W drugim artykule poświęconym pomysłowi zakupu mieszkania na wynajem, skoncentrujemy się na aspekcie ryzyka związanego z tą formą inwestycji. Nie ma róży bez kolców, należy mieć świadomość, jakie konsekwencje niesie decyzja o zakupie inwestycyjnym mieszkania. Przedstawimy także kilka porad, które pozwolą zmniejszyć ryzyko i uczynić transakcję bardziej bezpieczną dla inwestora.
Ryzyko związane z zakupem mieszkania od dewelopera
Ryzyko występuje w wypadku zakupu mieszkania znajdującego się w budowie. Inwestycja może być opóźniona, deweloper może mieć problemy z płynnością finansową i w skrajnym wypadku nawet zbankrutować. Warto zwrócić więc uwagę na kondycję finansową sprzedającego. Najbezpieczniejsza sytuacja jest taka, gdy budowa już się zakończyła i kupujemy już ukończone mieszkanie, bądź gdy deweloper oferuje rachunek powierniczy (środki wpłacone na niego są zabezpieczone i w wypadku ewentualnych problemów dewelopera mogą być zwrócone kupującemu).
Ryzyko występowania okresów bez generowania dochodu
Nawet zakup kompaktowego mieszkania w dobrej lokalizacji i oferowanie wynajmu w atrakcyjnej cenie nie zwolni właściciela od ryzyka nieprzewidzianych zdarzeń skutkujących przestojami w wynajmie. Rynek wynajmu jest także w dużej mierze sezonowy – a okresy największego ruchu przypadają na miesiące sąsiadujące z początkami semestrów w roku akademickim. Najwięcej klientów zainteresowanych wynajmem pojawia się z reguły w III kwartale. Jeżeli właścicielowi nie uda się w tym okresie wynająć mieszkania, to wynajęcie w miesiącach kończących rok będzie prawdopodobnie trudniejsze i mniej opłacalne.
Dodatkowo jeżeli właściciel mieszkania nie chce wynająć mieszkania studentom (co często jest także związane z wakacyjnym okresem bez dochodu, lub z niższym czynszem rezerwacyjnym), to może okazać się, że poszukiwanie najemcy odpowiadającego wymaganiom właściciela może potrwać trochę dłużej. Przemysław Kotwicki z serwisu otoDom.pl dodaje, że nawet gdy wszystko pójdzie zgodnie z planem nie można wykluczyć nieprzewidzianych sytuacji i rezygnacji najemcy przed upływem terminu umowy najmu, co pociągnie stratę czasu i pieniędzy dla właściciela.
Ryzyko nieuczciwości najemcy
Kaucja w teorii powinna zabezpieczyć właściciela mieszkania – przyjmuje się typową jej wysokość na poziomie miesięcznej opłaty za wynajem. W wypadkach nieuczciwości najemcy nie jest to jednak wystarczające zabezpieczenie. Bezwzględnie należy sporządzić załącznik do umowy, w którym wymienione będą elementy wyposażenia mieszkania i ich stan. Należy stosować zasadę ograniczonego zaufania – i na bieżąco kontrolować nie tylko wpłaty czynszu dla właściciela, ale także dokonywanie opłat administracyjnych, za media, czy także utrzymanie stanu mieszkania. Warto także skorzystać z usług agencji nieruchomości, które często maja sprawdzonych klientów, czy też wynajmują mieszkania pracownikom firm, które obsługują – powinno to ograniczyć ryzyko w tym względzie.
