Według najnowszego raportu firmy doradczej JLL „European Office Property Clock Q2 2014”, w II kw. 2014 r. indeks europejskich czynszów wzrósł o 0,4%. Popyt rzędu 2,8 mln mkw. jest najwyższym od IV kw. 2012 r., wzrosła również aktywność budowlana.
Raport „European Office Clock” porównuje za pomocą schematu zegara relatywne położenie poszczególnych rynków w Europie w kolejnych fazach cyklu zmiany stawek najmu dla najlepszych powierzchni biurowych. Schemat zegara uwzględnia cztery fazy – przyspieszenia wzrostu stawek najmu (rental growth accelerating), spowolnienia wzrostu stawek najmu (rental growth slowing), przyspieszenia spadku stawek najmu (rents falling) oraz czynszów spadających do minimum (rents bottoming out).
Stawki najmu
Stawki najmu na europejskim rynku biurowym ogółem wzrosły o 0,4% w porównaniu do zeszłego kwartału, ale tempo wzrostu było mniejsze niż na początku roku (1,1%). Z 24 badanych rynków w Europie, trzy zanotowały wzrost stawek najmu typu prime w odniesieniu kwartał do kwartału. Czynsze wzrosły o 7,1% w Dublinie, o 3,2% w Monachium oraz o 1,0% w Madrycie (pierwszy wzrost w stolicy Hiszpanii od III kw. 2008 r.). Spadki o 2,5% zanotowano w Pradze ze względu na wysoki poziom nowej podaży. Czynsze pozostały na niezmienionym poziomie na innych rynkach, wliczając Londyn, Paryż i Moskwę.
Do końca roku, czynsze typu prime na rynkach biurowych w Europie będą rosły, w związku z ograniczoną dostępnością wysokiej jakości powierzchni.
Mateusz Polkowski, Dyrektor w Dziale Badań i Doradztwa, JLL, komentuje: „Stawki najmu powierzchni biurowej w Warszawie na koniec II kw. 2014 r. pozostały stabilne i wahały się pomiędzy 22 a 24 euro za mkw. miesięcznie w Centrum Warszawy i od 14,50 – 14,75 w najbardziej popularnych lokalizacjach poza nim np. na Mokotowie. Czynsze za najbardziej prestiżowe obiekty biurowe w Warszawie są najwyższe w Europie Środkowo – Wschodniej. Należy jednak zauważyć, że wysoka nowa podaż wchodząca na rynek znajdzie odzwierciedlenie we wzroście powierzchni niewynajętej, co w rezultacie zaowocuje dalszą presją zniżkową na stawki najmu. Sądzę, że Warszawa pozostanie w strefie między godziną 3 a 6 w zestawieniu Office Property Clock do końca 2016 r.”
Popyt – wzrost aktywności najemców na rynku europejskim
Europejski rynek najmu przejawia oznaki ożywienia. Łącznie w II kw. podpisano umowy najmu na 2,8 mln mkw., co oznacza 19% wzrostu kw.-d-kw. oraz 11% w odniesieniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym. II kw. 2014 r. był jednocześnie najlepszym pod kątem najmu od IV kw. 2012. Aktywność najemców wzrosła zarówno w Europie Zachodniej, jak i w Europie Środkowo – Wschodniej. Na rynkach zachodnioeuropejskich taka poprawa była możliwa dzięki wysokiej aktywności najemców w Paryżu (25% wzrost popytu, najlepszy wynik od II kw. 2007 r.). W Londynie popyt wzrósł o 11%. Rekordowy wynik odnotował Sztokholm, w którym podpisano umowy najmu na ok. 200 000 mkw. Wzrost aktywności najemców zarejestrowano również w Brukseli, Mediolanie i Lyonie. W regionie Europy Środkowo – Wschodniej dobre wyniki zarejestrowała Warszawa i Budapeszt.
Poprawa sytuacji ekonomicznej i wzrost zatrudnienia będą w dłuższej perspektywie generować popyt na biura. W najbliższym czasie jednak poziom bezrobocia pozostaje względnie wysoki, a najemcy nadal będą ostrożnie analizować wszystkie warianty i dążyć do optymalizacji kosztów. Spodziewany wysoki wolumen umów przednajmu na rynku europejskim ogółem może być dobrym prognostykiem. Z analiz JLL, że popyt w Europie wzrośnie 6% w 2014 r. i kolejne 5% w 2015 r. Już teraz roczna absorpcja netto wzrosła o 25% w II kw. do poziomu 2,2 mln mkw.
Podaż
Ożywienie widoczne jest również na rynku deweloperskim. Łącznie, w II kw. biurowe zasoby Europy zwiększyły się o 1,3 mln mkw. (33% wzrostu w porównaniu do I kw.). Nawet jeśli standardowo w II kw. rejestruje się więcej otwarć niż I kw. to w II kw. 2014 r. odnotowano aż 76% wzrost nowej podaży niż w analogicznym okresie roku poprzedzającego. Mocne wyniki pod tym względem odnotowała Moskwa i Londyn. Analitycy JLL spodziewają się, że całkowita nowa podaż na rynku biurowym w Europie sięgnie 5 mln mkw. na koniec roku.
Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych JLL w Polsce, komentuje: 2014 będzie kolejnym rokiem pod znakiem bardzo dużej aktywności deweloperskiej w Warszawie. Już dziś łączne zasoby biurowe Warszawy wynoszą 4,3 mln mkw., a kolejne 579 000 mkw. jest w trakcie realizacji. Warto też wspomnieć o 62 000 mkw. w modernizowanych starszych projektach biurowych. Z naszych analiz wynika, że w 2014 r. warszawski rynek biurowy może wzbogacić się nawet o 350 000 mkw., co będzie jeszcze lepszym wynikiem niż 300 000 mkw. zarejestrowane w roku ubiegłym. Jednocześnie, należy zwrócić uwagę na to, że Warszawa nadal cieszy się zainteresowaniem najemców, chociaż popyt w tym roku nieco osłabł w porównaniu z poprzednimi latami. Naszym zdaniem jest to spowodowane głównie bardzo niską liczbą transakcji w 2009 roku, które właśnie teraz, czyli po 5 latach pojawiają się ponownie na rynku. Z naszych analiz wynika jednak, że II półrocze przyniesie kilka dużych umów najmu”.
Współczynnik powierzchni niewynajętej
Spośród 24 analizowanych rynków, na 12 zanotowano spadek współczynnika powierzchni niewynajętej, podczas gdy na czterech pozostał on stabilny. Największe spadki odnotowano w Edynburgu i Budapeszcie, a także Amsterdamie i Dublinie. Wskaźnik ten pozostał stabilny w Moskwie, a lekko wzrósł w Londynie. Analitycy JLL spodziewają się powolnego spadku poziomu pustostanów na rynku europejskim wraz ze wzrostem aktywności najemców, również tych zainteresowanych powierzchniami w starszych budynkach.
JLL
Wojciech Boczoń