Zakup mieszkania stopniowo drożeje

Czerwiec jest już 11 miesiącem wzrostu kosztów zakupu mieszkania na kredyt – wynika z szacunków Lions Bank i portalu nieruchomości Domy.pl. Powodem tego nie są jednak wzrosty cen mieszkań, ale rosnące od roku marże kredytów hipotecznych.

Czerwcowy odczyt indeksu kosztu kredytu (IKK) wynosi 86,3 pkt. Jest to wskaźnik stworzony przez Lions Bank i portal nieruchomości Domy.pl, który w prosty sposób prezentuje, jak zmienia się comiesięczny koszt długu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z wyższym kosztem (o 3%) niż w czerwcu 2013 roku, kiedy indeks był na poziomie 83,7 pkt. Oznacza to, po prostu, że rata kredytu związanego z zakupem 50-metrowego mieszkania w dużym mieście wzrosła o 3%. Z drugiej strony w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, kredyt był o 15,9% droższy niż dziś (indeks na poziomie 100 pkt.).

Metodologia badania:

Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:

1. Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Domy.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,

2. Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków,

3. Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z pierwszego dnia miesiąca publikacji.

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:

1. Kredyt udzielany na 30 lat,

2. System rat równych,

3. Wkład własny na poziomie 20%.

Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

W Katowicach właściciele oczekują za metr 3,7 tys. zł

Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym wyższy, im droższe są nieruchomości w danym mieście. Co jednak nie powinno dziwić, czerwiec nie przyniósł w tym zakresie znacznych zmian. Jak wynika z danych portalu Domy.pl wciąż mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) w Warszawie wynosi około 7,9 tys. zł za m kw. W Krakowie za metr sprzedający żądają 6,5 tys. zł, w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku ponad 5 tysięcy, a w Katowicach, Łodzi i Bydgoszczy wyraźnie poniżej 4 tysięcy.

Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne

Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które ostatnio za czwarty kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 3% w Poznaniu do 15% w Warszawie. Przeciętnie aż o 10% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży.

Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając cała sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie w systemie rat równych.

Za przeciętną kawalerkę trzeba zapłacić 618 zł

Z danych firmy Lions House wynika natomiast, że marże kredytowe wzrosły w ciągu 12 miesięcy o 0,29 pkt. proc. Obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,79%. Przy notowanym na początku miesiąca WIBOR-ze 3M na poziomie 2,72% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na 4,51%. To dzięki tak niskiemu procentowaniu kredytów przeciętna rata kredytu zaciągniętego na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na kawalerkę w jednym z 10 największych polskich miast wynosi zaledwie 618 zł miesięcznie. W przypadku lokali dwupokojowych byłoby to 1030 zł, a trzypokojowych 1545 zł miesięcznie.

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście znacznie zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na kawalerkę trzeba by oddawać do banku przeciętnie 959 zł miesięcznie, lokalu 2-pok. 1598 zł, a 3-pok. 2397 zł. Dla porównania w relatywnie tanich Katowicach byłoby to odpowiednio: 448 zł, 746 zł i 1190 zł miesięcznie.

Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach
Lokalizacja	Kawalerka  (30 m kw.)		Mieszkanie 2-pok.  (50 m kw.)		Mieszkanie 3-pok.  (75 m kw.)
	szacunkowa cena	miesięczna rata	szacunkowa cena	miesięczna rata	szacunkowa cena	miesięczna rata
Warszawa	236 250 zł	959 zł	393 750 zł	1 598 zł	590 625 zł	2 397 zł
Kraków	196 350 zł	797 zł	327 250 zł	1 328 zł	490 875 zł	1 992 zł
Poznań	158 190 zł	642 zł	263 650 zł	1 070 zł	395 475 zł	1 605 zł
Wrocław	166 290 zł	675 zł	277 150 zł	1 125 zł	415 725 zł	1 687 zł
Gdańsk	162 420 zł	659 zł	270 700 zł	1 099 zł	406 050 zł	1 648 zł
Lublin	145 020 zł	589 zł	241 700 zł	981 zł	362 550 zł	1 471 zł
Szczecin	123 630 zł	502 zł	206 050 zł	836 zł	309 075 zł	1 254 zł
Bydgoszcz	112 710 zł	457 zł	187 850 zł	762 zł	281 775 zł	1 144 zł
Łódź	111 420 zł	452 zł	185 700 zł	754 zł	278 550 zł	1 130 zł
Katowice	110 280 zł	448 zł	183 800 zł	746 zł	275 700 zł	1 119 zł
Średnia	152 256 zł	618 zł	253 760 zł	1 030 zł	380 640 zł	1 545 zł
Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 1,79%, a WIBOR 3M 2,72%

WIBOR może jeszcze spaść

Wspomniane wcześniej podwyżki marż są w swej skali oczywiście kilkukrotnie mniejsze niż obniżki stóp procentowych, których dokonała Rada Polityki Pieniężnej, a które w dużej mierze wpływają na notowania stawek WIBOR. W aktualnym cyklu obniżek zapoczątkowanym w lipcu 2012 r. główna stopa procentowa została pomniejszona z poziomu 4,75% do 2,5% obecnie, a więc niemal o połowę. Zgodnie z zapowiedziami Rady rekordowo niski poziom stóp procentowych może zostać utrzymany do końca trzeciego kwartału 2014 r. Co warto podkreślić, w obliczu zbliżającego się widma deflacji (ujemnej inflacji), do grona prawdopodobnych rozwiązań dołączyła także możliwość dalszego obniżania stóp procentowych. Nawet jednak jeśli do takiego rozwiązania nie dojdzie, brak inflacji jest sytuacją, w której długo jeszcze kredytobiorcy cieszyć się będą mogli niskim kosztem kredytu.

Potwierdzają to notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). Na początku trzeciej dekady czerwca kontrakty za 6 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 2,44%, a więc wyraźnie niżej niż dzisiejsza wartość tego wskaźnika (2,68%). W dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 2,78%, a więc niewiele wyżej niż dziś. Z tych notowań wnioskować można nawet, że w perspektywie kilku miesięcy rynek spodziewa się, że czekać nas może jeszcze jedna obniżka stóp procentowych, a w horyzoncie dwóch lat WIBOR nie powinien znacznie wzrosnąć ponad dzisiejsze notowania.

Bartosz Turek, Lion’s Bank (697 971 928)
Marcin Drogomirecki, Domy.pl (602 649 550)