Własny pokój nad ciepłym morzem i biznes w jednym

Marzysz o własnym kącie na greckiej wyspie albo w toskańskiej wiosce? Przyjemność posiadania apartamentu na południu Europy można połączyć z biznesem. Aby rozpocząć taką inwestycję, trzeba dysponować przynajmniej kilkudziesięcioma tysiącami euro. Możliwa do osiągnięcia rentowność mieści się w przedziale od kilku do nawet kilkunastu procent w skali roku.

Szczyt wakacyjnego sezonu skłania rodzimych inwestorów do poszukiwania nieruchomości zagranicznych. Wielu z nich decyduje się na zakup mieszkania lub domu nad ciepłym morzem wyłącznie na własny użytek, inni szukają możliwości połączenia tej opcji z wynajmem lokum w okresie gdy sami z niego nie korzystają. Jeszcze inni traktują nieruchomości zagraniczne czysto inwestycyjnie, wybierając apartamenty zarządzane przez wyspecjalizowane firmy. Mechanizm jest wtedy identyczny jak w przypadku condohoteli działających w Polsce. Oprócz osiągania zysków z działalności hotelowej, nabywca pokoju może prawie bezkosztowo spędzić w nim urlop.

Zyski wyższe niż na lokacie

Aby stać się właścicielem pokoju w zagranicznym hotelu trzeba przeważnie dysponować kwotą co najmniej kilkudziesięciu tysięcy euro. Tę granicę można przesunąć w dół, jeśli inwestor jest zainteresowany zakupem tylko części pokoju na zasadach współwłasności. Tego typu rozwiązania, nieznane w Polsce, znaleźć można na Zachodzie. Niemniej ważne jest też to, ile na takiej inwestycji można zarobić. Dane zebrane przez Lions Bank pokazują, że w europejskich projektach hotelowych rentowności zawierają się w szerokim przedziale od kilku do nawet kilkunastu procent wartości nieruchomości w skali roku. Jest to zatem więcej niż wynosi obecnie oprocentowanie lokat bankowych w złotych. Trzeba jednak mieć na względzie, że inwestując w apartament podejmuje się ryzyko działalności hotelowej, a do tego lokując pieniądze za granicą, podejmuje się ryzyko walutowe. Ciekawostką w przypadku projektów zagranicznych jest, występująca w niektórych umowach, możliwość odsprzedaży pokoju hotelowego np. po 10 latach za z góry określoną kwotę, znacznie wyższą od pierwotnej ceny zakupu nieruchomości.

Przykłady zagranicznych inwestycji hotelowych
Lokalizacja / kraj	Typ nieruchomości	Wartość nieruchomości	Rentowność	Standard	Dodatkowe uwagi
Egerszalok, Węgry	hotel	od 80 – 90 tys. EUR za pokój hotelowy*	10% rocznie przez 10 lat	4 gwiazdki, SPA, pole golfowe	po 10 latach możliwość odsprzedania za 125% ceny zakupu
Limousin, Francja	hotel	od 150 tys. GBP za pokój hotelowy*	przez 2 lata po 10% rocznie lub przez 3 lata po 8% rocznie	5 gwiazdek, SPA, pole golfowe	po 10 latach możliwość odsprzedania za 150% ceny zakupu
North Yorkshire, Wielka Brytania	hotel	od 350 tys. GBP	Udział w zyskach, ale min. 6% rocznie (przez 10 lat)	5 gwiazdek, SPA, pole golfowe
Toskania, Włochy	hotel	od 330 tys, EUR (apartament) od 1 mln EUR (rezydencja z basenem)	4% rocznie	Luksusowe wille na wsi
Vale do Lobo, Portugalia	osiedle rezydencji	od 199 tys. EUR za apartament	5% rocznie (wybrane nieruchomości)	Luksusowe apartamenty i rezydencje	głównie zakupy na własne potrzeby, a nie na wynajem
Walia, Wielka Brytania	hotel	od ok. 430 tys. GBP*	10% przez 10 lat, a potem 12,5% przez kolejne 5 lat	5 gwiazdek, SPA	umowa na 15 lat, możliwość odsprzedaży za 150% ceny (od 11 roku)
Wyspa Sal, Wyspy Zielonego Przylądka	hotel	od 140 tys. EUR za pokój hotelowy	50-proc. udział w przychodach. Szacowana przez operatora na od 9 do 12% rocznie	5 gwiazdek, nad brzegiem morza	umowa na 15 lat
Wyspa Samos, Grecja	hotel	od 126 tys. GBP za pokój hotelowy*	8% rocznie przez 2 lata z gwarancją ceny odsprzedaży lub 5% rocznie przez 9 lat bez gwarancji ceny odsprzedaży	5 gwiazdek nad morzem, SPA, marina	po 9 latach możliwość odsprzedaży za 180% ceny
* możliwy też zakup ułamkowego udziału Źródło: informacje zebrane przez Lion’s Bank

