Badania popytu na rynku mieszkaniowym przeprowadzane w oparciu o deklaracje potencjalnych nabywców wskazują, że idealna nieruchomość powinna charakteryzować się prestiżową lokalizacją, niebudzącym wątpliwości stanem technicznym, wysokim standardem oraz oczywiście bardzo atrakcyjną ceną. Problem w tym, że takie oferty w zasadzie nie sposób znaleźć.
Popyt deklarowany na rynku mieszkaniowym to swoisty „koncert życzeń” potencjalnych nabywców, kompilacja możliwie najlepszych, nierzadko wzajemnie wykluczających się cech mieszkania. Popyt deklarowany można zdefiniować jako odpowiedź na pytanie: „Jaką mieszkanie chciałbym kupić?” a nie pytanie: „Jakie mieszkanie faktycznie kupię?”. Takie dane nie przedstawiają rzeczywistego obrazu rynku – prezentują jedynie szerokie ramy wyznaczonego obszaru poszukiwań nieruchomości.
Analitycy Działu Badań i Analiz firmy Emmerson przeanalizowali transakcje kupna/sprzedaży mieszkań zawarte za pośrednictwem firmy w okresie od początku 2013 r. na pięciu głównych rynkach mieszkaniowych w kraju – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku. Dzięki temu poznano faktyczny kształt popytu realnego, który odzwierciedla nie tyle preferencje kupujących, co ich faktyczne możliwości finansowe.
Zdecydowana większość popytu koncentruje się wokół mieszkań określanych mianem małych lub średnich, co w zakresie metrażu oznacza między 30 a 60 mkw. Największa część kupujących – 19% – wybierała mieszkania małe o powierzchni między 30 a 40 mkw. Mieszkania o powierzchni poniżej 30 mkw. nie cieszyły się już tak dużym zainteresowaniem – były one przedmiotem tylko 7% transakcji. Wydaje się, że dla większości poszukujących taki metraż mieszkania jest zbyt mały i niespełna podstawowe kryterium oczekiwanej funkcjonalności. W takich sytuacjach wybierane są większe mieszkania ale o podobnej cenie wynikającej chociażby z gorszej lokalizacji czy niższego standardu.
Po około 15% przeanalizowanych transakcji dotyczyło mieszkań o powierzchni z przedziałów między 40 a 50 mkw., między 50 a 60 mkw. oraz między 60 a 70 mkw. Od mieszkań o metrażu około 60 mkw. widoczna jest typowa tendencja spadku popytu wraz ze wzrostem mieszkań. Tendencja ta nie dotyczy jedynie ostatniego segmentu największych apartamentów, który ma swoje specyficzne i jak się okazuje nie takie wąskie grono amatorów. W przypadku lokali, których powierzchnia przekracza 100 mkw. popyt był dość wysoki – co dziesiąte sprzedane mieszkanie charakteryzowało się takim właśnie metrażem.
Powierzchnia mieszkań będących przedmiotem transakcji kupna/sprzedaży mieszkań zawartych za pośrednictwem firmy Emmerson w okresie I – IV 2013
Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie transakcji zawartych
za pośrednictwem firmy Emmerson
Źródło: Emmerson
