Rok 2014 na warszawskim rynku nieruchomości to przede wszystkim stabilne ceny. I choć ich wahania na przestrzeni 12 miesięcy się zdarzały, były na tyle niewielkie, że liczba sprzedanych mieszkań wciąż pozostaje na rekordowo wysokim poziomie. Niskie stopy procentowe w połączeniu ze wzrostem optymizmu nabywców wpływały na poziom sprzedaży oraz wprowadzanie nowych inwestycji przez deweloperów.
Rok 2014 stabilny dla deweloperów
Na podstawie analiz rynku, raportów za poszczególne kwartały, a także informacji napływających z samych biur sprzedaży można stwierdzić, że był to kolejny dobry rok dla deweloperów, a rosnąca oferta świadczy o optymistycznej ocenie przyszłej koniunktury. Z miesiąca na miesiąc w ofercie pojawiały się nowe mieszkania i inwestycje, a sprzedaż przez cały okres utrzymywała się na bardzo dobrym poziomie. Duże znaczenie miała nie tylko szeroka oferta mieszkań, ale także niski poziom stóp procentowych, który wpłynął pozytywnie na zainteresowanie ofertą deweloperów. Jak podkreśla Ewa Radojewska, dyrektor generalna Volumetric Polska, w 2014 roku nie tylko udało nam się rozpocząć budowę dwóch nowych inwestycji, ale także sfinalizować zakup nowego gruntu inwestycyjnego. – Prognozy na kolejne miesiące są więc obiecujące – dodaje.
Według danych GUS od stycznia do października deweloperzy w całej Polsce otrzymali o 40% więcej pozwoleń na budowę niż przed rokiem, a to z kolei wpłynęło na rozwój rynku. – Jednak wciąż czas oczekiwania na pozwolenia jest zdecydowanie zbyt długi. Wzrost liczby mieszkań w ofercie to korzyść przede wszystkim dla samych nabywców, gdyż w wielu przypadkach wiąże się ze stabilnością cen czy też ofertami specjalnymi. Jednocześnie obecny poziom cen pozwala deweloperom na utrzymanie satysfakcjonujących wyników sprzedaży – podkreśla Paweł Putkowski, prezes Oddziału Warszawskiego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Czy MdM spełnił oczekiwania?
Wbrew początkowym oczekiwaniom wysoka sprzedaż nie była jedynie rezultatem obowiązującego od stycznia 2014 programu Mieszkanie dla młodych (MdM). Choć na przestrzeni roku wzrastały limity obowiązujące w programie, umów zakupu zawartych w ramach dopłaty było znacznie mniej niż zakładano. Można stwierdzić że wpływ na taki stan miała przede wszystkim niewielka dostępność mieszkań, które mieściły się w limicie cen, zaś te, które spełniały warunki programu, znajdowały się zazwyczaj daleko od centrum – na Białołęce czy Targówku. Mimo to, właśnie w Warszawie, program cieszył się największą popularnością, a do listopada br. BGK przyjął 2,5 tys. wniosków z województwa mazowieckiego. Na przestrzeni roku wzrosła natomiast liczba tych, którzy kupowali mieszkania za ceny mieszczące się w limicie, choć nie korzystali z dopłaty do kredytu. Najczęściej było to spowodowane zakupem mieszkania pod inwestycję, co wykluczają założenia programu MdM.
Przedłużające się procedury administracyjne wciąż są problemem
Proces deweloperski trwa zazwyczaj co najmniej 1,5 roku i nawet w stabilnych warunkach ciężko jest ocenić z wyprzedzeniem wielkość popytu na mieszkania. – Tymczasem przedłużające się procedury administracyjne dotyczące uzyskiwania pozwolenia na budowę, brak planów miejscowych oraz częste zmiany prawa to nadal jeden z głównych problemów deweloperów – zaznacza Ewa Radojewska z firmy Volumetric Polska. Podobnego zdania jest Piotr Jaczewski, prezes firmy AMA-BUD. Trudno się temu dziwić, zwłaszcza, że zgodnie z raportem Banku Światowego, Polska zajmuje 160 miejsce pod względem sprawności procedur związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę. – Do tego dochodzi jeszcze niespójność stanowisk organów administracyjnych różnego szczebla, co zdecydowanie opóźnia uzyskanie wszelkich potrzebnych pozwoleń i dokumentów – dodaje Jaczewski.
Rok 2015 – perspektywy i wyzwania
Rok 2015 to także nowe wyzwania dla deweloperów. Głównym celem będzie przede wszystkim utrzymanie wysokiej sprzedaży zwłaszcza w nowych warunkach na rynku. Największe zmiany dotyczą dostępności kredytów hipotecznych. Od nowego roku będą one udzielane na 90% wartości nieruchomości, a to oznacza, że dotychczasowe 5% wkładu własnego zostanie podniesione do poziomu 10%. – Niewątpliwie w tej sytuacji największym wyzwaniem będzie utrzymanie dotychczasowego, wysokiego poziomu sprzedaży, a także doprowadzenie do uzyskania pozwoleń na budowę kolejnych inwestycji – podkreśla Piotr Jaczewski z firmy AMA-BUD.
Według prognoz analityków rynku w 2015 roku zaobserwujemy dalszą stabilizację cen mieszkań oraz kolejną obniżkę stóp procentowych, co powinno przełożyć się na większą sprzedaż. Przewiduje się także wzrost znaczenia programu MdM, co będzie efektem wymogów dotyczących większego wkładu własnego. Duże znaczenie będzie mieć także planowana nowelizacja ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi.
Zakłada ona zwiększenie wsparcia dla małżeństw z dwojgiem dzieci z 15 do 20%, zaś w przypadku rodziny z co najmniej trójką dzieci dopłata wyniesie 25%. Istotna w nadchodzącym roku będzie także długość oczekiwania na pozwolenia na budowę. Im krótszy czas, tym więcej nowych inwestycji wejdzie do sprzedaży.
Jak zaznacza Paweł Putkowski z OW PZFD zarówno w 2015 roku, jak i kolejnych latach będziemy dążyć do poprawy i przyśpieszenia czasu potrzebnego na otrzymanie pozwolenia na budowę. Mamy nadzieję, że nasz ranking dzielnic Warszawy w zakresie uzyskiwania pozwoleń na budowę i warunków zabudowy, którego pierwsza edycja odbyła się w 2014 roku będzie dobrą motywacją do zmian dla urzędów dzielnic.
Wojciech Boczoń
