lub usługi.
Udzielenie koncesji jest jedną z form partnerstwa publiczno- prywatnego, gdyż w zależności od rodzaju wynagrodzenia (podziału ryzyk między partnerami wspólnego przedsięwzięcia) ustawa o partnerstwie publiczno prywatnym nakazuje udzielać umów z zakresu współpracy sektora publicznego i sektora prywatnego na zasadach określonych w ustawie o koncesji na roboty budowlane lub usługi bądź zgodnie z procedurami określonymi w Ustawie Prawo zamówień publicznych. Na gruncie prawnym, w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego i w rozumieniu tej ustawy, wspólna realizacja przedsięwzięcia oznacza współpracę uczestników tego partnerstwa w celu realizacji określonych w ramach projektu zadań (podział zadań i ryzyk między podmiot publiczny a partnera prywatnego).
Z czego wynika taka, a nie inna forma budownictwa na terenie Miasta Bolesławiec?
Potrzeba realizacji Przedsięwzięcia wynika ze strategii mieszkalnictwa Gminy Miejskiej Bolesławiec, wykonanej przez Instytut Gospodarki Nieruchomościami oraz założeń jej programu zagospodarowania przestrzennego, a także jest wyrazem realizacji zadań własnych nałożonych na gminę w zakresie budownictwa mieszkaniowego. W art. 7 ustawy o samorządzie gminnym z dnia 8 marca 1990 r. jako jedno z zadań własnych gminy wymienione jest zaspokajanie potrzeb wspólnoty terytorialnej w zakresie gminnego budownictwa mieszkaniowego.
Podmiot Publiczny (czyli w tym przypadku Gmina Miejska Bolesławiec) przewiduje, że Przedsięwzięcie będzie obejmować całość procesu inwestycyjnego w systemie „zaprojektuj i wykonaj” i będzie finansowane w ramach modelu BOMT (built, operate, maintain and transfer), czyli „wybuduj, eksploatuj, utrzymuj i przekaż”. Zgodnie z głównymi założeniami schematu BOMT, Partner Prywatny finansuje realizację inwestycji oraz utrzymuje i eksploatuje obiekt przez czas trwania umowy koncesji. Ważnym jednakże jest, iż faktyczne ściąganie należności od przyszłych najemców będzie leżeć po stronie jednostki budżetowej Gminy Miejskiej Bolesławiec – Miejskiego Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej, zajmującej się administrowaniem zasobem komunalnym Gminy Miejskiej. Tym samym ryzyko ściągania należności w ramach zarządzania budynkami bierze na siebie Podmiot Publiczny natomiast, zgodnie z istotą koncesji, w momencie wygaśnięcia umowy między stronami Partner Prywatny przekaże składnik majątkowy na rzecz Podmiotu Publicznego – Gminy Miejskiej Bolesławiec.
A co z samą treścią i kształtem umowy pomiędzy stronami?
Przedmiotem Umowy będzie budowa 4 budynków mieszkalnych z przeznaczeniem na lokale komunalne wraz z zagospodarowaniem działek (ogrodzenie, miejsca parkingowe, place zabaw, ciągi pieszo- jezdne) oraz ich późniejsza eksploatacja i utrzymanie zgodnie z postanowieniami Umowy. Faktyczne ściąganie należności od przyszłych najemców leży po stronie jednostki budżetowej Gminy Miejskiej Bolesławiec zajmującej się administrowaniem zasobem komunalnym. Podmiot Publiczny potwierdza, że jest właścicielem działek, na których będą posadowione budynki, a nieruchomości gruntowe nie są przedmiotem praw lub roszczeń osób trzecich, ograniczeń w rozporządzaniu nimi, a także nie toczy się żadne postępowanie mogące mieć wpływ na skutki wynikające z zawarcia umowy z Partnerem Prywatnym. Na mocy Umowy, Partner Prywatny będzie zobowiązany do realizacji Przedsięwzięcia oraz poniesienia w całości wydatków na jego realizację (w tym kosztu budowy i eksploatacji). Będzie on natomiast pobierał pożytki z tytułu opłat za lokale komunalne, przy czym jego płatnikiem będzie Gmina Miejska Bolesławiec- Partner Publiczny. Wymagany termin realizacji inwestycji wynosi 1,5 roku.
