Limity cen w programie „Mieszkanie dla młodych” oderwane od rzeczywistości

Sierpniowa nowelizacja „MdM” związana z rozszerzeniem programu o rynek wtórny zwiększyła sprzedaż mieszkań. W największych ośrodkach, czyli m.in. w Krakowie i Warszawie, znalezienie używanego lokalu klasyfikującego się do dopłat graniczy jednak z cudem.Zdaniem ekspertów zawodzą sposoby wyznaczania limitów cen.

Kluczową zmianą w dotychczasowych przepisach było objęcie programem rynku wtórnego, co pociągnęło za sobą zwiększenie puli mieszkań dostępnych w „MdM”. Najpoważniej na zmianach skorzystają rodziny wielodzietne: wyższe dofinansowanie zyskały rodziny 2+3 lub większe, ponadto wzrósł możliwy metraż mieszkań objętych programem dla takich kredytobiorców oraz zniesiony został dla nich limit wieku (wcześniej, podobnie jak w przypadku mniejszych rodzin i singli, wynosił on 35 lat).

Na efekty nie trzeba było długo czekać – we wrześniu złożono 3,7 tys. wniosków w programie MdM – było to dwukrotnie więcej niż średnia z poprzednich miesięcy. Z kolei dane Narodowego Banku Polskiego pokazują, że w II kwartale 2015 r. nastąpiło znaczne złagodzenie warunków udzielania kredytów mieszkaniowych. Zdaniem ekspertów Banku Gospodarstwa Krajowego, może to doprowadzić do wykorzystania tegorocznego limitu przeznaczonego na dopłaty pod koniec IV kwartału 2015r.

Na rynku brakuje mieszkań

Każdy kij ma jednak dwa końce. Zła wiadomość jest taka, że od 1 stycznia 2016r. z 10 do 15 proc. wzrośnie wartość wkładu własnego, co może nieco zahamować popyt. Co więcej, osoby poszukujące mieszkania z „drugiej ręki” kwalifikującego się do programu mają obecnie nie lada problem. Z danych Lions Banku wynika, że w pięciu dużych polskich miastach programem „MdM” objętych jest mniej niż 10% mieszkań z rynku wtórnego.

Najgorzej jest w Warszawie, gdzie zaledwie 2,6% lokali kwalifikuje się do programu. W Krakowie sytuacja jest podobna (2,7%), procentowo fatalnie prezentuje się też Rzeszów, w którym tylko 3,3% ofert z „drugiej ręki” dostępnych jest poprzez „MdM”, co – biorąc pod uwagę relatywnie mały rynek w tym mieście – przekłada się na ledwie kilkadziesiąt mieszkań.

Zresztą, sytuacja nie jest różowa także po wzięciu pod uwagę rynku pierwotnego w tych ośrodkach. Mimo procentowych wzrostów limitów, ciągle wartości te są tak niskie, że znalezienie nieruchomości spełniającej kryteria programu pozostaje kłopotliwe. Przykładowo, niemal dwa lata temu dopuszczalna kwota za metr na rynku pierwotnym wynosiła w Krakowie dla programu „MdM” 4894zł. Obecnie, po wzroście o ponad 7%, limit ten wynosi 5247zł za m2 (a 4293zł za m2 dla rynku wtórnego).

Potrzebne są zmiany limitów

Zdaniem ekspertów, powyższe kwoty nie przystają do rzeczywistości. – Przy całym dobrodziejstwie programu „Mieszkanie dla Młodych”, obecnysposób wyznaczania limitów cen jest absurdalny, a przede wszystkim – szkodliwy. Zarówno dla deweloperów, jak i samych kupujących mieszkania – mówi Marek Szmolke, prezes Przedsiębiorstwa Budowlanego START w Krakowie.

Zainteresowani programem „Mieszkanie dla Młodych” niejednokrotnie apelowali o zmianę. Obecnie limity są obliczane według zaniżonych danych, m.in. bez uwzględnienia marży inwestora czy podatku VAT. Kwoty wyznacza wojewoda, opierając się o dane GUS dotyczące przeciętnych kosztów budowy mieszkań, ale też korzystając z własnych wyznaczników, które niewiele mają wspólnego z rzeczywistością – stąd duże rozbieżności między poszczególnymi województwami.

Bodaj najprostszym rozwiązaniem byłoby uzależnienie limitów ceny za metr kwadratowy od rzeczywistych cen transakcyjnych – Moim zdaniem naturalne byłoby oparcie limitów o dane z systemuAnaliz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami, którego właścicielem jest Związek Banków Polskich.Ta zamiana zniwelowałaby dysproporcje w ofercie mieszkań dostępnych w MDM pomiędzy różnymi miastami- kończy Marek Szmolke z krakowskiej firmy deweloperskiej Start. Powyższa propozycja wydaje się o tyle logiczna, że z systemu AMRON korzystają banki w trakcie wyceny nieruchomości.

/Łukasz Pytko, Primetime