Budowa domu kosztuje tyle, co mieszkanie w Warszawie

Ponad 360 tysięcy złotych – tyle, jak wyliczył Lions Bank, przeciętnie trzeba wydać na budowę domu jednorodzinnego w Polsce. Całkowity koszt budowy zależy przede wszystkim od rodzaju i wielkości domu, a także zastosowanych technologii i użytych materiałów.

Wielu marzy o własnym domu z dużym ogrodem. I coraz więcej Polaków to marzenie realizuje – wg Eurostatu już ponad 55% mieszka w domach jednorodzinnych. Świadczy to nie tylko o chęci ucieczki z ciasnych, zatłoczonych mieszkań, ale także o bogaceniu się naszego społeczeństwa. Bo budowa lub kupno domu oznacza spore wydatki.

Piwnica powiększa koszty budowy

Jakim budżetem powinien zatem dysponować przeciętny Kowalski, aby wybudować swoją własną rezydencję? Oczywiście wszystko zależy od rodzaju i wielkości nieruchomości, a także użytych materiałów i technologii budowy. Na przykład budowa domu parterowego jest zazwyczaj znacząco tańsza niż piętrowego. Istotnym czynnikiem jest również to, czy właściciel chce mieć piwnicę. Niewątpliwie daje ona przyszłym właścicielom dużo korzyści, choćby zwiększa powierzchnię użytkową domu oraz ułatwia zachowanie czystości w części mieszkalnej, jako że w niej zwykle umieszcza się np. kotłownię czy skład opału. Jednocześnie jednak podnosi kosz budowy.

Ciężko określić jednoznacznie, ile kosztuje budowa piwnicy. Koszt jednego metra waha się od 150 zł do 600 zł. Wszystko zależy od tego, na jakim terenie powstaje budynek. Jeśli jest to teren podmokły, koszt podpiwniczenia może być bowiem nawet o połowę wyższy niż w przypadku terenów suchych. Tak czy owak, trzeba się liczyć z koniecznością wydania nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych więcej niż w przypadku budynku bez piwnicy.

Za fundamenty 40 tys. złotych

Do oszacowania kosztów budowy wybraliśmy piętrowy dom jednorodzinny o powierzchni 160 m kw. bez piwnicy. Pierwszym etapem budowy są tzw. roboty ziemne oraz wylanie fundamentów. W tym wypadku, w zależności od jakości terenu oraz masywności fundamentów, koszty mogą wahać się od 147 do 241 zł za metr kwadratowy. Średnio na doprowadzenie budowy do stanu zerowego trzeba będzie wydać ok. 183 zł za metr, a zatem w naszym przypadku, całkowity koszt (wraz z robocizną) sięgnie blisko 40 tys. złotych.

Stan surowy zamknięty za ponad 200 tys. zł

Następnym etapem jest doprowadzenie domu do stanu surowego otwartego, a zatem budowa ścian nośnych, stropów, kominów, elewacji zewnętrznej, a także konstrukcji dachu. W tej grupie prac najwięcej będzie kosztować właściciela wykonanie stropu żelbetonowego (ok. 39 tys. zł), elewacji zewnętrznej wraz z ociepleniem styropianem (ok. 29 tys. zł), ścian nośnych (ok. 25 tys. zł), a także stropu drewnianego na piętrze (ok. 22 tys. zł). Na tym etapie należy również wykonać kominy, zbudować więźbę dachową, ocieplić poddasze i położyć dachówkę (w naszym przypadku ceramiczną, ale można również wykorzystać blachodachówkę).

Kolejnym etapem jest doprowadzenie budynku do stanu surowego zamkniętego, a zatem montaż okien, drzwi wejściowych, rynien i schodów. W analizowanym przypadku montaż okien wynosi ponad 20 tys. złotych. W projekcie należy bowiem uwzględnić również okna dachowe. Kosztochłonnym elementem jest również montaż schodów wraz z balustradami. W zależności od ich wielkości i jakości drewna ceny mogą się znacząco różnić. Należy jednak liczyć się z wydatkiem rzędu kilkunastu tysięcy złotych.

