Zakup mieszkania to długi i żmudny proces, który wymaga od kupującego podjęcia wielu bardzo ważnych decyzji. Aby zaoszczędzić sobie stresu warto zatem dobrze się do niego przygotować i dokładnie sprawdzić wymarzone lokum. Według ekspertów Związku Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF) coraz częściej zdarza się sytuacja, gdy mieszkanie, które chcemy kupić jest już obciążone kredytem. Na co wtedy powinniśmy zwrócić uwagę?
Zacznij od sprawdzenia księgi wieczystej
Kupno nieruchomości, na której właściciel wcześniej zaciągnął kredyt warto zacząć od sprawdzenia księgi wieczystej – Najlepiej zacząć od sprawdzenia jej III i IV działu kupowanej nieruchomości. Co istotne, możemy to zrobić bez wychodzenia z domu – wystarczy Internet i numer księgi wieczystej, który wpisujemy na stroniehttp://ekw.ms.gov.pl.Dział III KW powinien być wolny od jakichkolwiek wpisów (to tam pojawiają się ograniczenia dotyczące nieruchomości np. służebność, wszczęte egzekucje itp.). W dziale IV natomiast znajdują się informacje o wpisie banku – jego nazwa oraz kwota wpisu hipoteki –tłumaczy Alicja Pietruszkiewicz, Idea Expert SA, ZFDF. Należy jednak pamiętać, że hipoteka może być także związana z roszczeniami wierzycieli innych niż bank np. instytucji państwowych takich jak Urząd Skarbowy i wtedy musi zostać wykreślona przed transakcją sprzedaży.
Eksperci ZFDF radzą też, by zapoznać się z warunkami kredytu sprzedającego mieszkanie- Należy sprawdzić warunki wykreślenia hipoteki z ksiąg wieczystych oraz przeczytać umowę kredytu sprzedającego. Będą w niej zawarte informacje o kosztach wcześniejszej spłaty kredytu czy też przeliczenia waluty na złotówki, jeśli kredyt był zaciągnięty w walucie. Gdy takie mieszkanie sami chcemy kupić na kredyt, czyli zaciągnąć zobowiązanie spłacające zobowiązanie sprzedającego – sprawa się upraszcza. W takim wypadku bank udzielający nam kredytu sam dołoży trudu, by sprawdzić kwestie bezpieczeństwa kredytu, czyli przedmiotu jego zabezpieczenia –mówi Bartosz Turek, Home Broker, ZFDF.
W obu wypadkach należy jednak pamiętać, że sprzedający powinien wystąpić do banku o pismo jasno określające, jakiej wysokości wpłata będzie skutkowała całkowitą spłatą kredytu. Całkowita spłata oznacza zwolnienie nieruchomości od obciążenia hipotecznego.
Jak przebiegają formalności kredytowe?
Po dokładnym sprawdzeniu księgi wieczystej mieszkania można przystąpić do rozpoczęciu procesu kredytowania. W tym celu zbywca powinien otrzymać od banku, który udzielił mu kredytu, zgodę na sprzedaż mieszkania – Zgoda ma formę opinii bankowej, a jej uzyskanie zazwyczaj jest formalnością. Opinia powinna zawierać informacje o wysokości kwoty, która ma zostać przelana na konto banku, numer konta oraz oświadczenie banku, że po wpłaceniu odpowiedniej kwoty wykreśli z księgi wieczystej hipotekę –mówi Alicja Pietruszkiewicz, Idea Expert SA, ZFDF.
Ponadto należy poprosić zbywcę nieruchomości o przedstawienie podstawy jej nabycia, czyli dokumentu, który określa w jaki sposób sprzedający stał się właścicielem nieruchomości – zwykle jest to Akt Notarialny. – Kolejnym krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej w formie Aktu Notarialnego, z którego szczegółowo będzie wynikać sposób realizacji transakcji. Z tym dokumentem oraz zaświadczeniem z banku zbywcy składamy wniosek kredytowy. Bank, który udzieli nam kredytu, przelewa kwotę środków wskazaną przez bank zbywcy nieruchomości na wskazanym w opinii numer rachunku. Jeśli cena zakupu nieruchomości jest wyższa niż wartość wcześniejszego zadłużenia, środki zostaną podzielone między dwa rachunki – rachunek banku zbywcy oraz rachunek zbywcy –dodaje Alicja Pietruszkiewicz, Idea Expert SA, ZFDF.
Obecnie na rynku pojawia się wiele okazji do zakupu mieszkania z drugiej ręki w atrakcyjnej cenie. Zanim jednak zdecydujemy się na własne M, dobrze jest dokładnie sprawdzić księgę wieczystą i warunki wykreślenia hipoteki. W bezpiecznym przebrnięciu przez formalności oraz proces kredytowy może również pomóc doświadczony doradca finansowy.
ZFDF
Wojciech Boczoń
