Naświatowych rynkach nieruchomości utrzymuje siędobra koniunktura. Jedynie w 10 z 34 krajów przebadanych przez Lions Bank ceny domów i mieszkańspadają. Wzrosty przyspieszyły w USA i Wielkiej Brytanii, a liderami spadków pozostająkraje południowej Europy.
W większości krajów świata trzeci kwartał 2013 r. zakończył się wzrostem cen mieszkań i domów względem analogicznego okresu przed rokiem – wynika z danych zebranych przez Lions Bank. Miało to miejsce aż w 22 na 34 przebadane rynki. Stabilizacja cen (zmiana nie większa niż 0,5% względem odczytu sprzed roku) obserwowana była na kolejnych dwóch rynkach, a spadkami zakończyły drugi kwartał rynki 10 krajów.
Gdyby pokusić się o obliczenie średniej rocznej zmiany cen nieruchomości na wszystkich badanych rynkach, osiągnęlibyśmy wynik na poziomie 2,5% (r/r). Takiego wyniku nie notowano od 2011 roku. Dla porównania analogiczna zmiana obliczona rok temu sugerowała średnią zmianę cen na 34 rynkach na poziomie 0,3% (r/r).
Spadki na południu Europy
W gronie badanych krajów widać wyraźne podziały na kilka grup, w których następują zbliżone trendy zmian cen. Dla przykładu w gronie krajów anglosaskich notowane są coraz większe wzrosty cen (z wyjątkiem Kanady). Jaskółka spowolnienia zagościła natomiast w Indiach i Hong Kongu, gdzie od dłuższego czasu, z dwucyfrową dynamiką, nadymała się bańka spekulacyjna. Spadki nie opuszczają natomiast południa Europy, gdzie w wielu przypadkach od szczytu hossy przecena przekracza już 20-30%.
Siódmy rok przeceny
Dotyczy to szczególnie Hiszpanii, gdzie przecena trwa już ponad 7 lat. W tym czasie przeciętna nieruchomość straciła na wartości 40%, a na wybrzeżach – szczególnie na terenie mniej popularnych miejscowości – może być on jeszcze wyższy. Jedyne pozytywne doniesienia z tego rynku pochodzą z segmentu luksusowego, szczególnie dzięki popytowi zgłaszanemu przez zamożnych Niemców, Brytyjczyków i Azjatów. Na obrazie całego rynku wciąż ciąży jednak fakt potężnej nadpodaży, której wchłonięcie może zająć jeszcze kilka lat. To powoduje, że wciąż jest to rynek, w którym na pełne odreagowanie przyjdzie jeszcze poczek.
W złej sytuacji są także właściciele nieruchomości w Grecji, Portugali, Włoszech czy Chorwacji. Ceny w tych krajach spadły o od szczytu o od 7 do 32%. Jedynie w ostatnich 12 miesiącach przecena wyniosła od 3% (Portugalia) do 9% (Grecja).
Mniejszy azjatycki impet
Na drugim biegunie są kraje azjatyckie, w których od dłuższego czasu ceny nieruchomości rosną z roku na rok, przeważnie z dwucyfrową dynamiką. Co więcej, efekty wprowadzonych zmian regulacyjnych, które miały ten stan zmienić, są mizerne i dotyczą tylko wybranych rynków.
Spowolnienie wzrostów cen jest widoczne na przykład w Indiach, gdzie zarówno w trzecim, jak i w drugim kwartale 2013 r. ceny nieruchomości spadały. Wciąż jest za wcześnie, aby mówić o trwałej zmianie trendu. Bez wątpienia jednak jednym z głównych powodów spadków cen może być walka, którą niedawno bank centralny Indii wypowiedział inflacji, co negatywnie wpływa na popyt na nieruchomości. Wciąż jednak w ujęciu rocznym progres cen w Indiach jest na poziomie 7%.
Mniejsza dynamika wzrostu cen widoczna jest też w przypadku Hongkongu. W tym wypadku niższa dynamika wzrostu oznacza progres o 10% (r/r). Dla porównania, w drugim kwartale 2013 r. progres szacowano na 15% (r/r), a kwartał wcześniej – aż na 25% (r/r).
Władze Hongkongu dla stonowania sytuacji, w której w sposób niekontrolowany puchła bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości wprowadziły szereg regulacji. Pierwszą z nich był 15-proc. podatek od nabycia domu lub mieszkania przez cudzoziemców, a osoba sprzedająca nieruchomość przed upływem trzech lat od jej nabycia musi zapłaci
nawet 20% od osiągniętego przychodu. Podwojono też podatek od czynności cywilno-prawnych przy nabywaniu nieruchomości wartej ponad 250 – 260 tys. dolarów oraz podwyższono wymagania dotyczące wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego.
Ograniczone efekty mają działania schładzające rynek nieruchomości na Tajwanie i w Chinach. Tam dane za trzeci kwartał wskazują bowiem raczej na przyspieszenie dynamiki wzrostu. W Chinach w ciągu 12 miesięcy progres wyniósł 14,1% (wobec 11,2% kwartał wcześniej), a na Tajwanie 9,9% (wobec 7,8% kwartał wcześniej).
Anglosasi uwierzyli we wzrosty
Warto wspomnieć też o kraju, w którym pękła bańka pompowana m.in. przez liberalne podejście do rynku kredytów subprime – Ameryce. W przypadku tego rynku już od dwóch lat widoczna jest poprawa przekładająca się na wzrost cen. W ciągu roku – licząc do trzeciego kwartału 2013 r. – progres wyniósł 14,5%, a od ostatniego dołka ceny odbiły już o 18,3%.
Na inny rynek anglosaski, a więc na Wyspy Brytyjskie, poprawa przyszła mniej więcej rok później niż w USA. W efekcie ostatnie 12 miesięcy przyniosły wzrost cen o 5,7%, a licząc od ostatniego dołka progres wynosi 6,2%. Pozytywne są także odczyty zmian cen w Australii. W ciągu roku ceny na rym rynku wzrosły o 6,2%, podczas gdy rok temu była to jeszcze korekta (-2,3% r/r). W efekcie ceny nieruchomości w Australii wróciły w okolice szczytów. Czynnikiem stymulującym popyt jest utrzymywanie się stóp procentowych na niskim poziomie.
Z grona krajów anglosaskich wzrosty cen spowalniają jedynie w Kanadzie. Tam w ciągu roku ceny nieruchomości rosły o 2,5% (r/r). To niewiele na tle wyniku z trzeciego kwartału 2012 r., kiedy to progres wynosił 4,5% (r/r).
Bartosz Turek, Jakub Potocki
Lions Bank
