W związku z wdrażaniem zaleceń zawartych w znowelizowanej Rekomendacji S, Komisja Nadzoru Finansowego nałożyła na banki obowiązek wymagania od kredytobiorcy posiadania 10% wkładu własnego przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego. Nowe przepisy wejdą w życie od 1 stycznia 2015 roku.
Możliwość uzyskania kredytu hipotecznego bez wkładu własnego zniknęła już wraz z początkiem tego roku. Wtedy to KNF chcąc zabezpieczyć banki przed ryzykiem kredytowym, wprowadziła restrykcyjne wymagania dotyczące możliwości udzielania pożyczek na zakup własnego „M”. Przez cały 2014 rok aby nabyć mieszkanie, kredytobiorcy musieli wyłożyć ze swojej kieszeni 5% wartości zakupionego lokalu. W 2015 roku poziom ten będzie wynosił 10%, rok później – 15%, aby w 2017 roku osiągnąć poziom 20%. Koniec grudnia może być więc ostatnią okazją do uzyskania kredytu hipotecznego na relatywnie korzystnych warunkach.
Co zmienia znowelizowana Rekomendacja S?
Początkowo wprowadzane zmiany w znowelizowanej Rekomendacji miały być jeszcze bardziej drastyczne i wymagać od kredytobiorcy 10% wkładu własnego w 2014 i 20% w 2015 roku. Rozłożenie tego procesu na cztery lata dało osobom planującym skorzystanie z kredytu nieco więcej czasu na zgromadzenie niezbędnych funduszy. W niektórych przypadkach przyspieszyło także proces decyzji o zakupie własnego „M”. Osobom, które nie są w stanie zakupić w tym roku mieszkania poleca się skorzystanie z ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Pozwala ono na zakup lokalu z 10% wkładem własnym nawet w przypadku, gdy transakcja zostanie dokonana po 2015 roku. Sposób jego pobierania zależy od banku: czasami są to miesięczne opłaty, zdarza się też tak, że instytucja wymaga wpłaty za cały okres z góry. Nowelizacja Rekomendacji S wprowadziła także inne zmiany, które mogą okazać się korzystne głównie dla zamożniejszych inwestorów. Jedną z nich jest zapis o rezygnacji z wymagania konkretnych limitów na spłatę kredytu. Oznacza to, że na spłatę zadłużenia przeznaczać można dowolny procent dochodów, a nie jak to było przed nowelizacją – 50% w przypadku średnich zarobków i 65% przy dochodach powyżej średniej. Pozwala to osobom majętnym uzyskać znacząco wyższy kredyt. Dodatkowo wprowadzona nowelizacja zakłada konieczność uwzględniania przez banki 30-letniego okresu kredytowania. Przed rokiem 2014 dla osób, które chciały wziąć kredyt na 30 i więcej lat przyjmowano do obliczeń maksymalnie 25-letni okres spłaty. Wydłużenie tego czasu o 5 lat przyczynia się do podniesienia zdolności i obniżenia raty kredytu, ale też do podwyższenia łącznej kwoty odsetek.
Jak pozyskać wkład własny?
Dla wielu osób wyłożenie 10% wkładu własnego może być bardzo kłopotliwe. Co możemy zrobić, jeśli nie chcemy żegnać się z bliską perspektywą zakupu własnego „M”?
– Przede wszystkim można skorzystać z rządowego programu dofinansowań „Mieszkanie dla Młodych”, który obowiązuje od początku 2014 roku. Pozwala on uzyskać dopłaty do wkładu własnego w wysokości około 15%, jeśli kredytobiorcą jest osoba posiadająca przynajmniej jedno dziecko oraz około 10% w przypadku bezdzietnych singli. Warto zastanowić się nad tym rozwiązaniem tym bardziej, ponieważ od października tego roku wprowadzone zostały nowe limity cenowe, które zwiększają możliwości wyboru mieszkania spośród zróżnicowanych ofert deweloperów – mówi Michał Trejgis, specjalista ds. Marketingu w firmie BUDOTEX.
Kolejnym rozwiązaniem jest pożyczka, która umożliwi wniesienie wymaganego wkładu własnego. Najlepiej, jeśli mamy możliwość pożyczenia gotówki od rodziny, co pozwoli na uniknięcie spłaty wraz z odsetkami. Decydując się na zaciągnięcie kredytu w banku na poczet wkładu własnego, niestety musimy przygotować się na spłatę podwójnych odsetek. Warto pamiętać także, że status dłużnika obniża automatycznie zdolność kredytową, co może być przeszkodą w uzyskaniu od banku odpowiedniej kwoty kredytu. Cierpliwi mogą też rozpocząć systematyczne odkładanie środków na konto oszczędnościowe. Łatwo jednak wyliczyć, że chcąc zebrać w przeciągu dwóch lat kwotę 20 tysięcy złotych, trzeba odkładać co miesiąc około 830 zł.
Wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S wymyka się jednoznacznym ocenom. Z jednej strony umożliwia zadłużanie się na większe kwoty i w niektórych przypadkach podnosi zdolność kredytową, z drugiej jednak może być przeszkodą w nabyciu lokalu. Wprowadzenie nowelizacji dotyczących wysokości wkładu własnego powinno zmobilizować niezdecydowanych do sfinalizowania transakcji, a osoby młode, myślące o pierwszym mieszkaniu – do zapoznania się z zasadami programu MDM.
/ Budotex Sp. z o.o.
Wojciech Boczoń
