Nowe dopłaty do kredytów mieszkaniowych jeszcze bardziej okrojone

Rząd ma się dziś zająć projektem ustawy, która wprowadzi na rynek nieruchomości nowy mechanizm wsparcia osób młodych w drodze do własnych „czterech kątów” – „Mieszkanie dla młodych”. Ma on kosztować budżet znacznie mniej niż „Rodzina na swoim”, a co za tym idzie będzie znacznie bardziej okrojony.

Na drodze do realizacji programu „Mieszkanie dla młodych” postawiony zostanie dziś kolejny krok – ma się nim zająć Rada Ministrów. Czekamy nie tylko na samo przyjęcie projektu (co jest prawie pewne), ale też na rozstrzygnięcie tego, czy w nowym programie rodziny decydujące się na trzecie lub kolejne dziecko będą mogły liczyć na dodatkowe pieniądze z budżetu.

Mniejsza wersja „Rodziny”

Dziś niestety wiemy już, że nowy program najprawdopodobniej będzie okrojoną wersją obowiązującej do końca 2012 roku „Rodziny na swoim”. Skalę ograniczenia można zobrazować na podstawie informacji o kosztach obu programów. „Rodzina na swoim” w całym okresie obowiązywania może kosztować budżet około 6-7 mld złotych. W tym programie o dopłaty można było się ubiegać w latach 2007 – 2012, a więc przez 6 lat. W efekcie można pokusić się o stwierdzenie, że każdy rok obowiązywania „Rodziny na swoim” oznacza koszt dla budżetu na średnim poziomie ponad 1 mld złotych. Dla porównania „Mieszkanie dla młodych” ma kosztować budżet rocznie od 600 mln do 662 mln złotych.

Warto też pamiętać, że źródłem finansowania dla nowego programu dopłat jest likwidacja zwrotu VAT za materiały budowlane. Do 2022 roku budżet na zmianie zwrotu VAT na program „Mieszkanie dla młodych” może zaoszczędzić nawet 6,6 mld złotych – wynika z oceny skutków nowej ustawy.

Porównanie „Rodziny na swoim” i „Mieszkania dla młodych”
Wyszczególnienie	„Rodzina na swoim”	„Mieszkanie dla młodych”
Obowiązywanie	do końca 2012 roku	projekt ustawy przed procesem legislacyjnym; planowana data faktycznego uruchomienia to początek 2014 roku
Grono beneficjentów	rodziny i single; wymagany limit wieku kredytobiorcy na poziomie 35 lat nie dotyczy osób samotnie wychowujących dzieci. Wymaganie to uznawane jest ponadto za spełnione w przypadku rodzin, w których przynajmniej jeden z małżonków ma maksymalnie 35 lat	rodziny, osoby samotnie wychowujące dzieci i single, w wieku do 35 lat. Wymaganie to uznawane jest ponadto za spełnione w przypadku rodzin, w których przynajmniej jeden z małżonków ma maksymalnie 35 lat
Posiadanie nieruchomości	rodziny – dopłata dla rodzin nieposiadających w danym momencie nieruchomości, single – dopłata przy zakupie pierwszego mieszkania	dopłata przy zakupie pierwszego mieszkania
Typ nieruchomości	mieszkania i domy	mieszkania
Wielkość nieruchomości	domy do 140 m kw., mieszkania do 75 m kw. (rodziny i osoby samotnie wychowujące dzieci), mieszkania do 50 m kw. (single)	mieszkania do 75 m kw.
Wspierany rynek	wtórny i pierwotny	pierwotny
Limit ceny m kw.	cena metra nie wyższa niż wskaźnik publikowany przez BGK	cena metra nie wyższa niż wskaźnik publikowany przez BGK. Dla gmin sąsiadujących z siedzibą sejmiku lub wojewody 120% limitu dla obszarów poza stolicami województw
Wysokość dopłaty	blisko połowa odsetek od kredytu przez 8 lat (max. 27% wartości nieruchomości); dopłata liczona do 30 m kw. mieszkania (single), 50 m kw. mieszkania (rodziny i osoby samotnie wychowujące dzieci), 70 m kw. domu (rodziny i osoby samotnie wychowujące dzieci)	10 – 20% kosztu odtworzenia mieszkania o powierzchni do 50 m kw. 10% dla singli i bezdzietnych rodzin. Dodatkowe 5% dla rodzin z dziećmi; kolejne 5% jeśli w ciągu 5 lat urodzi się w rodzinie trzecie lub kolejne dziecko
Moment otrzymania dopłat	co miesiąc przez pierwsze 8 lat kredytowania	jako ostatnia transza zapłaty za nieruchomość

