Historia krakowskiego rynku najmu sięga zamierzchłych czasów. Już w latach, gdy Kraków funkcjonował jako stolica Polski, każdego roku odwiedzany był przez licznych interesantów, dla których mieszczanie przygotowywali domy. Od momentu powstania Akademii Krakowskiej w prywatnych nieruchomościach właściciele zaczęli przyjmować oprócz tego studiujących żaków. Od tamtego czasu rynek najmu permanentnie się rozwijał.
Mimo olbrzymiej skali krakowskiego rynku najmu, publikacji na ten temat jest niewiele.
Niewielka liczba publikacji wynika m.in. ze sporych trudności w dotarciu do rzetelnych informacji. Aby wypełnić tę lukę, przygotowaliśmy kompletne opracowanie „Najem 2014. Poradnik dla wynajmującego i najemcy”. Aby uświadomić sobie w pełni skalę zjawiska, należy zidentyfikować środowisko najemców i wynajmujących.
Jak wielu jest najemców
Szacujemy, że liczba najemców może wynosić nawet 180 tys. Obliczenia przeprowadzone przez Dział Analiz KRN media opierają się na analizach własnych oraz niezależnych badaniach przeprowadzonych przez Urząd Miasta w Krakowie. Według Urzędu Miasta w Krakowie, powszechnie udostępniane dane dotyczące liczby osób niezameldowanych na pobyt stały mogą być niedoszacowane, a w Krakowie może zamieszkiwać w ten sposób ok. 100 tys. osób. Osoby te można z dużym prawdopodobieństwem traktować jako najemców. O tym, że rynek najmu w Polsce, w tym również w Krakowie, z roku na rok coraz bardziej się rozwija, świadczą również informacje publikowane przez Europejski Urząd Statystyczny. Według danych przedstawionych przez Eurostat, w Polsce prawie dwukrotnie w ciągu ostatnich kilku lat zwiększył się odsetek osób wynajmujących mieszkania na zasadach rynkowych.
Jak duża jest podaż
Według naszej opinii podaż prywatnych mieszkań na wynajem wynosi ok. 50 tys. lokali. Dokładna liczba jest jednak bardzo trudna do określenia ze względu na brak lub niekompletność ewidencjonowanych źródeł. W określeniu podaży nie można opierać się na danych pochodzących z urzędów skarbowych, gdyż wiele umów na wynajem jest niezgłaszanych. Jedynym dla nas pewnym źródłem jest program POP portalu KRN.pl (elektroniczna baza ofert nieruchomości zamieszczanych przez osoby prywatne zarówno w źródłach prasowych, jak i internetowych). W latach 2011-2013 w ofercie mieszkań na wynajem w Krakowie pojawiło się ok. 70 tys. nowych, unikatowych ogłoszeń. W związku z tym nie można wykluczać, że w rzeczywistości wynajmowanych mieszkań jest znacznie więcej. Co istotne, mimo wielu ofert, stawki za wynajem od wielu lat utrzymują się na podobnym poziomie, a to z kolei świadczy o stałym popycie.
Jaki jest poziom cen
Utrzymujące się przez cały rok stałe zainteresowanie najmem przekłada się na stabilny średniowysoki poziom stawek za wynajem. Amplituda cen najmu w latach 2011-2013 była w przypadku krakowskich mieszkań nieznaczna, co stanowi dodatkową zaletę na etapie planowania inwestycji. Przykładowo, za wynajem kawalerki w Krakowie trzeba było w tym okresie zapłacić przeciętnie ok. 1-1,1 tys. zł, a za wynajem lokalu dwupokojowego ok. 1,4-1,5 tys. zł. Wahania cen związane są przede wszystkim ze zjawiskiem sezonowości. Od połowy sierpnia każdego roku, czyli w okresie, w którym studenci poszukują lokum dla siebie na nowy rok akademicki, odnotowywany jest zdecydowany wzrost popytu oraz stawek za wynajem. W okresie powakacyjnym ceny ponownie wracają do stabilnego poziomu. Warto również zwrócić uwagę na fakt, że ceny najmu były w znacznym stopniu odporne na wahania nawet w warunkach kryzysu na rynku nieruchomości. Koszt wynajmu mieszkania w Krakowie jest mniejszy niż w Warszawie i Wrocławiu. Ceny najmu w stolicy Małopolski są jednak wyższe w odniesieniu do stawek odnotowywanych w Poznaniu, Gdańsku i Katowicach.
Czy wynajem się opłaca właścicielom
Tak. Wynajem jest bezpiecznym i opłacalnym źródłem dochodu. Aby najlepiej odpowiedzieć na to pytanie, należy wynajem mieszkania porównać z inną równie bezpieczną formą inwestowania, jaką jest lokata bankowa. Przy tym porównaniu należy wziąć pod uwagę szczególnie rentowność, odporność na inflację oraz płynność. Porównanie to w sposób zdecydowany wygrywa wynajem nieruchomości [szczegółowe wyliczenie opłacalności inwestycji w lokal pod wynajem zostało opublikowane cz. I, zeszyt 1 publikacji „Najem 2014. Poradnik dla wynajmującego i najemcy”].
W porównaniu z nieruchomościami, lokaty bankowe są znacznie mniej odporne na inflacje. Duża odporność nieruchomości na wpływ inflacji wynika ze stałego wzrostu cen mieszkań i domów w długim okresie. Lokaty bankowe charakteryzują się stosunkowo dużą płynnością inwestycji, która wiąże się jednak z ryzykiem utraty dochodu w momencie zerwania lokaty bankowej. W przypadku wynajmu płynność inwestycji jest ściśle związana z rodzajem wynajmowanego lokalu. Zdecydowanie łatwiej bowiem sprzedać mieszkania typowe, adekwatne do aktualnego zapotrzebowania rynkowego.