Koszt budowy piętrowego domu jednorodzinnego o powierzchni 160 m kw.
Etap budowy	Średnie ceny materiałów	Średnia cena robocizny	Łącznie
1. Stan zerowy:	29 209 zł	10 262 zł	39 471 zł
Fundamenty	29 209 zł	10 262 zł	39 471 zł
2. Stan surowy zamknięty:	148 548 zł	59 539 zł	208 087 zł
a) Konstrukcja budynku:	114 545 zł	38 659 zł	153 204 zł
Ściany nośne	13 856 zł	11 020 zł	24 876 zł
Kominy	4 057 zł	1 100 zł	5 157 zł
Strop żelbetowy	30 211 zł	8 598 zł	38 809 zł
Strop drewniany	19 410 zł	2 801 zł	22 211 zł
Elewacja styropianowa	20 080 zł	8 640 zł	28 720 zł
Schody i balustrady drewniane	12 300 zł	3 500 zł	15 800 zł
Drzwi wejściowe (z montażem)	1 273 zł	–	1 273 zł
Okna	13 358 zł	3 000 zł	16 358 zł
b) Dach:	34 003 zł	20 880 zł	54 883 zł
Więźba dachowa	7 194 zł	4 202 zł	11 396 zł
Membrana	520 zł	1 203 zł	1 723 zł
Dachówka ceramiczna	9 473 zł	6 300 zł	15 773 zł
Docieplenie poddasza	6 605 zł	7 425 zł	14 030 zł
Podbitka okapu	1 672 zł	1 750 zł	3 422 zł
Rynny (z montażem)	4 000 zł	–	4 000 zł
Okna dachowe (z montażem)	4 539 zł	–	4 539 zł
Stan wykończony:	21 722 zł	35 732 zł	57 454 zł
Ściany działowe	3 228 zł	3 080 zł	6 308 zł
Podwieszany sufit	6 778 zł	12 882 zł	19 660 zł
Tynki wewnętrzne	7 860 zł	7 670 zł	15 530 zł
Gipsowanie ścian	2 100 zł	8 500 zł	10 600 zł
Parapety wewnętrzne	796 zł	1 500 zł	2 296 zł
Parapety zewnętrzne	960 zł	2 100 zł	3 060 zł
Instalacje (z montażem):	52 247 zł	2 000 zł	54 247 zł
Instalacja wodno-kanalizacyjna	6 800 zł	–	6 800 zł
Instalacja elektryczna	14 732 zł	–	14 732 zł
Grzejniki i instalacja C.O.	7 200 zł	–	7 200 zł
Ogrzewanie podłogowe	7 920 zł	–	7 920 zł
Kocioł gazowy	15 595 zł	2 000 zł	17 595 zł
Całkowity koszt budowy			359 259 zł
źródło: Kalkulatory budowlane; opracowanie własne; podane ceny są kwotami brutto

W tym momencie można uznać, że podstawowy program prac został wykonany. Teraz należy sprawić, aby dom zyskał na funkcjonalności. Na etapie prac wykończeniowych należy uwzględnić bowiem montaż ścianek działowych i sufitów. Koszt tego przedsięwzięcia wynosi dla domu 160-metrowego średnio ok. 26 tys. złotych. Następnie należy położyć tynki wewnętrzne i zagipsować ściany, co wyniesie przyszłego właściciela kolejne 26 tys. złotych. Na koniec trzeba uwzględnić montaż parapetów.

Koszty instalacji zależą od liczby punktów

Ostatnim etapem prac jest montaż instalacji. Koszt instalacji wodno-kanalizacyjnej zależy między innymi od liczby punktów wodno-kanalizacyjnych, a zatem miejsc, w których chcemy zainstalować np. prysznic, wannę, umywalkę czy zmywarkę. W naszym przypadku naliczyliśmy 17 takich punktów, co przy średniej cenie materiałów i montażu w wysokości 400 zł, dało ok. 7 tys. złotych. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku instalacji elektrycznej. Tu koszt również zależy od liczby punktów, czyli m .in. gniazdek, włączników świateł czy urządzeń podłączonych na stałe. Koszt całej instalacji wraz z montażem wynieść może nawet 15 tys. złotych.

Na jeszcze większy wydatek należy się przygotować w przypadku zaopatrzenia domu w instalację grzewczą. My zdecydowaliśmy się na zamontowanie na parterze ogrzewania podłogowego, na piętrze zaś grzejników. Łączny koszt montażu wraz z materiałami wynosi ok. 15 tys. złotych. Należy jednak w tym przypadku doliczyć również koszt zakupu i montażu kotła gazowego (możliwe są inne źródła ciepła), które wynoszą nawet ok. 18 tys. złotych.

Stan deweloperski za 360 tysięcy

W tym momencie możemy mówić o doprowadzeniu domu do stanu deweloperskiego. Cała budowa w efekcie wyniosła nas niemal 360 tys. złotych, czyli ok. 2250 zł/m kw. To mniej więcej tyle, ile byśmy wydali na kupno 50-metrowego mieszkania w Warszawie (wg NBP średnia cena transakcyjna na rynku pierwotny wynosi 7,3 tys. zł). Należy jednak pamiętać, że jest to dopiero połowa drogi do wprowadzenia się do domu. Na właściciela bowiem czeka cały etap prac wykończeniowych, poczynając od pomalowania ścian, położenia parkietu, poprzez wykończenie łazienki, kuchni, kończąc na umeblowaniu pokoi. Koszty tego przedsięwzięcia zależą jednak w głównej mierze od właściciela, który powinien liczyć się z wydatkiem przynajmniej 100 tys. złotych. Jeśli zaś zdecyduje się na wykończenie pomieszczeń w najwyższym standardzie to koszty te mogą wzrosnąć wielokrotnie.

Dodatkowo należy pamiętać o kosztach zakupu działki (ceny działek budowlanych w Warszawie to ok. 800 zł/m kw.), ogrodzenia nieruchomości, montażu bramy i furtki. Należy także uwzględnić koszt projektu domu i niekiedy przeprowadzenia badań geologicznych (szczególnie jeśli właściciel myśli o budowie piwnicy).

Jakub Potocki, Lion’s House