Pomoc z pięcioma limitami

Zgodnie z rozważanym dziś projektem ustawy w „MdM” potencjalni beneficjenci natrafią na pięć kryteriów ograniczających możliwość skorzystania z dopłat. Część z nich jest większą lub mniejszą kalką tych obowiązujących w programie „RnS”. Mamy więc limit ceny metra kwadratowego. Będą one zróżnicowane dla konkretnych lokalizacji. Najwyższe obowiązywać będą w stolicach województw, a najniższe w powiatach oddalonych od stolic województw.

Nowością są limity w powiatach sąsiadujących ze stolicami województw. Powstają one poprzez podwyższenie o 20% limitów dla powiatów oddalonych od stolicy województwa. Gdyby mechanizm działał dziś, to byłoby to od niespełna 2,8 tys. zł za m kw. w powiatach niesąsiadujących ze stolicą województwa Lubelskiego do niewiele ponad 5,5 tys. z zł za m kw. w Warszawie. Limity te są na tyle niskie, że dziś w większości miast trudno byłoby znaleźć atrakcyjne mieszkanie kwalifikujące się do programu.

Kolejnym obostrzeniem jest limit powierzchni. W programie „MdM” zarówno single, jak i rodziny mogą kupować mieszkanie o ile jego powierzchnia jest nie większa niż 75 m kw., a dopłata liczona jest do 50 m kw.

Limitowane jest także grono beneficjentów. Ma być ono ograniczone do osób w wieku nie wyższym niż 35 lat (w przypadku małżeństwa ważny jest wiek młodszego z małżonków). Osoby te nie mogą ponadto być wcześniej właścicielami nieruchomości mieszkalnej.

Sporym ograniczeniem jest też limit rodzaju nieruchomości. W programie „MdM” będzie można otrzymać wsparcie, o ile przedmiotem nabycia będzie mieszkanie od dewelopera. Na wsparcie nie mogą więc liczyć nabywcy na rynku wtórnym, ani osoby, które chciałyby kupić lub zbudować dom. Problem w tym, że w nawet trzech na cztery powiaty w Polsce deweloperzy nie działają lub działają w tak ograniczonym zakresie, że nie gwarantuje to odpowiedniej podaży.

Aktywność deweloperów w powiatach
Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2012 r.	Liczba powiatów	Udział w ogólnej liczbie
0	198	52,2%
1 – 50	80	21,1%
51 – 100	33	8,7%
101 – 500	49	12,9%
501 – 1000	10	2,6%
ponad 1000	9	2,4%
ogółem	379	100,0%
Źródło: GUS. Urząd w swoich statystykach uwzględnia pod pojęciem „mieszkanie” zarówno mieszkania, jak i domy

Nie można też zapomnieć, o limicie wydatków. Do wypłaty na rok 2014 ma być 600 mln złotych. W kolejnych latach limit ten będzie rósł i tak w 2018 ma wynieść 662 mln zł.

„Rodzina” lepsza niż „mieszkanie” czy nie?