Jaka jest formalno-prawna procedura dojścia do zawarcia umowy?
Zawarcie Umowy nastąpi po przeprowadzeniu przez Podmiot Publiczny procedury o zawarcie umowy koncesji z Partnerem Prywatnym. Zgodnie z wymogami ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym, umowa będzie regulować kwestie opisane w rozdziale III ustawy o p.p.p, a ponadto będzie przygotowana zgodnie z przepisami ustawy o koncesji na roboty budowlane lub usługi.
Jak wygląda kwestia wynagrodzenia partnera prywatnego?
Wynagrodzenie płatne na rzecz Partnera Prywatnego, z tytułu realizacji Przedsięwzięcia, będzie miało charakter zapłaty za najem lokali uiszczanej przez Gminę Miejską Bolesławiec przez cały okres trwania koncesji. Wysokość pobieranej od najemców (osób fizycznych) opłat jest skalkulowana zgodnie z aktami prawa miejscowego za m2 powierzchni w mieszkaniach komunalnych. Wynagrodzenie będzie płatne na rzecz Partnera Prywatnego w formie opłat miesięcznych .
Więc to na partnerze prywatnym będzie ciążyła kwestia sfinansowania przedsięwzięcia?
Tak, gdyż zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym Partner Prywatny zobowiązany będzie do realizacji Przedsięwzięcia za wynagrodzeniem oraz poniesienia w całości wydatków na jego realizację, a Podmiot Publiczny zobowiązany będzie do współdziałania w osiągnięciu tego celu przez Partnera Prywatnego. Podmiot Publiczny ustala, że finansowanie Przedsięwzięcia nastąpi ze środków własnych lub pozyskanych przez Partnera Prywatnego. Partner Prywatny może angażować środki własne w finansowanie przedsięwzięcia, a w momencie gdyby okazały się one niewystarczające, zobowiązany będzie pozyskać resztę środków ze źródeł obcych. Partner Publiczny nie przewiduje własnego udziału kapitałowego w realizacji Przedsięwzięcia. Partner Publiczny również nie przewiduje żadnych poręczeń, ani nie stanie się gwarantem jakiegokolwiek długu zaciągniętego w związku z Przedsięwzięciem na majątku należącym do partnera publicznego, a także informuje, że nie wolno Partnerowi Prywatnemu ustanowić zabezpieczenia majątkowego na nieruchomości będącej przedmiotem Przedsięwzięcia. Zabezpieczeniem finansowania uzyskanego dla realizacji Przedsięwzięcia może być cesja wierzytelności przysługujących Partnerowi Prywatnemu na mocy Umowy.
Jak wygląda kwestia ewentualnego późniejszego przekazania składników majątkowych Partnerowi Prywatnemu ?
Otóż na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy o partnerstwie publiczno – prywatnym, zgodnie z którym wniesienie wkładu własnego w postaci składnika majątkowego może nastąpić w szczególności w drodze sprzedaży, użyczenia, użytkowania, najmu albo dzierżawy, Podmiot Publiczny przewiduje, że Partner Prywatny uzyska prawo do nieodpłatnego korzystania z nieruchomości na czas trwania umowy koncesji. Zgodnie bowiem z treścią powołanego przepisu, nieruchomość może być przekazywana nieodpłatnie partnerowi prywatnemu w drodze umowy na czas realizacji przedsięwzięcia w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego. Podpisana umowa użyczenia daje prawo do dysponowania zgodnie z przeznaczeniem wolną od zobowiązań i roszczeń osób trzecich nieruchomością gruntową na czas realizacji Przedsięwzięcia. W przypadku Gminy Miejskiej Bolesławiec wkład własny Podmiotu Publicznego stanowi Program Funkcjonalno – Użytkowy i oczywiście nieruchomości gruntowe.
Dziękuję za rozmowę.
Źródło: Instytut Gospodarki Nieruchomościami
Wojciech Boczoń