Czynsz stały lub zmienny

Rozważając inwestycje w zagraniczne nieruchomości hotelowe trzeba jednak zwrócić uwagę nie tylko na potencjalne stopy zwrotu, ale też na atrakcyjność samego obiektu. Najlepszym gwarantem obiecanych w umowie czynszów jest bowiem wysokie obłożenie obiektu. Ważne jest więc, aby hotel miał np. dostęp do SPA, zaplecza konferencyjnego czy pola golfowego. Gwarantuje to wysoki poziom obłożenia także poza szczytem sezonu turystycznego.

Tego typu udogodnienia istnieją na przykład w pałacu położonym w prowincji Limousin we Francji. W tym pięciogwiazdkowym obiekcie inwestorzy mogą kupić pokoje hotelowe w cenie od 150 tys. funtów szterlingów. Właściciele mają do wyboru gwarantowaną rentowość na poziomie 10% rocznie przez dwa lata lub 8% rocznie przez trzy lata. Co ciekawe, takie stopy zwrotu są trzykrotnie wyższe niż możliwe do osiągnięcia w przypadku wynajmu apartamentu w Paryżu. Według danych portalu GPG, w tym mieście rentowność wynajmu wynosi obecnie 3%. Warto zauważyć, że w przypadku apartamentu hotelowego, po okresie gwarantowanego czynszu inwestor zacznie otrzymywać wynagrodzenie zależne od obłożenia nieruchomości.

Źródło: Assetinternational

Podobnie w Wielkiej Brytanii czy Grecji, gdzie szacowana przez GPG rentowność wynajmu mieszkań w stolicach nie przekracza 4% w skali roku, można znacznie więcej zarobić inwestując w pokoje hotelowe w miejscowościach turystycznych. Na uwagę zasługuje np. propozycja z Północnego Yorkshire. Powstaje tam kompleks hotelowy (ponad 300 pokoi) ze SPA, czterema lądowiskami dla helikopterów i polem golfowym. Aby stać się właścicielem jednego ze znajdujących się w tym budynku pokoi trzeba dysponować budżetem przynajmniej 350 tys. funtów. Przez 10 lat inwestor może jednak liczyć na to, że jeśli obłożenie pokoju nie zagwarantuje przynajmniej 6% rentowności, to różnicę dopłaci zarządca.

Ciekawe jest też rozwiązanie zaproponowane na greckiej wyspie Samos. Tam po dziewięciu latach posiadania nieruchomości zarządca zobowiązał się do odkupienia pokoju hotelowego za 180% jego pierwotnej ceny. Gwarancję taką można dostać decydując się na otrzymywanie czynszu najmu na poziomie 8% wartości nieruchomości przez pierwsze 2 lata, a potem udział w zysku wypracowanym przez hotel. Najtańsze pokoje wycenione zostały na 126 tys. GBP. Właściciel będzie też mógł w swoim pokoju spędzić wakacje.

Źródło: Assetinternational

Toskańska wieś pozwoli uniknąć zgiełku

Przedstawione powyżej inwestycje składają się jednak często nawet z kilkuset pokoi, co niestety nie gwarantuje ciszy i spokoju w okresie wakacyjnym. Jeśli dla inwestora ważnym czynnikiem jest możliwość uniknięcia zgiełku podczas spędzania wakacji we własnej części hotelu, bardziej interesująca może okazać się propozycja z jednego z pagórków Toskanii. Tam na nabywców czekają apartamenty w cenach od 330 tys. EUR oraz rezydencja z własnym basenem za 1 mln euro. Wszystkie nieruchomości są utrzymane w stylu charakterystycznym dla toskańskiej wsi. Do dyspozycji właścicieli są ponadto dwa baseny, kort tenisowy, boisko, amfiteatr oraz klub fitness. Kosztem spokoju w trakcie własnych wakacji właściciele nieruchomości w tym kompleksie mogą liczyć na niższe przychody z najmu niż te generowane przez wspomniane wcześniej projekty. W umowach widnieje bowiem rentowność na poziomie 4% rocznie. Jest to wynik zbliżony do tego, który generują wg GPG apartamenty w centrum Rzymu.