Warto podkreślić, że dopłaty w programie „MdM” mają być przekazywane beneficjentowi jako substytut wkładu własnego. Może to pozwolić potencjalnym nabywcom na zadośćuczynienie wymaganiom, które od 2014 roku najprawdopodobniej wprowadzi Komisja Nadzoru Finansowego (dziś nie jest to jeszcze pewne), wybór atrakcyjniejszych ofert kredytów lub rzadziej korzystać z dodatkowo płatnego ubezpieczenia niskiego wkładu. Co więcej fakt, że nabywca pieniądze otrzymuje z góry, powoduje też, że musi od banku pożyczyć na zakup mniej pieniędzy i od niższej kwoty opłacać odsetki. W efekcie do banku trzeba oddać mniej kapitału i mniej odsetek. Gdyby te wartości zsumować, może się okazać, że w niektórych przypadkach miałyby one większą wartość niż dopłaty do kredytu, które można otrzymać w programie „Rodzina na swoim”.

Posłużmy się przykładem rodziny z dzieckiem, która chciałaby kupić w Warszawie nowe mieszkanie o powierzchni 50 m kw. za 277 tys. zł. Zgodnie z szacunkami Home Broker dopłatę w „Rodzinie na swoim” można oszacować na 57 785 zł. W „MdM” dopłata wyniosłaby 41 561 zł. Jednak z uwagi na to, że o taką sumę zmniejsza się kwota kredytu, beneficjenci niejako „zyskaliby” dodatkowe 27 742 zł odsetek, których nie musieliby odprowadzić do banku (kredyt na 25 lat, oprocentowanie 4,5%). Z punktu widzenia czysto rachunkowego ich korzyść w całym okresie kredytowania mogłaby być większa więc niż w przypadku programu „RnS”.

Takim podejściem nabywcy mieszkań się jednak nie kierują. Z doświadczeń doradców Home Brokera wynika bowiem, że najważniejsze dla nich jest zminimalizowanie bieżących obciążeń, jakie wiążą się z zakupem mieszkania. I w tym względzie „Rodzina” miała zdecydowaną przewagę nad „Mieszkaniem”. W pierwszym przypadku rodzina kupująca mieszkanie za 277 tys. zł płaciłaby przez pierwszych osiem lat ratę niższą niż 900 zł. W „MdM” byłoby to 1309 zł.

Porównanie kosztów zakupu mieszkań na kredyt standardowy i z dopłatą
Przypadek	Standardowy kredyt		Kredyt w programie „Rodzina na swoim”		Kredyt w programie „Mieszkanie dla młodych”
	wysokość pierwszej raty równej	łączny koszt obsługi długu / suma dopłat	wysokość pierwszej raty równej	łączny koszt obsługi długu / suma dopłat	wysokość pierwszej raty równej	łączny koszt obsługi długu / suma dopłat
Singiel kupuje w Warszawie nowe mieszkanie o powierzchni 50 m kw. za 277,075 tys. zł	1540 zł	184947 zł / 0 zł	1140 zł	150256 zł / 34691 zł	1386 zł	166452 zł / 27708 zł
Bezdzietna rodzina kupuje w Warszawie nowe mieszkanie o powierzchni 50 m kw. za 277,075 tys. zł	1540 zł	184947 zł / 0 zł	874 zł	127162 zł / 57785 zł	1386 zł	166452 zł / 27708 zł
Rodzina z jednym dzieckiem kupuje w Warszawie nowe mieszkanie o powierzchni 50 m kw. za 277,075 tys. zł	1540 zł	184947 zł / 0 zł	874 zł	127162 zł / 57785 zł	1309 zł	157205 zł / 41561 zł
Założenia: Kredyt na 100% LtV (w MDM odpowiednio mniej). Oprocentowanie kredytu 4,5%. Okres kredytowania 25 lat. Stopa referencyjna do RnS 5,77%

Najwięcej dopłat na początku

Trzeba też pamiętać, że nowy program dopłat faktycznie ruszy dopiero w 2014 roku. Trudno w tym momencie oszacować jak wielu beneficjentów będzie skłonnych z dofinansowania skorzystać. Szacunki ministerstwa wydają się jednak nadmiernie optymistyczne. Szczególnie dotyczy to pierwszego roku działania programu. Zgodnie z projektem ustawy w 2014 roku będzie bowiem można wykorzystać 600 mln złotych oraz nawet do połowy środków przeznaczonych na kolejne lata (2015 – 615 mln zł, 2016 – 630 mln zł, 2017 – 646 mln zł, 2018 – 662 mln zł). O tym czy beneficjent będzie korzystał z budżetu przewidzianego na rok 2014, 2015 czy 2016, decydować będzie w uproszczeniu prognozowany moment oddania inwestycji do użytkowania. Dopłata z budżetu ma być przekazywana na konto dewelopera jako ostatnia część należności za mieszkanie.

