21 miesięcy – tyle trwa już stabilizacja cen mieszkań w Polsce. W poszczególnych ośrodkach ceny się wahają, ale w skali kraju wciąż obserwujemy równowagę. Najlepiej widać ją na pięciu największych rynkach – tylko w Poznaniu roczna zmiana ceny przekroczyła 2 proc.
817,72 pkt to lutowy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance. Taka wartość oznacza wzrost z miesiąca na miesiąc o niespełna 1 proc. i spadek w skali roku o 0,14 proc. Indeks wyliczany jest na podstawie transakcji na rynku mieszkaniowym dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance, pokazuje on realną zmianę cen na rynku mieszkaniowym w największych miastach. Od czerwca 2013 r. indeks przebywa w przedziale 800-820 punktów.
Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance
Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Nie tylko Łódź na plusie
Choć w skali kraju obserwujemy stabilizację cen, to w poszczególnych ośrodkach miejskich dochodzi do mniejszych lub większych wahań. Spośród analizowanych przez Home Broker i Open Finance miast, w ostatnim roku ceny najbardziej wzrosły w Łodzi – o 13,1 proc., do poziomu 3891 zł za mkw. Jest to związane z niską bazą. Rok temu za metr mieszkania w Łodzi trzeba było zapłacić średnio 3441 zł, co było wartością najmniejszą spośród miast przez nas analizowanych. A przecież Łódź ze względu na lokalizację i infrastrukturę ma jednak większy potencjał niż np. Bielsko-Biała czy Zielona Góra. Nie bez znaczenia dla cen w Łodzi jest też duża dostępność programu Mieszkanie dla Młodych, który stymuluje rynek pierwotny.
Na sporym plusie są także Katowice, gdzie przez ostatni rok średnia (wyliczona z mediany) cena metra kwadratowego mieszkania wzrosła o 7,8 proc. Mniejsze wzrosty zaobserwowaliśmy w Białymstoku, Krakowie, Lublinie i Olsztynie. Jeśli chodzi o obniżki cen, to w ostatnich 12 miesiącach pomiędzy 2 a 3 proc. spadły ceny mieszkań w Poznaniu, Szczecinie i Toruniu. Bydgoszcz, Gdańsk, Warszawa i Wrocław zanotowały skromniejsze obniżki.
| Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie |
|||
| Miasto | Mediana ceny mkw. |
Zmiana ceny r/r |
Zmiana ceny m/m |
| Białystok | 4 451 zł | 1,2% | 3,47% |
| Bydgoszcz | 4 159 zł | -1,6% | -1,51% |
| Gdańsk | 5 000 zł | -0,2% | 0,32% |
| Katowice | 3 949 zł | 7,8% | -3,25% |
| Kraków | 6 372 zł | 1,6% | 1,70% |
| Lublin | 4 460 zł | 0,6% | 2,54% |
| Łódź | 3 891 zł | 13,1% | 10,73% |
| Olsztyn | 4 508 zł | 2,9% | 2,33% |
| Poznań | 5 395 zł | -2,7% | 2,13% |
| Szczecin | 4 161 zł | -2,3% | -1,08% |
| Toruń | 3 961 zł | -2,3% | -0,80% |
| Warszawa | 7 132 zł | -0,6% | 0,50% |
| Wrocław | 5 428 zł | -1,1% | 1,84% |
| Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm | |||
Na liście miast z najwyższymi stawkami za metr kwadratowy mieszkania zaszła zmiana na trzecim miejscu. Rok temu trzecim najdroższym miastem był Poznań, ale dziś jest to Wrocław. Najdrożej jest oczywiście w Warszawie, która zdecydowanie wyprzedza Kraków i pozostałe miasta. Oprócz czterech w/w ośrodków średnio co najmniej 5 tys. zł za metr trzeba jeszcze wydać w Gdańsku. Z kolei stawki poniżej 4 tys. zł, poza wspomnianą Łodzią, zanotowaliśmy w Katowicach i Toruniu.
Komentarz i prognoza
Notowania Indeksu Cen Transakcyjnych pokazują, że prawdopodobnie rynek mieszkaniowy obroni się przed spadkami cen, które mogły być spowodowane przez zmiany zasad udzielania kredytów hipotecznych (wyższy wymagany wkład własny). Sprzyja temu kolejna obniżka stóp procentowych przeprowadzona w lutym przez Radę Polityki Pieniężnej (o 50 punktów bazowych), która po części zbilansowała spadek popytu ze strony osób, które przy zakupie mieszkania posiłkują się finansowaniem z banku.
Spadek stóp wpływa na rynek nieruchomości nie tylko poprzez obniżkę kosztu kredytowania, ale i w sposób stymulujący zakupy inwestycyjne. Część zamożnych klientów rezygnuje z niskooprocentowanych lokat czy obligacji i przenosi swoje środki w inne miejsca, m.in. na rynek mieszkaniowy, gdzie oczekiwana rentowność najmu ponaddwukrotnie przekracza oprocentowanie depozytów. Widać to także w statystykach – aktualnie prawie 40 proc. klientów Home Brokera kupuje mieszkanie bez pomocy banku.
W związku z powyższymi czynnikami oczekujemy w kolejnych kwartałach dalszej stabilizacji cen mieszkań w największych miastach Polski z możliwymi niewielkimi wzrostami. Na przełomie marca i kwietnia poznamy nowe limity cenowe w programie Mieszkanie dla Młodych, które mają spore znaczenie dla popularności rynku pierwotnego w wielu miastach, sporo będzie więc od nich zależało.
Marcin Krasoń, Home Broker
Wojciech Boczoń