W celu udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy najem mieszkania w Krakowie jest opłacalny, warto również dokonać analizy średniego poziomu cen za wynajem. Dane z ostatnich lat potwierdzają, że mimo widocznych wahań na krakowskim rynku nieruchomości, średnie ceny najmu mieszkania pozostają, po wykluczeniu czynników sezonowych, na stabilnym poziomie. Analiza sytuacji na rynku nieruchomości pod wynajem w Krakowie w 2013 roku wskazuje, że największa różnica między średnimi stawkami najmu w tym okresie, w stosunku do 2012 roku, dotyczyła lokali czteropokojowych. W ich przypadku za wynajem w roku 2012 trzeba było zapłacić średnio 2263 zł miesięcznie, w ubiegłym roku natomiast było to ok. 5 proc. mniej, czyli 2157 zł miesięcznie. Trzeba jednak pamiętać, że popyt na takie lokale jest stosunkowo nieduży, a to nie mogło pozostać bez wpływu na kształtowanie się cen ich najmu. Jeżeli chodzi o mieszkania jedno-, dwu- lub trzypokojowe, to zanotowane zmiany cen wynajmu były tu nieznaczne – wyniosły średnio kilkadziesiąt złotych. Przykładowo zmiana średnich cen najmu mieszkań jednopokojowych wyniosła (rok do roku) zaledwie 22 zł, czyli ok. 2 proc.
Analiza średnich cen najmu mieszkań w Krakowie jest również potwierdzeniem sezonowości tutejszego rynku najmu. Okresem spadków cen jest tu niezmiennie od kilku lat trzeci kwartał każdego roku. Ma to związek z tym, że główną grupę najemców w stolicy Małopolski tworzą studenci, którzy aby uniknąć płacenia za wynajem mieszkania w okresie wakacyjnym, poszukiwania lokum na nowy rok akademicki rozpoczynają pod koniec wakacji. Dlatego w tym czasie odczuwalny jest spadek popytu, a wraz z nim także cen.
Z perspektywy najemców, ale także osób posiadających lub zamierzających kupić mieszkanie pod wynajem, istotne znaczenie odgrywa również lokalizacja. Jeśli bowiem przeanalizujemy ceny najmu w poszczególnych częściach administracyjnych miasta, to okazuje się, że różnice w kosztach najmu są bardzo duże. Do najdroższych należą lokale położone w centrum miasta lub w niedalekiej odległości od niego. Pod tym względem niezmiennie od lat najdroższa pozostaje dzielnica Stare Miasto. W roku 2013 za najem mieszkania położonego w jej granicach klienci płacili średnio 1667 zł miesięcznie. W czołówce najdroższych pozostają także Zwierzyniec (1568 zł miesięcznie), Grzegórzki (1502 zł), Krowodrza (1492 zł) oraz Bronowice (1418 zł).
Stosunkowo wysokie średnie ceny najmu odnotowano również w dzielnicach położonych dalej od ścisłego centrum Krakowa, jednak w pobliżu ważnych ośrodków akademickich. Do tej grupy należały między innymi Dębniki. Tam średnia cena najmu w 2013 roku wyniosła 1357 zł miesięcznie.
Osoby, które poszukują mieszkania do wynajmu w Krakowie, a które na rzecz stosunkowo niskiej ceny są w stanie zrezygnować z dobrej lokalizacji, powinny swoje poszukiwania rozpocząć od wschodnich części miasta: Mistrzejowic, Wzgórz Krzesławickich, Bieńczyc czy Nowej Huty. Tam ceny najmu są bowiem najniższe w porównaniu do innych rejonów stolicy Małopolski.
Lokalizacja mieszkania w Krakowie ma więc bezpośredni wpływ nie tylko na to, jakie korzyści finansowe będziemy czerpać z tytułu jego wynajmu, ale także, ile trudności będzie sprawiać nam znalezienie nowego najemcy. Jeżeli chodzi o podaż lokali pod wynajem, to w roku 2013 zdecydowanym liderem pod tym względem była dzielnica Prądnik Biały. Oferty zlokalizowanych tu mieszkań na wynajem stanowiły 14 proc. wszystkich ogłoszeń. Na drugim miejscu znalazły się Dębniki (12 proc.), a także Stare Miasto (11 proc.). Wysoki wynik odnotowano również w Krowodrzy (9 proc.) i Prądniku Czerwonym (7 proc.).
Najmniejsza liczba ofert mieszkań na wynajem pojawiała się w dzielnicy Wzgórza Krzesławickie (0,5 proc.). Niewiele większy wybór miały również osoby, które poszukiwały mieszkania do wynajęcia w granicach Swoszowic (1 proc.) oraz Bieńczyc (1,5 proc.).
W roku 2013, tak samo jak w okresach poprzednich, wśród ofert mieszkań wystawianych na wynajem dominowały lokale dwupokojowe. Niemal co drugie ogłoszenie dotyczyło mieszkania z tego segmentu. Na drugim miejscu, z prawie o połowę niższym wynikiem, uplasowały się mieszkania jednopokojowe (25 proc.). Niewiele mniej w ofercie lokali na wynajem było w ubiegłym roku mieszkań trzypokojowych (22 proc.). Najmniejszą grupę stanowiły natomiast te czteropokojowe. Udział mieszkań z tej grupy w całkowitej krakowskiej ofercie wyniósł zaledwie 3 proc.
Autor: Filip Jurczak, analityk KRN media
Źródło: Fragment artykułu opublikowanego w I części publikacji „Najem 2014. Poradnik dla wynajmującego i najemcy”.
Wojciech Boczoń
