Kraków, Poznań, Łódź i Warszawa nie posiadają planów zagospodarowania swoich najatrakcyjniejszych terenów inwestycyjnych, zatem – zgodnie z niedawnym orzeczeniem Sądu Administracyjnego1– nie mogą tam powstawać obiekty komercyjne o powierzchni przekraczającej 2000 m kw. Na skutek aktualnej linii orzeczniczej sądów administracyjnych urzędy zawieszają przyznawanie decyzji o warunkach zabudowy na takich terenach, a inwestorzy nie mogą kontynuować realizacji zaplanowanych projektów budowlanych.
Polskie regulacje dotyczące procesu budowlanego nie należą do najbardziej przyjaznych inwestorom. Co prawda w ostatnich latach coraz więcej mówi się o konieczności przeprowadzenia zmian w tym zakresie jednakże podjęte działania na razie nie przynoszą wymiernych efektów. Problemy jakie napotyka na swojej drodze inwestor wynikają między innymi z niewystarczającego i fragmentarycznego pokrycia planistycznego kraju.
Pomimo wielu przeciwności, rynek nieruchomości komercyjnych to jeden z najprężniej rozwijających się dziś w Polsce obszarów gospodarki. W 2012 rokuwolumen transakcji na tym rynku osiągnął wartość 2,8 mld EUR, odnotowując wzrost trzeci rok z rzędu i osiągając najwyższy wynik od 2007 r. Przeprowadzone w Polsce transakcje stanowiły 75% wartości wszystkich transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowej.2
„Rozwój rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce przyciąga uwagę inwestorów zagranicznych” – mówi Wojciech Wachacki, partner wkancelarii Squire Sanders Święcicki Krześniak w Warszawie. „Jednakw rankingu Banku Światowego Doing Business 2013 pod względem łatwości przebiegu procesu inwestycyjnego Polska jest wciąż na dalekiej 161 pozycji na 183 państwa. Wśród czynników najbardziej utrudniających procesy inwestycyjne w Polsce znajduje się brak planów zagospodarowania przestrzennego miast.Uchwalanie takich planów miała wymusić ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r., ale w wielu aglomeracjach nadal duża część działek znajdujących się w atrakcyjnych lokalizacjach nie jest ujęta w tego rodzaju planach, co oznacza, iż procedura uzyskania pozwolenia na budowę będzie bardziej złożona i tym samym dłuższa”.
Plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego. Powinien być podstawowym dokumentem, który w sposób wiążący określa przeznaczenie danego terenu oraz warunki jego zagospodarowania i zabudowy, a także rozmieszczenie inwestycji publicznych. Jednakże, zgodnie z analizą wykonaną w lutym 2012 roku dla Departamentu Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przez Polską Akademię Nauk Instytutu Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania im. S. Leszczyckiego, pod koniec roku 2010 miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego pokryte było 26,4% powierzchni kraju. Większość planów miejscowych sporządzana jest dłużej niż 3 lata, a koszty związane z tą procedurą są bardzo wysokie. Wiele najważniejszych miast w kraju, takich jak Kraków, Poznań, Łódź, a także Warszawa, nie posiada planów zagospodarowania swoich najatrakcyjniejszych terenów inwestycyjnych. Jak wynika z przytoczonej powyżej analizy, co prawda w 2010 roku można było zauważyć wyraźne przyspieszenie uchwalania planów miejscowych w największych miastach, jednak wskaźniki nadal nie są zadowalające. I tak do końca 2010 roku w Warszawie osiągnięto 27,8% pokrycia powierzchni miasta planami zagospodarowania przestrzennego, w Krakowie wskaźnik ten wyniósł 29,2%, w Poznaniu 28,9 %, natomiast w Łodzi poniżej 10%.
„W przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, inwestorzy realizują przedsięwzięcia budowlane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu” – wskazuje mec. Wojciech Wachacki. „Jednak to rozwiązanie jest obciążone dużym ryzykiem.Sytuację komplikuje niedawne orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego zgodnie, z którym jeśli dla danego terenu nie istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, nie mogą powstawać tam wielkopowierzchniowe obiekty handlowe. Z uwagi na zaprezentowaną powyżejlinię orzeczniczą większości sądów administracyjnych,urzędy zawieszają wydawanie decyzji o warunkach zabudowy na takich terenach, a inwestorzy nie mogą kontynuować realizacji zaplanowanych inwestycji. Dla deweloperów, którzy ponieśli już nakłady finansowe np. na zakup gruntu czy sporządzenie projektu budowlanego jest to poważny problem. Sytuacja ta z pewnością nie zachęca potencjalnych inwestorów do lokowania swoich środków finansowych na polskim rynku nieruchomościowym”.
Prowadzenie inwestycji w oparciu o uzyskaną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest obciążona dużym ryzykiem. Pewność obrotu w tej sytuacji gwarantuje jedynie plan zagospodarowania przestrzennego. Ułatwia on życie nie tylko inwestorom, ale i mieszkańcom danego terenu oraz organom administracji.”Realizacja projektu budowlanego zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę wydaną na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to najbardziej pożądana przez inwestorów sytuacja. Z uwagi na brak konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zmniejsza się ryzyko przerw w realizacji projektu spowodowanych odwołaniami od tej decyzji wnoszonymi przez osoby trzecie niezadowolone z powstającej inwestycji”- podkreśla mec. Wojciech Wachacki.
Squire Sanders Święcicki Krześniak
Wojciech Boczoń