Zarządzaniem może się zająć lokalny pośrednik

Oczywiście zakup nieruchomości zarządzanej „od a do z” przez wyspecjalizowaną firmę zrzeszającą inwestorów pod jednym szyldem hotelowym, to tylko jedna z opcji dostępnych na rynku nieruchomości. Innym rozwiązaniem jest zakup atrakcyjnej turystycznie nieruchomości, której wynajmem może zająć się lokalny pośrednik. Za taką usługę przeważnie pobierana jest opłata w wysokości od kilkunastu do 25% uzyskanego czynszu. W cenie tej oczywiście znajdować się powinno przygotowanie apartamentu do wynajmu oraz opieka nad nieruchomością. W takim systemie można wynajmować na przykład apartamenty i rezydencje sprzedawane w kurorcie Vale do Lobo (Algavre, Portugalia). Jest to największy ośrodek (500 ha) tego typu w Portugalii, którego budowa rozpoczęła się w 1962 roku. Na terenie obiektu, położonego 15 minut drogi od lotniska Faro, znajduje się ponad 1500 luksusowych domów i apartamentów. W samym ośrodku są dwa pola golfowe, i tyle samo kilometrów piaszczystych plaż, do tego 14 kortów tenisowych, 15 restauracji i barów, poza tym SPA, fitness i centrum medyczne.

W przypadku wybranych nieruchomości możliwe jest osiąganie przychodu z wynajmu na poziomie 5% rocznie przez 5 lat. Reszta może przynosić zyski właścicielowi, o ile znajda się najemcy. Najtańsze apartamenty w tej inwestycji kosztują niecałe 200 tys. euro. Za tę cenę można stać się właścicielem lokalu o powierzchni 94 m kw. z jedną sypialnią. Apartament jest wykończony „pod klucz”. Z drugiej strony, za niewiele mniej niż 3 mln euro, można stać się właścicielem w pełni wykończonej i wyposażonej willi tuż przy plaży. Z tarasu i okien można podziwiać plażę, Atlantyk i nadbrzeżny rezerwat. Willa ma 310 m kw. powierzchni, 4 sypialnie, 5 łazienek, basen i spory taras.

Huśtawka walutowa nie sprzyja inwestycjom

Inwestując w nieruchomości wakacyjne, należy pamiętać o konsekwencjach wahań kursowych. Obecna tendencja spadku wartości złotego sprzyja takim inwestycjom, gdyż zarówno przeliczony na złote czynsz wynajmu, jak i wyrażona w złotych wartość nieruchomości za granicą, rosną wraz z kolejną przeceną naszej waluty. Odwrotna sytuacja miałaby natomiast miejsce w przypadku umocnienia złotego.

Jak zmiany kursowe z ostatnich lat wpływały na rentowności inwestycji w zagraniczne nieruchomości? Prześledźmy to na przykładzie. Dla uproszczenia przyjmiemy, że wartość nieruchomości wyrażona w euro jest stała, a zmienia się jedynie kurs walutowy. Gdyby polski inwestor wydał na mieszkanie za granicą 100 tys. euro w czerwcu 2001 roku, to faktycznie ulokowałby w niej 335 tys. zł. Zmiany na rynku walutowym w kolejnych miesiącach powinny takiego inwestora cieszyć. W lutym 2004 roku euro kosztowało już 4,9 złotego. W efekcie 100 tys. euro ulokowane w mieszkaniu warte byłoby aż 490 tys. złotych.

Ale już gdyby dokonał inwestycji na przykład na początku 2004 roku przy kursie 4,9 zł za euro i chciał ją zamknąć pięć lat później, gdy kurs oscylował w okolicach 3,2 zł za euro, poniósłby sporą stratę.

Bartosz Turek

Źródło: Lions Bank