Problem w największym stopniu dotyczyć więc będzie roku 2014. Gdyby bowiem przyjąć, że przeciętne mieszkanie kwalifikujące się do dopłat będzie miało wartość 200 tys. zł, to w ciągu zaledwie pierwszego roku działania programu będzie można kupić około 20 -30 tys. mieszkań deweloperskich, o ile ich budowa zakończy się do końca przyszłego roku.

Założenie to wydaje się zupełnie nierealne z przynajmniej trzech powodów. Po pierwsze w początkowej fazie działania programu świadomość konsumentów będzie się dopiero budowała, tak samo jak odpowiednie procedury w bankach. Nie można też zapomnieć, że z nowego instrumentu wsparcia będą też musiały nauczyć się korzystać firmy deweloperskie odpowiednio dostosowując swoje cenniki. Wystarczy przypomnieć, że w pierwszym roku działania programu „Rodzina na swoim” udzielono jedynie 4 tys. kredytów z dopłatą, a w roku kolejnym było to jedynie 6,6 tys. umów. Na koniec należy też zauważyć, że zgodnie z danymi Home Broker mieszkania gotowe stanowiły na początku bieżącego roku jedynie 27% sprzedanych lokali na rynku pierwotnym. O ile więc ten parytet miałby się utrzymać także w przypadku nowego programu dopłat, to w pierwszym roku musiałby się on cieszyć popularnością sięgającą 80 – 120 tysięcy beneficjentów. Są to wielkości niemożliwe do osiągnięcia, biorąc pod uwagę fakt, że u szczytu swojej popularności znacznie szerszy rynkowo mechanizm jakim była „Rodzina na swoim” skusił niewiele ponad 51 tys. beneficjentów.

W efekcie można się spodziewać, że 600 mln złotych zaplanowanych na finansowanie programu „Mieszkanie dla młodych” w 2014 roku nie zostanie w pełni wykorzystanych, a więc część pieniędzy wróci do budżetu.

W 2017 roku zacznie się wygaszanie

To jednak nie wszystko. Projekt ustawy zakłada ponadto koniec „Mieszkania dla młodych” w 2018 roku, a ostatnie wnioski będzie można składać do końca trzeciego kwartału tamtego roku. Wnioski te będą mogły dotyczyć jedynie zakupu mieszkań, gdzie planowane przeniesienie własności nastąpi nie później niż w 2018 roku. W efekcie jeśli beneficjent w trakcie 2017 roku znajdzie idealne dla siebie lokum, które mogłoby zakwalifikować się do dopłaty, ale oddanie do użytkowania nastąpi dopiero w 2019 roku, nie będzie mógł skorzystać z budżetowych pieniędzy.

Start w 2014 roku?

Na koniec należy przypomnieć, że o ile Rząd skieruje projekt do sejmu, to przed nami jeszcze cała procedura parlamentarna. W jej trybach projekt ustawy może podlegać zmianom. Dopiero jego ostateczną, na której znajdzie się podpis prezydenta będzie można oceniać w kontekście konkretnych warunków rynkowych. Z drugiej strony dziś wiemy już, że cały rok 2013, który w związku ze spodziewanym nikłym wzrostem gospodarczym dla rynku nieruchomości nie jest łatwy, pozostanie bez żadnego programu wsparcia. Negatywne zjawiska może ponadto pogłębić fakt, że pewna część potencjalnych nabywców może wstrzymywać się z zakupem mieszkania w 2013 roku, aby skorzystać z planowanego nowego programu dopłat. Dziś ta grupa bez wątpienia nie jest jeszcze duża, ale może to się zmieniać np. wraz z tym jak projekt stosownej ustawy trafi faktycznie pod obrady sejmu.

Bartosz Turek