Spadną raty kredytów mieszkaniowych zaciągniętych we frankach?

Analitycy walutowi przewidują, że w 2014 roku frank szwajcarski straci na wartości w stosunku do złotówki. Według większości prognoz kurs helweckiej waluty może osiągnąć nawet poziom 3,10 zł. Taka zmiana będzie korzystna dla wszystkich osób, które sfinansowały całość nowego mieszkania zaciągając kredyt we frankach szwajcarskich – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com

Każda zmiana wartości CHF ma znaczenie

Już od września 2011 roku stopy referencyjne, które wykorzystuje się do aktualizacji oprocentowania „frankowych” kredytów oscylują w okolicy zera. Mimo niewielkich kosztów odsetkowych, raty spłacane we frankach szwajcarskich wciąż są dość wysokie. Powodem takiej sytuacji jest niekorzystny kurs helweckiej waluty, którą rynek obecnie wycenia na 3,40 zł. Po oczekiwanej deprecjacji CHF do 3,10 zł – 3,25 zł, „frankowcy” mogliby znacznie lepiej wykorzystać rekordowo niskie oprocentowanie swoich kredytów – zauważa Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

Jak wynika z obliczeń zamieszczonych w poniższej tabeli, osoby spłacające kredyty we franku odczułyby nawet niewielkie zmiany kursowe. Po spadku notowań helweckiej waluty do 3,25 zł, miesięczna rata kredytu zmniejszyłaby się o 4,97% (zmiana kwotowa 71,36 zł – 107,26 zł dla różnych parametrów kredytu). W przypadku osłabienia franka do 3,10 zł, rata kredytu zmniejszyłaby się, aż o 9,36% (od 137,57 zł do 201,90 zł).

Wpływ spodziewanej deprecjacji franka na wysokość raty kredytu hipotecznego, który został zaciągnięty w lutym 2008 roku*
Kwota kredytu w przeliczeniu: na złote na franki (1 CHF = 2,25 PLN)	Marża kredytu	Wysokość raty płaconej w styczniu 2014 r.**	Wysokość raty po spadku kursu CHF z 3,42 PLN do 3,25 PLN***	Wysokość raty po spadku kursu CHF z 3,42 PLN do 3,10 PLN ***	Kwotowa zmiana raty po spadku kursu CHF z 3,42 PLN do 3,25 PLN (zmiana procentowa = 4,97%)	Kwotowa zmiana raty po spadku kursu CHF z 3,42 PLN do 3,10 PLN (zmiana procentowa = 9,36%)
250 000 zł 111 111 CHF	1,00 punktu procentowego (p.p.)	1 435,56 zł	1 364,20 zł	1 301,24 zł	71,36 zł	134,32 zł
	1,10 p.p.	1 452,85 zł	1 380,63 zł	1 316,91 zł	72,22 zł	135,94 zł
	1,20 p.p.	1 470,28 zł	1 397,19 zł	1 332,71 zł	73,08 zł	137,57 zł
	1,30 p.p.	1 487,83 zł	1 413,87 zł	1 348,62 zł	73,96 zł	139,21 zł
	1,40 p.p.	1 505,52 zł	1 430,68 zł	1 364,65 zł	74,84 zł	140,87 zł
	1,50 p.p.	1 523,33 zł	1 447,61 zł	1 380,80 zł	75,72 zł	142,53 zł
	1,60 p.p.	1 541,28 zł	1 464,66 zł	1 397,06 zł	76,61 zł	144,21 zł
300 000 zł 133 333 CHF	1,00 p.p.	1 722,67 zł	1 637,04 zł	1 561,48 zł	85,63 zł	161,19 zł
	1,10 p.p.	1 743,42 zł	1 656,76 zł	1 580,30 zł	86,66 zł	163,13 zł
	1,20 p.p.	1 764,33 zł	1 676,63 zł	1 599,25 zł	87,70 zł	165,08 zł
	1,30 p.p.	1 785,40 zł	1 696,65 zł	1 618,34 zł	88,75 zł	167,05 zł
	1,40 p.p.	1 806,62 zł	1 716,82 zł	1 637,58 zł	89,80 zł	169,04 zł
	1,50 p.p.	1 828,00 zł	1 737,13 zł	1 656,96 zł	90,87 zł	171,04 zł
	1,60 p.p.	1 849,53 zł	1 757,60 zł	1 676,48 zł	91,94 zł	173,06 zł
350 000 zł 155 556 CHF	1,00 p.p.	2 009,78 zł	1 909,88 zł	1 821,73 zł	99,90 zł	188,05 zł
	1,10 p.p.	2 033,99 zł	1 932,89 zł	1 843,68 zł	101,10 zł	190,32 zł
	1,20 p.p.	2 058,39 zł	1 956,07 zł	1 865,79 zł	102,32 zł	192,60 zł
	1,30 p.p.	2 082,96 zł	1 979,42 zł	1 888,07 zł	103,54 zł	194,90 zł
	1,40 p.p.	2 107,72 zł	2 002,95 zł	1 910,51 zł	104,77 zł	197,21 zł
	1,50 p.p.	2 132,66 zł	2 026,65 zł	1 933,12 zł	106,01 zł	199,55 zł
	1,60 p.p.	2 157,79 zł	2 050,53 zł	1 955,89 zł	107,26 zł	201,90 zł