Ryzyko utraty płynności finansowej
Żaden inwestor nie potrafi przewidzieć przyszłości. Nie wiadomo, co stanie się nie tylko za miesiąc, czy kwartał, ale tym bardziej za rok, czy za kilka lat. W wypadku zajścia nieprzewidzianych okoliczności, które zmuszą inwestora do sprzedaży mieszkania – proces ten może potrwać dłuższy okres czasu, nie ma też gwarancji uzyskania satysfakcjonującej ceny. Pod tym względem lokaty bankowe, czy zakup obligacji skarbowych są zdecydowanie płynniejszymi formami inwestowania. Z drugiej strony w wypadku nagłej potrzeby kapitałowej właściciel mieszkania nie zawsze musi je sprzedawać – może zaciągnąć kredyt bankowy i w ten sposób uniknąć konieczności szybkiej sprzedaży mieszkania. Może to być np. Kredyt bankowy zabezpieczony hipoteką na wynajmowanym mieszkaniu (oczywiście, jeżeli wcześniej nie zaciągnięto już kredytu hipotecznego), lub inny kredyt przejściowy ratujący płynność finansową inwestora, pozwalający uzyskać czas na podjęcie kluczowych decyzji o charakterze długookresowym.
– ryzyko zmiany warunków rynkowych (spadek cen mieszkań, spadek stawek wynajmu)
Okres ostatnich kilku lat na rynku nieruchomości pokazał, że rozwój sytuacji jest trudny do przewidzenia, pojawiają się też kryzysy wpływające głównie na stronę popytową i w efekcie na stronę podażową. Poza cyklem nieruchomości, który w przybliżeniu da się wyznaczyć, przychodzą także nieprzewidziane sytuacje – czego przykład mieliśmy ostatnio w II poł. 2008 r. (tzw. kryzys amerykański). Obecnie większość oznak płynących zarówno z gospodarki, jak i rynku nieruchomości wskazują na rozpoczęcie fazy ożywienia (spadek podaży na rynku deweloperskim, zahamowanie spadku cen i odbicie popytu – wzrosty sprzedaży mieszkań). Z drugiej strony obostrzenia na rynku kredytów hipotecznych sprawiają, że coraz szersza grupa osób, szczególnie młodych, bez odpowiedniej zdolności kredytowej trafia na rynek wynajmu i tam szuka mieszkań. Obiektywne przesłanki wskazują że rynek nieruchomości „chudsze” lata ma za sobą (okres jesień 2008 – jesień 2013) i nadchodzące miesiące powinny być relatywnie spokojne i wpisać się w obserwowany trend ożywienia, ryzyka nieprzewidzianych turbulencji nie da się jednak wykluczyć.
Kolejna kategorią, która w kluczowy sposób wpływa zarówno na rynek mieszkań, jak i wynajmu jest demografia. Obserwowany spadek dzietności i spadający przyrost naturalny w Polsce bardzo niekorzystnie wpływają na osłabienie potencjalnego popytu na oby tych rynkach. Z szacunków analityków Działu Badań i Analiz spółki Emmerson Realty wynika, że do 2030 r. populacja w Polsce zmniejszy się o co najmniej milion ludzi. Dodatkowo zachodzi cały czas proces starzenia się społeczeństwa, co także wpływa niekorzystnie szczególnie na rynek wynajmu mieszkań.
Ryzyko wystąpienia zdarzeń losowych
Agata Polińska z serwisu otoDom.pl podkreśla, że jak w każdej dziedzinie życia, tak i w wypadku zakupu mieszkania i przeznaczenia go na wynajem wykup ubezpieczenia lokalu to niemal warunek niezbędny. Składka ubezpieczeniowa stanowi ułamek ewentualnej kwoty szkody, a prawa Murphyego mówią, że nie warto ryzykować i oszczędzać licząc na bezproblemową eksploatację. Należy pamiętać, że stroną ubezpieczającą jest niemal zawsze właściciel nieruchomości.
Podsumowując listę ryzyk, które czyhają na właściciela mieszkania przeznaczonego na wynajem, nie jest ona przerażająca i co ważne, praktycznie pod każdym względem można przedsięwziąć kroki pozwalające na ograniczenie skali ryzyka. Dobrze zaplanowany zakup mieszkania, starannie wybrany najemca i zadbanie o wszelkie zapisy i formalności powinno w satysfakcjonujący sposób zabezpieczyć interesy właściciela.
Przemysław Kotwicki, serwis otoDom.pl
Jarosław Mikołaj Skoczeń