*- Założenia: kredyt hipoteczny na 25 lat, spłata w ratach równych, prowizja przygotowawcza została uregulowana w gotówce, na wysokość raty nie wpływają żadne ubezpieczenia

** – Założenia: 1 CHF kosztuje 3,42 PLN, stopa referencyjna LIBOR CHF 3M wynosi 0,02%

*** – Założenie: stopa referencyjna LIBOR CHF 3M pozostanie na tym samym poziomie (0,02%)

Źródło: obliczenia własne

Kurs franka wpływa na aktualną wartość zadłużenia

Prognozowana deprecjacja franka wpłynie nie tylko na wysokość obciążeń ratalnych, ale również na spadek aktualnej wartości zadłużenia. Ta zależność będzie szczególnie istotna dla osób, które spłacają kredyt zaciągnięty we frankach szwajcarskich.

W tym kontekście można zaprezentować przykład trzech rodzin, które na początku 2008 roku sfinansowały całość nowego mieszkania (LtV = 100%) zaciągając kredyt we frankach szwajcarskich. W listopadzie 2013 roku bieżąca wartość zadłużenia kredytobiorców była aż o 24% wyższa od początkowego salda. To oznacza, że po spłacie 70 spośród 300 miesięcznych rat sprzedaż kredytowanego mieszkania wymagałaby sporej dopłaty.

Dla osób spłacających kredyt zaciągnięty na zakup mieszkania w helweckiej walucie, nawet niewielki spadek kursu franka ma duże znaczenie.

Warto przypomnieć, że zadłużenie w złotówkach takich gospodarstw domowych jest na bieżąco monitorowane przez banki. Kredytodawcy zaś, mogą domagać się ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń, jeżeli aktualna relacja długu i wartości mieszkania przekroczy alarmujący poziom (np. 130%).

Wpływ niekorzystnych zmian kursowych na wartość „frankowego” kredytu, który został zaciągnięty w lutym 2008 roku*
Kwota analizowanego kredytu w PLN (luty 2008 r.)	Kwota kredytu po przeliczeniu na CHF w lutym 2008 r. (1 CHF = 2,25 PLN)	Kwota kredytu do spłaty po przeliczeniu na CHF w listopadzie 2013 r.	Kwota kredytu do spłaty po przeliczeniu na PLN w listopadzie 2013 r. (1 CHF = 3,41 PLN)	Kwota kredytu do spłaty w listopadzie 2013 r. jako procent początkowego zadłużenia (1 CHF = 3,41 PLN)
250 000 zł	111 111 CHF	90 906,26 CHF	309 990,36 zł	124,00% 250 000 zł = 100 %
300 000 zł	133 333 CHF	109 087,51 CHF	371 988,43 zł	124,00% 300 000 zł = 100 %
350 000 zł	155 556 CHF	127 268,77 CHF	433 986,50 zł	124,00% 350 000 zł = 100 %

*- Założenia: kredyt hipoteczny w CHF na 25 lat, LtV = 100%, spłata w ratach równych, prowizja przygotowawcza została uregulowana w gotówce, na wysokość raty nie wpływają żadne ubezpieczenia, oprocentowanie kredytu od lutego

2008 r. do listopada 2013 r. było równe średnim stawkom, które w ramach statystyki stóp procentowych podaje NBP

Źródło: obliczenia własne

Andrzej Prajsnar

RynekPierwotny.com